Dictionnaire des termes à connaître de l’immobilier aux USA

Vous projetez d’acheter une résidence secondaire aux États-Unis ou d’investir dans l’immobilier locatif ? Avant de vous lancer dans l’aventure immobilière aux USA, découvrez le dictionnaire des termes à connaître pour maîtriser correctement toutes les clauses d’un contrat.

A comme : active contingent

Active contingent

L’active contingent est un contrat qui détermine des clauses protégeant les signataires lorsqu’ils acceptent l’offre jusqu’à la finalisation de la vente. Ces clauses peuvent porter sur la capacité d’emprunt de l’acheteur ou sur la vente de sa maison si lui-même vend pour acheter. Le contingent de la vente peut aussi concerner le vendeur si l’acheteur réclame une inspection des lieux avec expertise avant de signer l’acte de vente.

Acreage

L’acreage est une mesure servant à calculer une superficie. L’unité de mesure est l’acre (1 acre équivaut à 4046,86 m2)

Act of God

Présent dans les clauses des contrats, l’Act of God correspond au cas de force majeure. Il s’agit d’un évènement extérieur et imprévisible, telle une catastrophe naturelle (inondation, tremblement de terre…) empêchant les parties d’accomplir leurs obligations contractuelles.

Acceptance 

Lors d’une transaction immobilière, l’acceptance, ou acceptation, correspond à la date à laquelle le vendeur et l’acheteur s’accorde sur une offre. Elle est formalisée par la signature des 2 parties.

Addendum

C’est une annexe apportée au contrat qui lie l’acheteur et le vendeur. L’addendum une précision ajoutée portant sur une partie du contrat qui ne le modifie en rien dans son intégralité.

Appraisal

 L’appraisal est une estimation de la valeur d’un bien établie à partir d’une analyse des ventes de biens immobiliers offrant des prestations similaires.

Appraiser

L’appraiser est un professionnel qualifié pour estimer la valeur des biens immobiliers. Il travaille le plus généralement en tant qu’indépendant.

Appreciation

Pour estimer la valeur de votre bien immobilier d’ici une vingtaine d’années, on parle d’appreciation. Pour cela on multiplie la valeur actuelle de la propriété par le taux de vente du marché augmenté à une puissance égale au nombre d’année que l’on veut estimer. 

APR ou Annual percentage rate

L’APR est un taux dont le calcul reflète en pourcentage le coût annuel total d’un emprunt. Il est régi par un acte gouvernemental (Truth Lending Act) et correspond au Taux Annuel Effectif Global français, bien que les règles de calcul soient différentes.

ARM ou Adjustable-Rate Mortgage

L’ARM est un prêt immobilier dont le taux d’intérêt évolue régulièrement selon les fluctuations d’un indice financier.

As Is

Peut se traduire par « en l’état ». Le terme As Is signifie que l’acquéreur accepte d’acheter le bien immobilier en l’état et ne peut se retourner contre le vendeur en cas de vices cachés.

Assignment

L’assignment est valable lorsque le vendeur cède ses droits et obligations sur sa propriété au futur acquéreur avant la clôture de la vente, par exemple vendre un bien avec l’emprunt lié.

B comme : bankruptcy

Bankruptcy

 La bankruptcy est le statut d’un individu qui se retrouve dans l’impossibilité de régler ses dettes. Correspond à la faillite.

Broker

 Le Broker ou le Real Estate Broker est un agent immobilier. Il se définit plus généralement comme le professionnel qui réunit des parties afin de conclure une transaction immobilière et qui perçoit des honoraires en contrepartie. Il peut travailler en tant qu’indépendant, ou pour un autre Broker. Ce professionnel doit détenir une licence émise par l’État américain dans lequel il exerce.

Buydown

Le buydown est une technique pour bénéficier d’intérêts réduits en payant un frais fixe lors de la négociation du prêt, l’emprunteur peut alors réduire ses mensualités en réglant ce frais lors de l’acquisition.

