Investissement Immobilier USA : tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer

Investir dans l’immobilier aux USA est accessible à tous, il est cependant nécessaire de se renseigner avant de se lancer. Les Etats-Unis offrent une multitude d’opportunités pour acquérir un bien immobilier, une bonne compréhension du système américain est donc nécessaire.

Pourquoi Investir dans l’immobilier aux USA ?

Avec plus de 6 millions de transactions immobilières par an, les USA offrent un terrain propice aux investisseurs désireux de se lancer dans l’investissement immobilier. La première puissance économique mondiale possède de nombreux atouts pour les investisseurs : économie de marché, législation protectrice des bailleurs, liquidité des biens immobiliers et une fiscalité attractive.

Investir dans un pays étranger requiert toujours une éducation en amont afin de se lancer en possédant toutes les connaissances nécessaires, évitant ainsi les surprises parfois douloureuses de certains investisseurs trop peu scrupuleux dans leur étude de marché.

Le travail d’une agence immobilière licenciée est d’accompagner les clients dans leur recherche tout en leur donnant les meilleurs conseils pour investir avec intelligence dans l’immobilier aux USA. Vérifier le sérieux d’une agence immobilière est la première étape dans le processus d’achat à l’étranger.

L’avantage de passer par une agence immobilière est d’avoir accès à la totalité du marché immobilier, en opposition avec un marchand de bien qui proposera uniquement ses propres biens en inventaire.

L’agence immobilière offre différents types de biens aux investisseurs, trois types de biens sont disponibles aux USA:

Avec un prix moyen de $230,000 l’immobilier aux USA reste accessible à l’investisseur particulier, bien loin des standards européens, ces prix abordables permettent, grace à des loyers élevés, de générer des rentabilités locatives brutes supérieures à 10% et selon les biens, un retour net locatif entre 5% et 7% par an.

Les Etats-Unis étant un pays / continent, il y a une multitude de régions dans lesquelles il est possible d’investir, quelques états se détachent des autres selon les critères suivants:

  • Accroissement de la population
  • Opportunité d’emploi
  • Fiscalité des revenus
  • Taux d’occupation

Le top des régions dans lesquelles il faut investir aux Etats-Unis :

Les Etats-unis offrent un large panel aux investisseurs désireux de se lancer dans l’immobilier locatif, voici le top 5 des régions dans lesquelles il faut investir aux Etats-Unis :

1. Orlando, Floride

Située dans le centre de la Floride, Orlando est la capitale mondiale des parcs d’attractions, avec plus de 2.5 millions d’habitants dans son agglomération, Orlando est la troisième métropole de Floride. Classée 2nde ville avec le développement le plus rapide aux Etats-Unis, Orlando est un des meilleurs placements immobilier sur les 10 dernières années. Avec un fort marché locatif (40% de la population est locataire) et un loyer moyen de $1,600 par mois, Orlando est aussi devenue un pole majeur des nouvelles technologies aux USA. La population a doublé en 20 ans et les projections tablent sur plus de 3 millions de résidents d’ici 2030.

2. Atlanta, Georgie

Atlanta est l’une des meilleures destinations pour investir aux Etats-Unis, avec un fort accroissement de la démographie et une offre d’emploi solide, la métropole dispose de plusieurs atouts: de nombreuses multinationales comme Coca Cola, Delta Airlines, UPS ou Home Depot et l’aéroport le plus fréquenté au monde (107 millions de passagers par an, 63,000 employés). Le PIB de la métropole se classe au 8ème rang national, 2 millions de résidents vont s’installer dans la prochaine décennie et 500 personnes s’installent à Atlanta chaque jour !

3. Houston, Texas

Ville accueillant les sociétés pétrolières américaines, Houston offre de solides bases pour l’investissement immobilier, classée 1ère aux USA pour la création d’emplois, la ville rassemble les plus grandes colloques internationaux. Avec des prix à partir de $150,000 Houston, 4ème plus grande ville des Etats-Unis est une des dernières grande métropole affichant des rentabilités intéressantes. La liquidité des biens immobiliers est forte, permettant ainsi de réaliser des transactions rapides.

