Débuter dans l’investissement immobilier locatif : 6 conseils
Investir dans la pierre reste un placement sûr et bien moins volatile que l’investissement boursier. Il attire de plus en plus les jeunes investisseurs et les novices qui rêvent de devenir rentiers. Mais avant de se lancer, mieux vaut être averti et maîtriser les bases de l’investissement immobilier locatif pour réussir son placement et éviter les risques. Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier reste un gage de sécurité. Pour débuter dans l’investissement immobilier locatif, suivez ces 6 conseils.
Table des matières
Définir ses objectifs : le premier pas pour débuter dans l’investissement locatif
Avant de se lancer dans un projet immobilier, quelle que soit sa nature, une première phase de réflexion et d’analyse est indispensable. Si vous débutez dans l’investissement locatif, cette étape consiste à définir vos objectifs.
Quelles sont vos attentes ? Souhaitez-vous investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine ? Envisagez-vous l’immobilier locatif pour en tirer un maximum de rentes ? Si oui, quelles sont vos prétentions en matière de bénéfices ? Avez-vous l’intention à terme d’habiter dans ce logement, et qu’il devienne votre résidence principale ? Investissez-vous pour réaliser une plus-value afin de diversifier vos investissements immobiliers dans les prochaines années ?
Posez-vous un maximum de questions sur vos objectifs. Les réponses apportées détermineront votre profil d’investisseur, la stratégie et la gestion à mettre en place pour obtenir le résultat escompté.
Lors de cette étape, vous allez ainsi pouvoir déterminer :
- le type de bien (maison ou appartement, meublés, ou non) ;
- le mode de location (saisonnier ou à l’année) ;
- le modèle fiscal le plus avantageux selon vos choix.
Investissez dans un bien immobilier en Floride
Notre agence immobilière vous propose une sélection de biens pour votre investissement immobilier en Floride. Il est possible d’acheter une maison aux USA en bénéficiant d’une décennale et d’un fort taux de rentabilité locative.
Maison a vendre 10289N
Maison a vendre 1241L
Maison a vendre 9300N
Maison a vendre 9111C
Maison a vendre 682ODD
Maison a vendre 364MOL
Déterminer la charge fiscale de l’investissement locatif
Généralement, les personnes qui débutent dans l’investissement immobilier locatif ont pour objectif de toucher des rentes et de générer du profit. Investir dans l’immobilier reste un excellent moyen de parvenir à ses fins. Mais, qui dit source de revenus dit charge fiscale à prévoir…
C’est un élément important à prendre en compte avant même de vous lancer dans la recherche de biens. Car cet aspect va justement vous aider à sélectionner le type de logement à acquérir. Il influencera également votre rendement locatif annuel. En effet, en France, il existe des dispositifs de défiscalisation bien connus tels que :
- la loi Pinel/Duflot ;
- la loi Malraux ;
- le dispositif Censi-Bouvard ;
- ou encore la défiscalisation Monument historique.
Ces niches fiscales proposent une réduction d’impôt au contribuable investisseur. Ainsi, vous pouvez doper les revenus et le rendement de votre investissement Airbnb. Pour y prétendre, votre bien doit répondre aux critères de ces différents dispositifs (achat dans du neuf ou de l’ancien, rénovation de bâtiment classé patrimoine historique, etc.).
Le saviez-vous : le lieu où se situe l’habitation est également un point déterminant en matière d’imposition. Avez-vous songé à investir à l’étranger pour alléger votre fiscalité ? Les USA et plus précisément la Floride en sont un parfait exemple. Les revenus fonciers ainsi que leurs plus-values bénéficient d’une faible imposition contrairement à la France.
FISCALITÉ SUR LES REVENUS FONCIERS EN FRANCE
Si vous investissez en France, vous subirez une double imposition sur vos loyers, à savoir : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
- Les prélèvements sociaux sont équivalents à 17,2 %.
- L’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition allant de : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et jusqu’à 45 % pour les contribuables les plus fortement imposés.