C comme : call option

Certificate of Deposit (CD)

Le Certificate of Deposit est un compte à terme offrant à son titulaire un taux d’intérêt élevé sous réserve que les placements soient bloqués pendant une durée convenue à l’avance.

Certified Public Accountant (CPA)

 Le CPA américain correspond à l’expert-comptable français.

Chain of title

Le chain of title est une sorte de carnet de suivi dans lequel sont répertoriés tous les anciens propriétaires de la maison ou de l’appartement.

Clear Title

 Un Clear Title est un titre de propriété qui ne fait pas l’objet d’une action ou d’une hypothèque.

Closing

Pouvant se traduire par « clôture », le closing représente la dernière étape d’une transaction immobilière. C’est lors de cette étape que tous les documents sont signés et que l’acheteur verse la somme convenue au vendeur.

Cloud on title

 Contrairement au clear title, un cloud on title se réfère à un titre de propriété entaché d’une action de justice en cours.

Closing statement

Le closing statement est un document qui dresse l’ensemble des sommes payées à l’étape de la clôture (closing), à la fois par le vendeur et par l’acheteur : le prix de vente du bien, les frais de commissions, les frais relatifs au prêt… Chaque dépense est détaillée sur une ligne spécifique.

Commission

 La commission correspond à la somme perçue par les professionnels (brokers, Realtors, courtiers, organismes prêteurs, assureurs, avocats…) qui ont permis d’organiser et de finaliser la transaction. La commission (environ 6 % du prix d’une transaction immobilière) est prélevée sur les frais payés par l’acheteur ou le vendeur.

Comparables sales

 Les comparables sales correspondent aux ventes récentes de biens similaires réalisées dans les zones proches. Elles sont utilisées pour estimer la valeur d’un bien immobilier.

Condominium (condo)

 Le condominium se réfère à un type de propriété immobilière dans lequel les copropriétaires partagent la propriété des parties communes et des bâtiments (propriété exprimée en pourcentage). En revanche, ils sont propriétaires à 100 % de leurs biens immobiliers. On se réfère souvent à ce terme pour désigner un type de logement alors qu’il s’agit en réalité du type de propriété.

 

Condo association

 Elle désigne l’association des copropriétaires. Avant d’investir dans un bien immobilier intégré à un condominium, il est primordial de vérifier l’état de finances de l’association et de connaître les règles qui la régissent.

Credit score

Le credit score est une note qui reflète la situation financière d’une personne. Il est attribué par 3 grandes agences de notation américaines (Equifax, Transunion, Experian) et est calculé sur la base de plusieurs facteurs : revenus, situation personnelle, crédits en cours, capacité de remboursement, longueur des crédits… La note se situe entre 300 et 800. Plus la note est haute, plus le score est bon et plus les organismes prêteurs seront disposés à accorder un nouveau crédit.

Construction loan

Le construction loan est un prêt sur le court terme qui permet de financer des projets de construction. Ce type d’emprunt couvre en général les coûts du projet en attendant le financement final.

D comme : deed

Deed

 Le deed est le document juridique qui accorde un titre de propriété à une personne.

Deposit

Le deposit est l’équivalent d’un dépôt de garantie : une somme d’argent versée à l’avance.

Due Diligence

La due diligence désigne l’ensemble des vérifications nécessaires réalisées par un futur acheteur avant de faire une transaction. Il peut s’agir de vérifications sur le plan juridique, fiscal, comptable… L’acheteur dispose généralement d’un délai de 7 à 60 jours pour effectuer ces vérifications.

Depreciation

Depreciation est un amortissement se référant à la baisse de la valeur d’un bien. Il peut être déduit des revenus imposables et notamment des revenus locatifs.

Down payment

Le down payment correspond à l’apport permettant à l’acheteur de contracter son prêt immobilier. Selon les crédits immobiliers, cet acompte est variable allant de 20 % à 5 %.

E comme : earnest money deposit

Earnest money deposit

Ce sont les arrhes versées par l’acheteur pour prouver son engagement auprès du vendeur et son intérêt pour le bien en vente. En général, cet earnest money deposit permet à l’acheteur de se positionner sur l’achat de la propriété à vendre.