4. Dallas, Texas

Autre ville du Texas, Dallas offre un large panel de biens immobiliers et l’accroissement de sa population est un atout pour l’investissement immobilier. La demande locative a progressé de 14% sur 12 mois, ce qui place Dallas dans le top 5 national. 55% des habitants louent leur résidence, un chiffre bien plus haut que la moyenne nationale (36%). Le loyer médian de $1,800 est un atout pour la métropole qui va doubler sa population dans les 15 prochaines années.

5. Las Vegas, Nevada

Mondialement connue pour les casinos, Las Vegas est une ville avec un fort potentiel économique, l’industrie, la finance et les nouvelles technologies attirent des résidents à la recherche d’un climat sec et chaud. La plus grande ville du Nevada compte près de 2.5 millions d’habitants et sa population croit de 2 à 3% par an.  Le taux de locataire de 49% est très favorable à l’investissement locatif, mais les prix élevés ($380,000 en moyenne) font de Las Vegas une destination réservée aux investisseurs les plus fortunés.

Il y a beaucoup de destinations possibles pour un investissement immobilier aux USA, certains critères comme le prix d’achat et la fiscalité sont les plus importants pour certains investisseurs. Sans oublier la démographie et le potentiel économique de l’agglomération, deux autres critères très importants dans le choix de la localisation.

Nos conseils pour investir dans l’immobilier aux USA

Le marché immobilier aux USA offre une multitude de possibilités, quelle localisation? Quel type de bien? C’est en fonction des attentes de l’investisseur qu’une agence immobilière le conseille.

Expert sur son marché, l’agence Orlando Immobilier, présente depuis 1997 assiste les investisseurs dans leur recherche de biens immobiliers locatifs en centre Floride.

Grace aux mandats « inter-agence », l’exclusivité d’une vente est quasi inexistante en Floride, cela permet à toute agence de partager son mandat avec d’autres professionnels et réciproquement. La visibilité des biens est supérieure, permettant ainsi de maximiser les visites de prospects et réduire le délais de vente, le marché devenant in-fine plus liquide.

Les avantages d’utiliser les services d’une agence immobilière comme Orlando Immobilier sont multiples:

  • Agence licenciée par l’état de Floride
  • Approuvée par l’organisation professionnelle des Realtors
  • Accès à l’intégralité du marché immobilier
  • Une représentation et négociation du prix en faveur du client

Les conseils d’une agence avec l’expérience du marché locale ne s’arrête pas à l’achat et la vente de biens, l’optimisation fiscale immobilière est aussi importante pour les investisseurs désireux de limiter leur taxation sur les revenus fonciers.

Est-il nécessaire de créer une société pour investir dans l’immobilier ? Pourquoi acquérir un bien immobilier en nom propre ? Quels sont les avantages fiscaux aux USA ?

 Chaque investisseur étant unique, les conseils de notre agence sont personnalisés afin de répondre au mieux à la demande de nos clients.

 La création de société pour investir dans l’immobilier locatif est une question récurrente des investisseurs, bien qu’il n’y ait pas de réponse générale pour tous les profils, la mise en place d’une structure juridique est toujours synonyme de coûts, il faut alors s’intérroger de la façon suivante:

Créer une société pour investir dans l’immobilier est-il rentable ? 

Les avantages sont-ils supérieurs aux couts générés par cette structure ? Quels bénéfices tire t-on à investir via une société ? Y a t’il des avantages fiscaux à investir via une société ? La protection juridique est-elle favorable via une société ?

Le premier critère est celui du budget global de l’investissement, une création de structure génère des coûts initiaux et des charges récurrentes, si ces charges représentent un montant trop élevé par rapport au revenu annuel, la validité de la société est n’est pas établie.

