Comment bien débuter dans l’investissement immobilier locatif ?

Débuter dans l’investissement immobilier locatif : 6 conseils

Investir dans la pierre reste un placement sûr et bien moins volatile que l’investissement boursier. Il attire de plus en plus les jeunes investisseurs et les novices qui rêvent de devenir rentier. Mais avant de se lancer mieux vaut être averti et maîtriser les bases pour réussir son placement et éviter les risques. Se faire accompagner par un professionnel de l’immobilier reste un gage de sécurité. Pour débuter dans l’investissement immobilier locatif, suivez ces 6 conseils.

Table des matières

Définir ses objectifs : le premier pas pour débuter dans l’investissement locatif

Avant de se lancer dans un projet, quelle que soit sa nature, une première phase de réflexion et d’analyse est indispensable. Si vous débutez dans l’investissement locatif, cette étape consiste à définir vos objectifs.

Quelles sont vos attentes ? Souhaitez-vous investir dans l’immobilier pour vous constituer un patrimoine ? Envisagez-vous l’immobilier locatif pour en tirer un maximum de rendement ? Si oui, quelles sont vos prétentions en matière de bénéfices ? Avez-vous l’intention à terme d’habiter dans ce logement et qu’il devienne votre résidence principale ? Investissez-vous pour réaliser une plus-value afin de diversifier vos investissements dans les prochaines années ?

 

Posez-vous un maximum de questions sur vos objectifs. Les réponses apportées détermineront votre profil investisseur et la stratégie à adopter pour obtenir le résultat escompté. Lors de cette étape, vous allez ainsi pouvoir déterminer : le type de bien (maison ou appartement, meublés, ou non) ; le mode de location (saisonnier ou à l’année) ; le modèle fiscal le plus avantageux selon vos choix.

Trouvez le bien parfait pour votre investissement

Investissez dans un bien immobilier en Floride

Notre agence immobilière vous propose une sélection de biens pour votre investissement immobilier en Floride. Il est possible d’acheter une maison aux USA en bénéficiant d’une décennale et d’un fort taux de rentabilité locative.

Nouveau
Location long terme

Maison 634GDP

Référence : 634GDP
Kissimmee
TArif
$ 299,000
surface habitable
151 m²
NB. Chambre(s)
4
NB. Salle(s) de bain
2
Nouveau
Location long terme

MAISON 607LLA

Référence : 607LLA
Kissimmee
TArif
$ 299,900
surface habitable
143 m²
NB. Chambre(s)
3
NB. Salle(s) de bain
2
Nouveau
Résidence secondaire

Maison 1524

Référence : 1524E
Reunion
TArif
$ 1,180,000
surface habitable
351 m²
NB. Chambre(s)
5
NB. Salle(s) de bain
6
Vendu
Location long terme

MAISON 566H

Référence : 566H
Kissimmee
TArif
$ 280,000
surface habitable
150 m²
NB. Chambre(s)
3
NB. Salle(s) de bain
2
Vendu
Location long terme

Maison 129FWL

Référence : 129FWL
Davenport
TArif
$ 285,000
surface habitable
124 m²
NB. Chambre(s)
3
NB. Salle(s) de bain
2
Nouveau
Location saisonnière

MAISON 1551FCR

Référence : 1551FCR
Reunion
TArif
$ 420,000
surface habitable
169 m²
NB. Chambre(s)
4
NB. Salle(s) de bain
3

Déterminer la charge fiscale de l’investissement locatif

Généralement, les personnes qui débutent dans l’investissement immobilier locatif ont pour objectif de toucher des rentes et de générer du profit. Investir dans l’immobilier reste un excellent moyen de parvenir à ces fins. Mais qui dit source de revenus, dit charge fiscale à prévoir…

C’est un élément important à prendre en compte avant même de vous lancer dans la recherche de biens. Car cet aspect va justement vous aider à sélectionner le type de logement à acquérir. Il influencera également votre rendement locatif annuel. En effet, en France, il existe des dispositifs de défiscalisation bien connus tels que :

·         la loi Pinel/Duflot ;

·         la loi Malraux ;

·         le dispositif Censi-Bouvard ;

·         ou encore la défiscalisation Monument historique.