Encroachment

Encroachment se traduit par « empiètement », cela arrive quand un propriétaire réalise des travaux ou une extension de sa maison qui viennent empiéter sur une propriété voisine ou sur un droit de passage.

Escrow

Un compte escrow est un compte de séquestre, c’est-à-dire un compte tiers sur lequel sont déposés les acomptes de l’acheteur avant d’être reversés au vendeur lors de la signature de la vente. Le compte escrow est aussi utilisé pour collecter et distribuer les loyers.

Eviction

Comme en France, il s’agit de l’expulsion d’un occupant d’un bien. À noter qu’aux États-Unis, l’eviction est très rapide en cas de défaut de paiement du loyer..

F comme : FHA

Federal Housing Administration (FHA)

 La FHA est une agence de l’U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) (Département américain du logement et du développement urbain). Une de ses missions est d’assurer certains prêts hypothécaires accordés par des organismes de prêt privés. Elle met également en place des normes relatives à la construction de logements.

Fee simple

 Le fee simple correspond à la pleine propriété en France, c’est-à-dire le droit de propriété le plus élevé.

Fixed-rate mortgage

Fixed-rate mortgage se traduit par « prêt hypothécaire à taux fixe ». C’est le type de montage financier le plus courant. Plus sécurisant pour l’emprunteur, il lui permet d’avoir une plus longue visibilité sur son crédit et ses remboursements. Avec lui pas de mauvaise surprise, vous remboursez la même somme tout au long de la durée du prêt.

Flood zone

 Chaque Flood zone (zone inondable) est classifiée selon un risque d’inondation plus ou moins important. La localisation d’un bien immobilier dans une zone inondable est prise en compte dans le calcul du coût de l’assurance.

Floor-area ratio (FAR)

 Le FAR est le ratio entre la surface totale d’un bâtiment et la superficie du terrain sur lequel il est construit.

Foreclosure

 Processus juridique par lequel un emprunteur en défaut de paiement se voit priver de son titre de propriété. Le foreclosure passe généralement par une vente aux enchères du bien immobilier. La somme récoltée après la vente est ensuite destinée à rembourser le prêt.

 

FSBO (For Sale By Owner)

For Sale By Owner peut se traduire par « à vendre par le propriétaire ». Il s’agit du processus de vente d’un bien immobilier qui se réalise sans la présence d’un agent immobilier.

G comme : grantee

Grantee

 Le grantee est la personne à qui est cédé un titre de propriété (l’acheteur).

Grantor

 Le grantor est la personne qui transfère un titre de propriété (le vendeur).

Gross area

 La gross area correspond à la surface hors œuvre brute (SHOB), c’est-à-dire la surface incluant l’épaisseur des murs de l’immeuble.

H comme : home inspection

Home inspection

Une home inspection est une visite approfondie réalisée par un professionnel certifié pour évaluer l’état d’un bien. Si le contrat le prévoit, un rapport négatif peut être un élément permettant d’annuler une vente.

Homeowner’s association (HOA)

Une HOA est une association de copropriétaires qui gère l’entretien des parties communes des lotissements de maisons. Elle n’a en revanche aucun droit de propriété sur ces parties communes. Souvent, l’adhésion à une HOA est nécessaire lors d’un investissement dans un condominium ou une maison située dans un quartier résidentiel.

HOA Fees

 Il s’agit des frais à régler auprès de la Homeowner’s association.

Homeowner’s insurance

Comme en France, tout logement doit être protégé par une assurance habitation. En cas de catastrophe naturelle, sinistre ou cambriolage, elle assure le bien contre les dommages. La homeowner’s insurance protège également les occupants des lieux en cas d’accident.

J comme : judicial foreclosure

Judicial foreclosure

C’est une saisie judiciaire. Si ce terme peut faire peur, en réalité la judicial foreclosure protège plus les propriétaires contre les prêteurs corrompus. Le système judiciaire détermine s’il y a bien un défaut de remboursement avant de mettre la propriété aux enchères.

