Immobilier aux USA : Investir dans l’immobilier aux USA

Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA ?

Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, investir dans l’immobilier locatif aux États-Unis peut être deux fois plus rentable qu’en France !

De nombreux investisseurs particuliers préfèrent regarder hors de l’hexagone à cause des faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée. Et c’est vers les États-Unis que les regards se tournent. Les « States » offrent une rentabilité nette très supérieure à ce qu’on peut espérer en France.

Investir aux États-Unis c’est se positionner sur un marché haussier avec une forte demande locative liée à la démographie. De plus le ratio entre les revenus des ménages et le prix de l’immobilier n’atteint pas un fossé comme en France. Globalement, les rendements locatifs nets sont plus importants aux États-Unis (de 5% à 9% hors impôts n’est pas rare).

Les procédures d’expulsion sont plus simples et plus rapides qu’en France en cas de mauvais payeurs. De quoi faciliter la gestion locative.

Le pays étant 17 fois plus grand que la France, il faut bien sélectionner l’État dans lequel investir. Certains États, comme la Floride, sont plus propices à un investissement immobilier du à leur croissance démographique et économique. Leurs fiscalités plus accueillantes favorisent la croissance de l’état.

Au niveau de la fiscalité il n’y a pas de double imposition ! N’hésitez pas à consulter notre guide des taxes !

Si de plus en plus d’investisseurs particuliers misent sur les États-Unis c’est tout d’abord car cela permet une meilleure rentabilité qu’en France mais également car il est très facile d’acheter aux USA ! Les États-Unis sont toujours une terre d’accueil pour toute personne voulant y investir !

Comment choisir les villes ou investir aux USA ?

L’investissement immobilier aux USA est comme tous les autres marchés immobilier, on le répète encore mais le principal critère est la localisation du bien, que l’on investisse dans une maison, un appartement ou un terrain.

Le choix de la ville est LE critère de sélection, un investissement locatif aux USA doit être réalisé dans une ville avec un potentiel de développement démographique et économique.

Avec un accroissement de la population de 50% entre 2000 et 2018, la ville d’Orlando se distingue par son fort développement démographique.

Le marché immobilier est fortement impacté par ce phénomène, un investissement locatif dans une zone en développement permet de générer des revenus fonciers sur le long terme.

L’exemple inverse est la ville de Detroit, sa population est passée de 950,000 en 2000 à 670,000 habitants en 2018. Ce phénomène est un indice de la désertification de la ville de Détroit par ses habitants, principalement due à économie en berne.

La recherche d’un investissement locatif doit aussi passer par une étude approfondie de l’économie générale de la ville, l’observation du taux de chômage est un indice fort sur lequel il est facile de se baser.

Avec un taux de chômage de 2.7% en Mai 2019, Orlando est une ville en essor, ce quasi plein emploi permet une augmentation des salaires mais aussi une forte demande de logements à l’achat comme à la location.

 Le taux de chômage de Detroit en Mai 2019 est est 8.8%, ce qui en fait une des villes américaines avec le plus haut taux des Etats Unis. Un mauvais chiffre qui impacte le potentiel locatif d’un investissement mais aussi l’appréciation de la propriété à long terme.

 Comment acheter aux USA ?

Quelles sont les alternatives de financement possibles pour investir dans l’immobilier aux USA ?

Le financement bancaire : crédit aux États-Unis

Emprunter aux États-Unis est sujet à tentation. En effet, grâce à un prêt américain, toutes les opérations monétaires se feront en dollars. Aucun risque de change donc.

Dans le pays de l’oncle Sam, le financement bancaire est possible pour les non-résidents à hauteur de 65 % de la valeur du bien. Acheter aux USA avec seulement 35 % d’apport personnel est donc possible. Pour cela, nul besoin de condition de résidence ou de revenu. Cet apport est suffisant afin d’obtenir un prêt bancaire à taux fixe ou variable remboursable sur 15 ou 30 ans. Néanmoins, ce prêt est toujours garanti par une hypothèque sur le bien immobilier, au bénéfice du créditeur. Il ne sera levé qu’une fois le paiement de la dernière mensualité encaissée.

Contracter un prêt aux USA 

Si emprunter aux États-Unis est une solution de financement très attractive, ce n’est pas facilement accessible. En effet, obtenir un prêt aux USA, en étant un investisseur étranger, et donc « non résident » est compliqué pour la simple et bonne raison que les banques américaines ne vous connaissent pas. Un « non-résident » n’a aucun « crédit history », condition sine qua non à l’obtention d’un prêt.

Le « credit history » : Qu’est-ce que c’est ?