FISCALITÉ SUR LES REVENUS FONCIERS AUX USA
Pas question d’échapper au fisc, et cela même outre-Atlantique. Cependant, aux US, les revenus fonciers et plus-values générés par une société sont imposables à hauteur de 21 % par l’état fédéral. Ensuite, chaque État fédéré ajoute sa propre taxe sur les sociétés. En ce qui concerne la Floride, elle impose les sociétés à 5,5 % à partir de 50 000 $ net de revenus.
Il n’est pas obligatoire de détenir une société pour investir dans l’immobilier aux États-Unis. Vous pouvez donc acheter un bien immobilier à titre individuel. Dans ce cas, les tranches marginales sont très intéressantes, 12 %, 22% , 24%, 32%, 35% , 37%.
Bon à savoir : la Floride n’applique pas d’impôt sur les revenus personnels qu’ils soient issus du travail, des revenus fonciers ou des plus-values. Les conventions entre la France et les États-Unis protègent les investisseurs contre la double imposition de leurs revenus fonciers.
À moins que vous soyez imposé en France dans la tranche marginale équivalente à 0 %, investir dans un bien immobilier aux USA en Floride sera indéniablement plus avantageux pour vous.
Un bien vous intéresse ?
Connaître sa capacité d’emprunt
Connaître sa capacité d’emprunt pour débuter dans l’investissement immobilier locatif est déterminant pour savoir à quel type de bien vous pouvez prétendre. À moins que vous ayez l’intention et la possibilité d’acheter en « cash » votre futur logement. Mais là encore, la somme investie en cash caractérisera votre achat immobilier. En effet, selon le montant dont vous disposez, vous allez peut-être vous tourner vers un appartement plutôt qu’une résidence selon leur prix sur le marché immobilier et la nature de votre investissement.
Si vous passez par un emprunt, la banque étudiera avec soin votre capacité d’emprunt pour autoriser et calculer votre crédit. Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 33 %, voire 35 % (incluant l’assurance du crédit immobilier) depuis 2021, c’est la règle ! Pour connaître votre taux d’endettement, effectuez le calcul suivant : (charges/revenus) x 100.
LES REVENUS PRIS EN COMPTE POUR CALCULER LA CAPACITÉ D’EMPRUNT LOCATIVE
Plusieurs sources de revenus sont considérées par les organismes prêteurs, il s’agit :
- de vos salaires et traitements (une situation professionnelle stable, comme un CDI, joue en votre faveur) ;
- de vos primes et revenus exceptionnels (la banque calcule une moyenne sur plusieurs années pour déterminer le montant du crédit accordé) ;
- des revenus locatifs que vous percevrez (attention, pour couvrir le risque, 70 % des loyers sont pris en compte dans ce calcul).
L’avantage de l’investissement locatif, c’est que la banque impute la somme perçue de vos loyers dans le calcul de votre capacité d’emprunt. Ainsi, votre marge de négociation est plus grande.
LES CHARGES CONSIDÉRÉES DANS LE CALCUL DE LA CAPACITÉ D’EMPRUNT LOCATIVE
Considérant que vous empruntez pour mettre votre bien immobilier en location, vous continuerez de supporter des charges fixes pour vous loger (loyer ou remboursement d’un prêt immobilier). À cela s’ajoutent toutes autres sources de charges fixes, à savoir :
- pensions alimentaires versées ;
- crédit en cours (à la consommation, crédit auto, prêt immobilier).
L’autre critère pris en compte sera le montant de votre apport. C’est une garantie pour la banque, il doit généralement représenter 10 % du montant de l’acquisition. Cette somme couvre les frais annexes liés à votre emprunt.
Si vous avez fait le choix d’investir immobilier USA nous vous conseillons tout de même d’emprunter en France. Même s’il est possible de contracter un crédit aux USA, il sera plus difficile à obtenir sans antécédent bancaire ni numéro de sécurité sociale, c’est ce que l’on appelle, le crédit score.
Choisir entre une location vide ou meublée
En France, louer un appartement meublé ou à nue n’implique pas le même type de bail. La location des biens immobiliers vides engage le bailleur sur 3 ans au minimum. Or, le contrat en location meublée peut aller de 1 mois en bail mobilité à 1 an pour un bail classique et 9 mois pour les locations étudiantes.