Ces niches fiscales proposent une réduction d’impôt au contribuable investisseur. Ainsi, vous pouvez doper le rendement de votre investissement locatif. Pour y prétendre, votre bien doit répondre aux critères de ces différents dispositifs (achat dans du neuf ou de l’ancien, rénovation de bâtiment classé patrimoine historique, etc.).

Le saviez-vous : le lieu où se situe l’habitation est également un point déterminant en matière d’imposition. Avez-vous songé à investir à l’étranger pour alléger votre fiscalité ? Les USA et plus précisément la Floride en sont un parfait exemple. Les revenus fonciers et les plus-values bénéficient d’une faible imposition contrairement à la France.

 Fiscalité sur les revenus fonciers en France

 Si vous investissez en France, vous subirez une double imposition sur vos loyers, à savoir : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

·         Les prélèvements sociaux sont équivalents à 17,2 %.

·         L’impôt sur le revenu dépend de votre tranche marginale d’imposition allant de : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et jusqu’à 45 % pour les contribuables les plus fortement imposés.

Fiscalité sur les revenus fonciers aux USA

Pas question d’échapper au fisc, et cela même outre-Atlantique. Cependant, aux US les revenus fonciers et plus-values générés par une société sont imposables à hauteur de 21 % par l’état fédéral. Ensuite, chaque État fédéré ajoute sa propre taxe sur les sociétés. En ce qui concerne la Floride, elle impose les sociétés à 5,5 % à partir de 50 000 $ net de revenus.

Il n’est pas obligatoire de détenir une société pour investir dans l’immobilier aux États-Unis. Vous pouvez donc acheter un bien à titre individuel. Dans ce cas, les tranches marginales sont très intéressantes, 12%, 22%, 24%, 32%, 35%, 37%.

Bon à savoir : la Floride n’applique pas d’impôt sur les revenus personnels qu’ils soient issus du travail, des revenus fonciers ou des plus-values. Les conventions entre la France et les États-Unis protègent les investisseurs contre la double imposition de leurs revenus fonciers.

À moins que vous soyez imposé en France dans la tranche marginale équivalente à 0 %, investir aux US en Floride sera indéniablement plus avantageux pour vous.

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Connaître sa capacité d’emprunt

Connaître sa capacité d’emprunt pour débuter dans l’investissement locatif est déterminant pour savoir à quel type de bien vous pouvez prétendre. À moins que vous ayez l’intention et la possibilité d’acheter en « cash » votre futur logement. Mais là encore, la somme investie en cash caractérisera votre achat.

Si vous passez par un emprunt, la banque étudiera avec soin votre capacité d’emprunt. Votre taux d’endettement ne doit pas excéder 33 %, voire 35 % depuis 2021, c’est la règle ! Pour connaître votre taux d’endettement effectuez le calcul suivant : (charges/revenus) x 100.

Les revenus pris en compte pour calculer la capacité d’emprunt locative

Plusieurs sources de revenus sont considérées par les organismes prêteurs, il s’agit :

·         de vos salaires et traitements (une situation professionnelle stable, comme un CDI, joue en votre faveur) ;

·         de vos primes et revenus exceptionnels (la banque calcule une moyenne sur plusieurs années) ;

·         des revenus locatifs que vous percevrez (attention, pour couvrir le risque, 70 % des loyers sont pris en compte dans ce calcul).

L’avantage de l’investissement locatif, c’est que la banque impute la somme perçue de vos loyers dans le calcul de la capacité d’emprunt. Ainsi, votre marge de négociation est plus grande.

Les charges considérées dans le calcul de la capacité d’emprunt locative

Considérant que vous empruntez pour mettre votre bien en location, vous continuerez de supporter des charges fixes pour vous loger (loyer ou remboursement d’un prêt immobilier). À cela s’ajoutent toutes autres sources de charges fixes, à savoir :

·         pensions alimentaires versées ;

·         crédit en cours (à la consommation, auto, prêt immobilier).

L’autre critère pris en compte sera le montant de votre apport. C’est une garantie pour la banque, il doit généralement représenter 10 % du montant de l’acquisition. Cette somme couvre les frais annexes liés à votre emprunt.

Si vous avez fait le choix d’investir en Amérique, nous vous conseillons tout de même d’emprunter en France. Même s’il est possible de contracter un crédit aux USA, il sera plus difficile à obtenir sans antécédent bancaire ni numéro de sécurité sociale, c’est ce que l’on appelle, le crédit score.