Lors d’un investissement conséquent, les charges administratives peuvent être réparties sur un revenu plus élevé, ce qui réduit l’impacte des couts et permet de valider l’option de la société pour un investissement locatif aux USA.

Le choix administratif validé, arrive la recherche d’un produit via l’agence immobilière, voici ci-dessous les étapes d’une acquisition immobilière:

  1. Recherche d’un bien correspondant aux critères de l’investisseur sur le MLS ou chez un constructeur
  2. Visites de biens, prises de photos et vidéos, rédaction d’un business plan
  3. Envoi d’une offre signée par l’acheteur avec un preuve de fonds disponibles
  4. Négociation avec le vendeur sur les termes du contrat
  5. Si accord en les 2 parties, début de la période d’inspection (généralement 15 jours)
  6. Envoie d’un dépot correspondant en général à 10% du montant de l’acquisition à la title company (équivalent notaire)
  7. A la fin de la période d’inspection si aucun problème n’est trouvé dans le rapport, le contrat avance à la signature, si certains points posent problème, possibiltié de sortir du contrat en récupérant le dépot initial
  8. Closing (signature de la vente), l’acheteur peut signer les documents en ligne lors d’un achat cash

Le « closing disclosure » est un document détaillé incluant la totalité des flux financiers relatifs à la transaction, permettant une transparence totale.

Les frais de notaires sont, lors d’une transaction « cash », très réduits, généralement entre $500 et $1,000 pour une acquisition immobilière, bien inférieur à ce qu’il se fait en France ou d’autres pays. Ces frais sont déduits du « net vendeur », ainsi que la commission d’agence. 

L’étape suivant l’acquisition est la souscription à une assurance habitation, pour une maison, un townhouse ou appartement, il est nécessaire de prendre une assurance afin de protéger le propriétaire d’éventuels dégâts (feux, inondation, etc…)

Seul l’appartement type « condo » offre une assurance des parties extérieures via la copropriété, cependant l’assurance propriétaire est toujours nécessaire afin de couvrir l’intérieur du bien.

Les assurances incluent aussi une couverture « Hurricane », ce qui protège les propriétaires contre les dégâts relatifs aux ouragans, bien que rares en centre Floride, cette couverture est automatiquement inclue dans la police d’assurance.

Souvent oubliée mais très importante, la « liability insurance » équivalent de la responsabilité civile, cette couverture protège le propriétaire contre les accidents et/ou blessures dans la propriété. Cette police est exgigée par notre société de gestion avec une couverture minimum de $300,000.

Lors de la mise en location du bien, l’obtention d’un identifiant fiscal est nécessaire, en nom propose ou pour la société, il permet ainsi à la société de gestion de déclarer les revenus perçus par les propriétaires sur les loyers conformément à la législation américaine.

Cet identifiant fiscal permettre de réaliser la déclaration comptable annuelle, en nom propre ou en société (IS ou IR).

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Les différents types de biens dans lesquels il est préférable d’investir aux Etats-Unis

Comme évoqué dans le premier paragraphe, une multitude de biens est disponible pour investir dans l’immobilier aux USA, trois types de biens sont populaires pour réaliser un investissement locatif: la maison individuelle, le townhouse, l’appartement.

Chaque bien possède ses avantages et ses inconvénients pour un investisseur, ils permettent de disposer d’un large choix pour investir et offrent la possibilité de diversifier son patrimoine sur différents biens, différentes localisations et différents budgets.

L’appartement (condo)

Le condo est un appartement situé dans une résidence de type « condominium », sa particularité est d’octroyer au propriétaire une détention des espaces communs au prorata. Ne pas confondre avec un « apartment complex », le condo est détenu par des individus dans une copropriété qui couvre les frais de maintenance et de fonctionnement. Avec une mise de départ minimum de $100,000 à $120,000 le condo est une bonne option pour se lancer dans l’investissement aux USA. La vérification de la santé financière de la copropriété est une étape à ne pas oublier lors de l’acquisition d’un condo.