K comme : kick-out clause

Kick-out clause

Il s’agit d’une clause du contrat qui permet à un vendeur de conserver le bien sur le marché tout en ayant accepté une offre. La kick-out clause s’applique généralement lorsqu’un acheteur souhaite vendre sa maison avant d’en acheter une nouvelle, mais que le vendeur ne peut pas attendre que l’acheteur ait vendu sa maison.

L comme : landlord

Landlord

Le landlord est le bailleur ou propriétaire d’un bien loué.

Lease

Le lease correspond au bail, c’est-à-dire à l’accord écrit entre un propriétaire et un locataire qui prévoit le montant et les conditions dans lesquelles le locataire peut jouir du bien immobilier pendant une durée déterminée. Le bail peut être conclu pour un usage résidentiel (residential lease) ou commercial (commercial lease).

Lender

Le lender représente le prêteur. Autrement dit, l’organisme financier auprès de qui le crédit est établi pour financer l’achat. Il peut s’agir d’une banque ou d’une société de crédit privée.

Lessor

Le lessor est un équivalent à Landlord.

Lessee

Lessee désigne le locataire.

Liability Insurance

La liabiliy insurance est l’équivalent en français de l’assurance « responsabilité civile ».

Loan to Value (LTV)

Le Loan to Value est le rapport (exprimé en pourcentage) entre le montant du prêt et la valeur estimée du bien (ou son prix de vente).

M comme : mortgage

Mortgage

Équivalent à une hypothèque, le mortgage correspond à l’acte juridique par lequel un propriétaire donne en gage son bien immobilier à un prêteur (banque, organisme de crédit…) en garantie du paiement d’une dette, sans pour autant perdre son droit de propriété sur le bien. Dans le langage commun, il désigne également un prêt immobilier.

Mortgage banker

C’est l’établissement financier en charge du prêt hypothécaire. Il définit la capacité d’emprunt de l’acheteur, évalue la propriété et constitue le plan de remboursement. Enfin, le mortgage banker verse les fonds hypothécaires à l’emprunteur pour qu’il puisse réaliser son achat.

Mortgage broker

Le mortgage broker correspond au courtier en crédit immobilier. Il se charge de trouver des prêts avantageux auprès des différents établissements financiers pour les futurs acheteurs.

N comme : negative amortization

Negative amortization

On parle de negative amortization lorsque les sommes versées pour le remboursement du prêt ne suffisent pas à couvrir les intérêts de celui-ci. Ce cas de figure se produit surtout dans le cadre de crédits à taux variable.

No cash-out refinance

Le no cash-out refinance est en quelque sorte un rachat de crédit. Cette opération permet à l’emprunteur de réévaluer son crédit, il peut ainsi raccourcir la durée de remboursement et ainsi faire baisser le montant des intérêts.

O comme : origination fee

Origination fee

L’origination fee correspond aux frais de dossier que paie l’emprunteur à son organisme de crédit.

Owner financing

Ce cas de figure se produit lorsqu’un emprunteur finance l’achat de sa propriété par l’intermédiaire du vendeur. Le owner financing est un financement par le propriétaire qui contourne les établissements prêteurs.

P comme : PITI

PITI

Principal Interest Taxes Insurance c’est le taux d’endettement calculé pour connaître la capacité de remboursement d’un emprunteur. Le PITI ne doit pas excéder 28 % des revenus bruts mensuels de l’emprunteur pour que son prêt lui soit accordé.

Power of attorney

On parle de power of attorney pour une procuration ou autorisation écrite de représenter quelqu’un afin de réaliser des actes juridiques en son nom.

Pre-qualification

La pre-qualification est l’accord écrit d’un organisme de crédit sur la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt immobilier. Cet organisme de crédit a préalablement rassemblé des informations sur les revenus et l’apport du futur acheteur.