Choisir entre une location vide ou meublée

En France, louer en meublé ou à nue n’implique pas le même type de bail. La location vide engage le bailleur sur 3 ans au minimum. Or, le contrat en location meublée peut aller de 1 mois en bail mobilité à 1 an pour un bail classique et 9 mois pour les locations étudiantes.

La location vide ou meublée conditionne le type de locataire que vous allez accueillir. L’appartement meublé est idéal pour de la location de vacances. Les familles qui recherchent de la location au long terme préféreront une maison vide afin de la décorer à leur image.

L’avantage aux États-Unis c’est que les biens sur le marché immobilier sont pour la plupart vendus non-meublés. Généralement, vous trouverez : une cuisine entièrement équipée, un espace buanderie équipé (lave-linge et sèche-linge), et des salles d’eau fonctionnelles. Mais, il n’est pas rare de trouver des condos avec salon et chambre également équipés. Un véritable petit plus lorsqu’on se trouve à distance !

Privilégier un emplacement à haut potentiel pour se lancer dans l’investissement immobilier locatif

L’emplacement est un critère qui mérite toute votre attention pour obtenir un meilleur rendement locatif. C’est aussi ce qui vous permettra de réaliser une jolie plus-value lors de la revente du bien, si vous l’envisagez.

Plus votre logement sera entouré de commodités et de prestations plus les loyers perçus seront intéressants. Bien entendu vos prétentions locatives interviennent dans ce choix. Si votre cible est les touristes, sélectionnez une ville animée avec restaurants, activités outdoor et indoor, parcs d’attractions, centre commerciaux, etc.

Par contre, si vous visez les familles, préférez un logement situé dans une ville dynamique sur le marché de l’emploi, un quartier calme où se trouvent des écoles et l’accès à des transports en commun, par exemple.

Situé en Floride, Orlando possède tous ces critères de choix. Quel que soit votre projet, location saisonnière ou de longue durée, cette ville regorge de possibilités. Cerise sur le gâteau, investir à Orlando reste tout à fait accessible contrairement à Miami !

Se faire accompagner par un professionnel pour démarrer dans l’investissement immobilier locatif

Vous l’avez sans doute remarqué, le web, et d’autant plus les réseaux sociaux, regorgent de prétendues formations pour vous lancer dans l’immobilier locatif en moins de 15 jours. Elles vous assurent devenir millionnaire en téléchargeant un simple ebook…

Soyons honnêtes, l’immobilier requiert une réelle expertise. Il faut connaître : le marché, son environnement, savoir mesurer le risque d’un investissement, ses capacités de rendement, pouvoir analyser le plan de financement idéal, mais aussi avoir des notions politico-économiques pour prévoir les tendances.

Si vous débutez dans l’investissement locatif et que la Floride vous attire pour toutes les raisons que nous avons évoquées ci-dessus, faites-vous accompagner par un professionnel !

Être bien entouré est primordial lorsqu’on se lance dans la gestion locative à distance, surtout à l’étranger. Notre agence Orlando Immobilier accompagne les investisseurs français depuis plus de 20 ans. Quelles que soient vos ambitions, notre connaissance du marché floridien vous aidera à trouver le bien répondant à vos attentes.

Notre équipe d’experts vous accompagne à chaque étape de votre projet. Conseils juridiques, montage financier, fiscalité, nos agents vont plus loin que la simple recherche de biens.

Après votre acquisition, nous nous chargeons de toute la gestion locative annexe :

·         recherche de locataires ;

·         rédaction du bail ;

·         état des lieux ;

·         encaissement des loyers ;

·         entretien du logement grâce à nos partenaires agréés spécialistes du bâtiment.

Nous sommes à vos côtés des vos premiers pas pour vous lancer dans cette grande aventure de l’investissement immobilier locatif. Mais notre collaboration ne s’arrête pas là, car nos services incluent la gestion locative de votre propriété. Nous agissons en toute transparence pour que vous puissiez garder un œil sur votre bien. Nous privilégions la communication et les valeurs humaines afin que la distance ne soit pas un problème. Contactez-nous dès à présent pour nous faire part de vos projets !

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