Découvrez nos biens disponibles:

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La maison individuelle

Très populaires dans les proches banlieues aux USA, la maison individuelle est une maison construite en parpaing / béton avec une fondation monolithique, généralement pourvue de 3 ou 4 chambres et 2 à 3 salles d’eau. Ce bien est très demandé par les américains pour son espace de vie ouvert, son jardin et la présence d’un garage pour une ou plusieurs voitures. Comptez $200,000 pour investir dans une maison individuelle en Floride.

Découvrez nos bien disponibles:

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La maison mitoyenne (townhouse)

En vogue depuis les années 2000, le townhouse est un concept encore peu développé en dehors des USA, basé sur un batiment en longueur de 2 étages, il offre entre 2 et 5 unités mitoyennes. Souvent aménager avec une cuisine au rez de chaussé et les chambres à l’étage, il possède parfois un garage détaché à l’arrière du batiment avec une petite terrasse. Très bien agencé, ce concept est très populaire pour la location car les résidents ne sont pas en charge de la maintenance extérieure ni du jardin, sous la responsabilité de la copropriété. A partir de $180,000 pour un investissement aux USA dans un townhouse.

Découvrez nos biens disponibles:

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Aux Etats-Unis, le type de bien idéal dans lequel investir est : bien situé et avec des charges de copropriété et une taxe foncière raisonables. Le concept du Townhouse permet de cocher toutes les cases tout en ayant un budget abordable. C’est un bien bien « hybride » entre la maison et l’appartement avec les services d’un appartement et les espaces intérieurs d’une maison individuelle.

La gestion à distance de votre bien immobilier aux USA

Réaliser un investissement locatif performant est étroitement lié au sérieux de la gestion locative, nous considérons que la gestion d’un bien aux Etats-Unis représente plus de 50% du succès de l’investissement.

Le « Property Manager » est un acteur majeur dans la réussite de l’investissement, aux coté des propriétaires dès l’acquisition et jusqu’à la revente du bien, il est l’intervenant le plus important dans la gestion quotidienne.

Lors d’un investissement immobilier dans un pays étranger, la distance séparant l’investisseur de son bien ajoute une responsabilité supplémentaire sur les épaules du property manager, il est le représentant du propriétaire sur place. En liaison directe avec ce dernier il est en charge de toute la gestion quotidienne.

  • Mise sur le marché locatif
  • Visites
  • Rédaction du bail
  • Etat des lieux
  • Collecte de la caution
  • Encaissement des loyers
  • Gestion de la maintenance
  • Paiement des factures

La barrière de la langue étant un problème pour certains investisseurs, notre agence Orlando Immobilier offre depuis plus de 20 ans un service complet de gestion locative en Français, afin de servir au mieux les clients investisseurs et les représenter sur place, 365 jours par an, 24h/24.

Avec une expérience combinée de plus de 40 ans en gestion locative, Orlando Immobilier est l’interlocuteur de référence en centre Floride pour l’investissement locatif.

Le sérieux, la réactivité et la connaissance parfaite de la législation propriétaire/locataire permet à notre agence immobilière de se démarquer de la concurrence, protégeant ainsi au mieux les intérêts des propriétaires tout au long de leur investissement.

La double étiquette agence immobilière / gestionnaire de biens nous permet de rester au plus près du marché locatif:

  • Au contact des locataires au quotidien
  • A l’écoute de la demande et de l’offre
  • Au fait de l’évolution des loyers

Cette proximité avec le marché locatif permet à notre agence de proposer un service complet d’investissement locatif, un « package » de la recherche du bien à la revente en passant par la gestion de ce dernier.

La transparence est une nécessité d’autant plus importante que lors d’un investissement à l’étranger le propriétaire n’est pas sur place, l’investisseur doit pouvoir compter sur le gestionnaire en toute confiance avec une totale honnêteté dans la gestion financière.