C’est souvent un frein à l’investissement pour un particulier étranger. En effet, les chances de pouvoir acquérir un bien aux USA semblent bien maigres sans “credit history”.

Le crédit history est construit par le credit score. C’est une note attribuée à chaque personne physique aux États-Unis ayant un numéro de sécurité sociale. Il sert d’indicateur pour mesurer la capacité d’une personne à rembourser ses dettes. Il établit donc un profil financier qui sera utilisé par les différentes organisations financières qui veulent s’assurer que la personne est un bon, et non pas un mauvais payeur. Ce profil financier sera consulté en cas de demande de prêt ou encore de logement.

Vous l’aurez compris, plus votre note est haute, plus vous serez apprécié des banques et donc obtiendrez un crédit facilement.

Sans credit history, certaines banques acceptent toutefois de prêter, mais les conditions sont draconiennes. De plus, il faut impérativement que le futur acquéreur possède déjà un patrimoine. Si vous souhaitez emprunter aux États-Unis, il vous faut donc vous construire un credit history.

Comment obtenir un credit history ?

Ouvrir un compte en banque et prendre une carte de crédit

L’ouverture d’un compte en banque est indispensable. Si vous êtes nouveau aux États-Unis, vous ne pourrez avoir qu’une « secured credit card. » Une carte de crédit limité à votre apport sur le compte.

La création d’un historique de crédit se fait jours après jours. Le meilleur moyen pour établir un historique est d’utiliser une carte de crédit. Chaque personne résidant aux États-Unis et/ou ayant un compte en banque peut en demander une. Attention, la carte de crédit aux USA est la carte avec laquelle on achète à crédit avec des intérêts à rembourser tous les mois. La carte de paiement normale est une carte dite de débit, dont l’argent est retiré du compte au moment même de l’achat.

Payer comptant : la meilleure alternative possible

La meilleure solution de financement est incontestablement le cash. Si un investisseur en a la possibilité, la transaction n’en sera que plus facile et moins couteuse !

Mais s’il n’est pas possible de régler comptant la totalité du bien il existe cependant d’autres solutions. Et donc pourquoi ne pas emprunter en France pour acheter cash aux États-Unis ?

La solution Orlando immobilier : 

Certains investisseurs ont la possibilité de payer, entièrement ou partiellement, cash un achat immobilier aux USA. Cependant un emprunt peut être intéressant afin de développer son patrimoine aux USA avec un apport minimum et des loyers permettant de régler les mensualités de prêt.

Obtenir un emprunt via un réseau bancaire traditionnel peut s’avérer compliqué. En effet, les banques françaises ne peuvent légalement pas saisir de bien immobilier aux USA en cas de non règlement des mensualités du prêt. En d’autres mots, un bien immobilier acheté aux USA ne peut pas constituer une garantie.

La solution utilisée par les clients Orlando Immobilier est d’apporter une hypothèque sur un bien existant et totalement payé, ou encore un emprunt sur une assurance vie.

L’accompagnement Orlando Immobilier pour votre investissement immobilier aux USA

Selon la méthode de financement, prêt amortissable ou achat comptant, le timing sera différent. Une obtention de prêt pourra prendre entre 45 et 60 jours et la banque lancera un processus appelé « appraisal » une estimation de la valeur du bien. C’est le temps qu’il faut à la banque pour vérifier la valeur marchande de la propriété.

Un achat comptant permettra de réaliser la vente en moins de 30 jours selon le travail nécessaire au notaire pour préparer les documents de vente

Orlando immobilier est spécialisé dans l’immobilier en Floride. Depuis 20 ans, elle accompagne ses clients lors de toutes les démarches administratives et financières.
De plus, l’agence propose ses services d’achats, de ventes et de gestion.

Les conditions fiscales pour les investisseurs immobiliers étrangers aux USA ?

Avec une fiscalité confiscatoire sur les revenus immobiliers, l’investissement immobilier en France ne permet pas de générer un bon rendement locatif net.

Entre l’impôt foncier et les contributions sociales, il est parfois possible d’approcher les 50% de taxation (tranche IR + Contributions sociales).

Cette fiscalité confiscatoire ne permet pas de générer des revenus fonciers nets aussi important qu’aux USA.

Grace à la faible taxation des revenus fonciers et l’absence de contribution sociale sur les revenus fonciers, la fiscalité d’un investisseur étranger est bien plus faible aux Etats Unis qu’en France.

La convention de non double imposition entre la France et les USA permet aussi de profiter d’un système plus favorable et ainsi de payer les impôts fonciers qu’aux Etats Unis.

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