Proof of funds

On parle de proof of funds quand un acheteur doit justifier qu’il dispose des fonds nécessaires à la transaction. L’acheteur doit généralement fournir un relevé bancaire.

Purchase agreement

 Le purchase agreement est un contrat signé par l’acheteur et le vendeur indiquant les conditions dans lesquelles la vente du bien immobilier aura lieu.

Q comme : Quitclaim deed

Quitclaim deed

 Le quitclaim deed est un acte qui permet de transférer un titre de propriété sans assurance de titre.

R comme : rate lock

Rate lock

Le rate lock est le fait de bloquer le taux d’intérêt d’un crédit immobilier lorsque celui-ci est intéressant. L’emprunteur peut alors verrouiller ce taux sur une période donnée le temps de terminer la transaction.

Real Estate

 Le terme Real Estate se rapporte à l’immobilier en général.

Real Estate Agent

 Un Real Estate Agent est un agent immobilier. Il dispose d’une licence qui l’autorise à négocier et à réaliser des ventes de biens immobiliers. Il ne travaille toutefois pas à son compte, mais pour un Broker. Il est rémunéré à la commission (généralement un pourcentage du prix de la vente).

Real Estate Broker

 Un Real Estate Broker est un agent immobilier qui a obtenu une licence d’État. Il peut travailler en tant qu’indépendant et recruter des Real Estate Agents qui travaillent pour son agence immobilière.

Realtor

 Un Realtor est un professionnel de l’immobilier membre de la National Association of Realtors (NAR), la plus grande association professionnelle aux États-Unis (équivalent de la FNAIM en France). Le terme Realtor est souvent confondu avec celui de Real Estate Agent. Il recouvre pourtant de nombreux professionnels, tels que les courtiers, les gestionnaires, les appraisers

S comme : sale-leaseback

Sale-leaseback

Le sale-leaseback permet au vendeur de rester dans les lieux contre paiement d’une location à son acheteur après que la vente ait eu lieu. Cela arrive lorsque l’ancien propriétaire n’a pas eu le temps de se reloger.

Secured loan

Le secured loan est équivalent au prêt garanti. Il engage les biens de valeur d’un emprunteur pour assurer à l’organisme de financement une sécurité en cas de défaut de paiement. Il peut alors saisir les biens.

Setback

Le setback est la distance minimale qui doit être maintenue entre 2 limites de propriété.

Survey

 La survey est une carte détaillant les délimitations d’un terrain et de ses bâtiments, l’emplacement des servitudes, des droits de passage…

T comme : tenant

Tenant

 Le tenant est un locataire.

 

Title

Le title est le document juridique qui atteste du droit de propriété d’une personne sur un bien.

Title Company

 Le travail d’une Title Company est équivalent à celui du notaire en France. Il s’agit d’une entreprise chargée de vérifier qu’un titre immobilier est légalement transféré à l’acheteur d’un bien. Elle s’assure également que le vendeur dispose du droit de vendre le bien. Enfin, elle s’occupe d’effectuer la dernière étape de la transaction (closing) en conservant l’argent sur un compte de séquestre (escrow) et en s’assurant que tous les documents soient signés.

Transfer of ownership

Le transfer of ownership finalise la vente. Il correspond au moment où l’acte de propriété et le titre sont remis au nouvel acquéreur.

U comme : under contract

Under contract

Une maison est dite under contract à partir du moment où le vendeur accepte l’offre d’un acheteur, mais que la transaction de la vente n’est pas terminée.

Utilities

 Le terme utilities recouvre tous les services fournis aux habitations (ou locaux commerciaux), tels que l’électricité, l’eau, le gaz, le câble ou encore le téléphone.

V comme : Value

Value

Le terme value correspond en français à « valeur », celle que l’on donne à l’estimation du bien immobilier par exemple.

Z comme : Zillow.com

Zillow

Le site internet zillow.com est la plus grosse base de donnée immobilière des Etats-Unis regroupant les ventes les locations, avec plus de 36 millions de visites par mois il est devant le site de l’association nationale des Realtors.