L’agence Orlando Immobilier offre un service en ligne complet pour tous les propriétaires avec un accès 24h/24 à la comptabilité, aux documents (baux, mandats, factures,…) permettant ainsi une transparence totale avec le propriétaire. Cette facilité de communication réduit la distance séparant le propriétaire de son investissement et permet aux bailleur de rester en contact permanent avec son patrimoine aux USA.

Une gestion locative performante permet à l’investisseur de générer la meilleure rentabilité locative possible, en maximisant les revenus et limitant les coûts pour l’investisseur.

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Calculer la rentabilité d’un investissement aux Etats-Unis

Le rendement locatif ou rentabilité locative est un ratio qui mesure le revenu locatif d’un investissement immobilier par rapport au coût d’acquisition total. Généralement calculé sur une base annuelle, il est affiché en pourcentage et permet de comparer la performance financière de l’investissement par rapport à d’autres placements financiers (compte rémunéré, actions, etc…).

Rentabilité locative nette et revenu locatif net de charges

Le ratio le plus important est la rentabilité locative nette, la rentabilité locative brute est déduite de quatre charges opérationnelles: taxe foncière, assurance, copropriété, frais de gestion.

Ce ration permet à l’investisseur de calculer son revenu locatif net de charges.

La taxe foncière varie en fonction du conté et varie en suivant la courbe des valeurs du bien immobilier, l’assiette de calcul minore la valeur du bien sur le marché de 20 à 30%.

L’assurance est une charge annuelle basée sur la couverture de la police, est varie selon le type de bien, l’année de construction, la superficie et le code postal.

Pour les frais de copropriété, ils varient selon le choix opéré par l’investisseur, un appartement est différent d’une maison individuelle ou d’un townhouse. Dans le cas d’un appartement, la copropriété entretien le batiment, les parties communes, la sécurité (si présente dans la résidence). Une maison individuelle est entretenue par son propriétaire, il est en charge de remplacer la toiture ou peindre la maison si besoin.

Les charges mensuelles sont donc plus élevées sur un appartement mais la maison demandera plus d’entretien sur le long terme.

Au niveau des frais de gestion, tout dépend du niveau de service souhaité par l’investisseur, chaque individu mesure ses besoins dans la gestion de son patrimoine aux USA. Le coût moyen de la gestion est de 10% des loyers bruts.

L’objectif de l’investisseur est de minimiser ces charges opérationnelles tout en maximisant les revenus locatifs, permettant ainsi de générer un revenu locatif net le plus élevé possible.

Les charges non opérationnelles

Il est important d’intégrer des prévisions dans l’estimation de la rentabilité locative (maintenance, perte de loyer entre deux locataires) afin de rester prudent dans les prévisions.

La maintenance est un point à ne pas négliger, le type de bien et l’année de construction sont un facteur important dans la détermination d’un budget maintenance. Le budget maintenance sur une maison de 30 ans sera plus élevé que sur une maison neuve. Un appartement demande moins de maintenance qu’une maison (voir paragraphe sur les charges de copropriétés ci-dessus).

Ne pas oublier de prévoir une vacance entre deux locataires, elle peut aller de quelques jours à un mois, 2 locataires sur 3 renouvellent leur bail après la première année et ils restent en moyenne 3 ans dans un bien.

Faire appel à une agence immobilière spécialisée pour améliorer sa rentabilité locative

Un projet d’investissement immobilier aux USA passe par le professionnalisme des intervenants, l’agence immobilière locale, spécialisée dans l’investissement locatif est un atout non négligeable dans ce projet.

Experte sur son marché, avec une expérience dans l’investissement, l’agence Orlando Immobilier est un partenaire solide pour tout investisseur désirant se lancer dans l’immobilier locatif aux USA.

Avec plusieurs centaines de biens en gestion, une équipe trilingue et une présence sur le terrain tout au long de l’année, l’expertise de l’agence est un atout pour tout investisseur à la recherche d’une rentabilité locative dans l’immobilier résidentiel aux Etats-Unis.