La location d’une résidence ou d’un appartement vide ou meublé conditionne le type de locataire que vous allez accueillir. L’appartement meublé est idéal pour de la location de vacances. Les familles qui recherchent de la location à long terme préféreront une maison ou une résidence vide afin de la décorer à leur image.
L’avantage aux États-Unis c’est que les biens sur le marché immobilier sont pour la plupart vendus comme « non-meublés » Mais vous trouverez généralement : une cuisine entièrement équipée, un espace buanderie équipé (lave-linge et sèche-linge), et des salles d’eau fonctionnelles. Il n’est pas rare de trouver des condos avec salon et chambre également équipés. Un véritable petit plus lorsqu’on se trouve à distance et que l’on n’a pas les moyens de se rendre sur place pour l’achat de meubles.
Privilégier un emplacement à haut potentiel pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif
L’emplacement de votre investissement immobilier est un critère qui mérite toute votre attention pour obtenir le meilleur rendement locatif. C’est aussi ce qui vous permettra de réaliser une jolie plus-value lors de la revente du bien, si vous l’envisagez.
Plus votre logement sera entouré de commodités et de prestations, plus les loyers perçus seront intéressants. Bien entendu vos prétentions locatives interviennent dans ce choix. Si votre cible est les touristes, sélectionnez une ville animée avec restaurants, activités outdoor et indoor, parcs d’attractions, centres commerciaux, etc. Les prestations annexes déterminent également le prix de la location du logement.
Par contre, si vous visez les familles, préférez un logement situé dans une ville dynamique sur le marché de l’emploi, un quartier calme où se trouvent des écoles et l’accès à des transports en commun, par exemple. La résidence familiale est plus adéquate que l’appartement.
Situé en Floride, Orlando possède tous ces critères de choix. Quels que soient vos projets immobiliers : location saisonnière ou de longue durée, cette ville regorge de possibilités. Cerise sur le gâteau, investir à Orlando reste tout à fait accessible contrairement à Miami ! En effet, le prix au m² des biens immobiliers est beaucoup moins élevé à Orlando ou Kissimmee que sur Miami. Par ailleurs, votre investissement immobilier sera tout aussi vite rentabilisé !
Se faire accompagner par un professionnel pour démarrer dans l’investissement immobilier locatif
Vous l’avez sans doute remarqué, le web, et d’autant plus les réseaux sociaux, regorgent de prétendues formations pour vous lancer dans l’immobilier locatif en moins de 15 jours. Elles vous assurent devenir millionnaire en téléchargeant un simple ebook…
Soyons honnêtes, l’immobilier requiert une réelle expertise. Il faut connaître : le marché, ses prix, son environnement, savoir mesurer le risque d’un investissement, ses capacités de rendement, pouvoir analyser le plan de financement idéal, avoir une certaine maîtrise en gestion financière, mais aussi avoir des notions politico-économiques pour prévoir les tendances.
Notre meilleur conseil : si vous débutez dans l’investissement locatif et que la Floride vous attire pour toutes les raisons que nous avons évoquées ci-dessus, faites-vous accompagner par un professionnel de l’investissement immobilier !
Être bien entouré est primordial lorsqu’on se lance dans la gestion locative à distance, surtout à l’étranger. Notre agence Orlando Immobilier accompagne les investisseurs français depuis plus de 20 ans. Quelles que soient vos ambitions, notre connaissance du marché floridien vous aidera à trouver le bien répondant à vos attentes.
Notre équipe d’experts vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat. Conseils juridiques, montage financier, fiscalité, nos agents vont plus loin que la simple recherche de biens.
Après votre acquisition, nous nous chargeons de toute la gestion locative annexe :
- recherche de locataires ;
- rédaction du bail ;
- état des lieux ;
- encaissement des loyers ;
- entretien du logement grâce à nos partenaires agréés spécialistes du bâtiment.
Nous sommes à vos côtés dès vos premiers pas pour vous lancer dans cette grande aventure de l’investissement immobilier locatif. Mais notre collaboration ne s’arrête pas là, car nos services incluent la gestion locative de votre propriété. Nous agissons en toute transparence pour que vous puissiez garder un œil sur votre bien. Nous privilégions la communication et les valeurs humaines afin que la distance ne soit pas un problème. Contactez-nous dès à présent pour nous faire part de vos projets immobiliers !