Les partenaires de l’agence, comptable, avocats, artisans, agents immobiliers, permettent un accès rapide aux services et une mutualisation des coûts pour les investisseurs, offrant ainsi un service de gestion performant aux propriétaires.

Les conseils d’un avocat et d’un comptable permettent d’optimiser la fiscalité des revenus fonciers, en choisissant au mieux la structure juridique et le type de déclaration fiscale.

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Quels sont les avantages fiscaux spécifiques à l’investissement immobilier aux USA ?

Un des aspects les plus avantageux de l’immobilier aux USA est sans conteste la fiscalité des revenus fonciers.

L’IRS (fisc américain) autorise des déductions et un amortissement des biens résidentiels sur 27.5 années, permettant ainsi d’obtenir un revenu fiscal annuel réduit et donc peu fiscalisé.

Deux options sont possibles au niveau des déclarations de revenus aux USA:

  • Déclaration des revenus à l’IR
  • Déclaration des revenus à l’IS

Comment effectuer la déclaration des revenus fonciers à l’IR en investissant aux USA

L’option la plus rapide est d’acquérir un bien en nom propre, la déclaration annuelle se fait au niveau personnel, en déduisant les charges et les amortissements des revenus fonciers. Le revenu imposable est taxé sur les tranches de l’impôts sur le revenu (10, 12, 22, 24, 32, 35, 37). Aux Etats-Unis il n’y a pas de prélèvements sociaux sur les revenus passifs, ils sont uniquement appliqués sur les revenus du travail.

Si l’investisseur décide d’acquérir le bien via une société type LLC, il peut opter pour la déclaration à l’IR (comme il est possible de déclarer les revenus d’une SCI à l’IR en France).

La société n’est pas taxée mais les revenus sont déclarés au niveau du ou des partenaires aux tranches de l’IR (voir tranches ci-dessus) au prorata de leur participation.

NOTE: il est possible de créer une société de type LLC avec un seul et unique membre.

Une société de type LLC avec plusieurs membres non résidents aura un désavantage, elle doit régler un prélèvement à la source à l’IRS à la plus haute tranche (37%) chaque trimestre. l’année N+1, lors de la déclaration fiscale de l’année N, elle pourra récupérer le trop payé au niveau de l’IRS. Ce système est destiné à collecter les impôts des investisseurs étranger avant qu’ils ne rapatrient les fonds dans leur pays sans le régler aux Etats-Unis.

Il à plusieurs inconvénients:

  • Déclaration de revenus trimestrielle de la société
  • Utilisation de la trésorerie de la société
  • Amendes élevées si omission de la déclaration

Dans le cas d’une LLC avec plusieurs partenaires étranger, une option est privilégiée pour éviter ce problème de prélèvements à la source, c’est la déclaration à l’IS.

Pourquoi effectuer la déclaration des revenus fonciers à l’IS ?

Lors d’un investissement immobilier aux USA? il est possible de créer une structure juridique de type LLC, puis déclarer les revenus à l’IS.

Ce fonctionnement permet d’isoler la structure de ces membres et donc de limiter la déclaration de revenus à la LLC en fin d’année.

Aux Etats-Unis, depuis 2017, le taux d’imposition des sociétés à l’IS est unique, il est de 21%.

Moins élevé que l’IS dans beaucoup de pays occidentaux, il permet de régler les impôts au niveau de la société sans impacter les membres au niveau de leur déclaration de revenu personnelle.

Dans une LLC traitée à l’IS, le prélèvement à la source n’est pas demandé, cela permet de conserver la trésorerie de la société et évite les déclarations trimestrielles à l’IRS, cependant le taux (21%) est plus élevé que les deux premières tranches de l’IR (10% et 12%).

Il est donc important de comparer les avantages et les inconvénients de chaque type de déclaration avant de se lancer.

Note Importante : Les charges déductibles des revenus fonciers sont les memes pour un achat en nom propre ou un achat en société.

Téléchargez notre étude de cas :