Le guide 2020 complet de l’investissement Immobilier en Floride

Toutes les informations sur le marché immobilier en Floride. Notre agence francophone vous accompagne dans votre investissement immobilier en Floride.

Etat des lieux de l’immobilier en Floride

Troisième état le plus peuplé des Etats Unis, la Floride attire les populations et les investisseurs par son dynamisme économique, sa démographie en pleine croissance et son climat tropical.

Vous souhaitez investir dans le marché immobilier en Floride ou devenir propriétaire d’une résidence secondaire ? Voici l’état du marché immobilier en Floride en 2020.

L’immobilier en Floride est un marché en forte croissance depuis mars 2020, la crise du COVID-19 a fortement changé la demande de logements en Floride, en effet des milliers d’acheteurs arrivent des états du nord des USA pour habiter en Floride, facilités par l’émergence du travail à distance.

La demande de logement est forte mais l’offre reste limitée, beaucoup d’acheteurs arrivent de New York, Chicago ou Boston, souhaitant quitter les zones denses pour s’installer sous le soleil de Floride mais aussi profiter d’une fiscalité plus avantageuse.

Le marché de la location est aussi en plein boom, avec une forte demande des nouveaux arrivants, souhaitant s’installer temporairement dans une maison ou un appartement en Floride avant d’acheter un bien immobilier.

L’immobilier de luxe est aussi impacté fortement par cette tendance avec une forte baisse de l’inventaire en Floride, comparée à une augmentation de l’inventaire à New York.

La Floride a toujours été une destination ou les américains veulent déménager mais l’année 2020 a fortement accéléré cette tendance avec une demande en hausse des acheteurs souhaitant quitter les zones densément peuplées.

La baisse des taux d’intérêts est aussi profitable au marché immobilier en Floride, avec une moyenne sous les 3%, un record historique aux Etats Unis. Cette baisse des taux permet aux acheteurs de conserver un pouvoir d’achat constant même avec une augmentation des prix.

Les annonces partent très vite avec parfois un contrat dans les 24 premières heures, signe de la bonne santé du marché immobilier.

Les prévisions pour le reste de l’année 2020 et 2021 sont bonnes avec une augmentation de 5% sur les 12 derniers mois, et une prévision de +4.6% sur les 12 prochains mois.

Devenir propriétaire en Floride est un gage de sécurité et l’investissement immobilier en Floride reste un placement intéressant avec une rentabilité locative forte et une appréciation du bien possible à moyen et long terme.

Faut-il investir dans l’immobilier en Floride ?

L’attrait pour l’immobilier d’investissement a toujours été fort aux USA, grâce à la possibilité de l’emprunt ou la défiscalisation de certains investissements pour la retraite des américains.

Les investisseurs internationaux ont toujours été présents en Floride : les Canadiens achètent des maisons de vacances pour passer l’hiver, les investisseurs asiatiques recherchent un placement dans le dollar et les européens sont à la recherche d’un rendement supérieur à ce qui se fait dans leurs pays respectifs.

Le marché de l’investissement immobilier en Floride est réparti sur plusieurs zones distinctes : Miami, Orlando, et Tampa étant les 3 principales destinations des investisseurs nationaux et internationaux.

Investir en Floride offre de nombreux avantages:

Une fiscalité avantageuse

En Floride, seul l’impôt fédéral est payé par les contribuables. Alors que certains états comme la Californie ou New York imposent leur propre taxe sur les revenus, le Sunshine State a l’avantage de ne pas taxer les revenus. Les loyers net sont imposés aux tranches de l’IRS entre 10% et 37% du revenu foncier net de charges.

La majorité des investisseurs sont dans la 1ère et 2nde tranche (10 et 12%), avec des revenus fonciers nets entre $0 et $39,475 par an.

Une législation protectrice des propriétaires

Beaucoup d’investisseurs sont frileux à l’idée de réaliser un investissement locatif, le risque de non-paiement des loyers étant important dans les pays Européens. Les Etats-Unis sont à ce sujet plus protecteurs des propriétaires en cas de non-paiement des loyers. Cependant la législation varie selon les états : en effet les états comme New York, le Michigan ou la Californie sont plus protecteurs que les états conservateurs comme la Floride, le Texas ou la Georgie.

En Floride, une procédure d’éviction dure entre 45 et 60 jours entre le début de la procédure et la prise de possession du bien par le shérif sur ordre de la cour.

Un marché immobilier très liquide

En Floride, une large majorité des transactions immobilières se font en inter-agence, une agence est mandatée par le vendeur, une autre agence est mandatée par un acheteur et tous les biens sont à vendre sur une plateforme commune, le MLS (Multiple Listing System).

Ce système inter-agence à l’échelle de la Floride permet d’augmenter la visibilité des biens, démultiplier le nombre d’acheteurs potentiels et donc faciliter la vente de biens immobiliers.

Chaque année, plus de 6 millions de transactions immobilières sont effectuées en Floride, près de 5.34 millions de ventes dans l’ancien et près de 700.000 ventes dans le neuf. C’est près de 5 fois le nombre de transactions réalisées en France sur une année.

Une forte demande locative

Tout investisseur doit vérifier que la demande locative est importante dans la région ou il investit son patrimoine. C’est le cas de la Floride et d’Orlando qui profitent d’une véritable explosion démographique : la ville aux mille lacs attire en effet plus de 60 000 nouveaux résidents par an.

Cet accroissement de la population est un atout pour les investisseurs désireux d’investir dans l’immobilier locatif.

L’augmentation des régulations sur le crédit immobilier aux USA freine l’accès à la propriété, ce qui maintient une demande locative élevée dans l’agglomération d’Orlando.

Des valeurs immobilières très abordables

Un achat immobilier pour investir reste très abordable, le marché immobilier de centre Floride étant accessible comparé aux autres états comme la Californie, New York, le Texas ou même les villes de bord de mer comme Tampa ou Miami.

Avec des biens neufs affichés à partir de 1500 Euros par m2, l’investissement immobilier à Orlando est à la portée des investisseurs et devenir propriétaire en Floride est possible avec un minimum de frais.

Les frais d’acquisitions restent très faibles lors d’un achat comptant, les frais de closing et autres taxes du comté étant à la charge du vendeur, acheter un bien immobilier en Floride est possible avec seulement quelques centaines de dollars de frais.

Orlando : un choix évident

Localisée entre la côte Atlantique et le Golfe du Mexique, Orlando offre de nombreux atouts aux investisseurs : des prix en dessous des valeurs de 2006, un large choix de biens (maisons, appartements, townhouses), une forte demande locative et une démographie dynamique.

Capitale américaine des parcs d’attractions, Orlando s’est tournée depuis une vingtaine d’année vers des secteurs à haute valeur ajoutée : recherche spatiale, médicale et services financiers se sont développés afin d’attirer une population jeune avec des salaires élevés.

L’agglomération d’Orlando offre toutes les gammes de produits, de l’appartement à $100,000 à la maison de prestige sur Golf ou Lac à plusieurs millions. Investir dans l’immobilier en Floride est possible pour toutes les bourses, il est cependant nécessaire de respecter quelques conseils pour ne pas se perdre dans les offres disponibles.

Nos conseils pour investir dans l’immobilier en Floride

Les investisseurs désireux d‘acquérir un bien immobilier à Orlando destiné à la location doivent respecter plusieurs critères, dont un particulièrement important et partagé dans tous les pays et toutes les villes : choisir une bonne localisation.

Les quartiers des villes américaines sont bien différents de ceux des villes Européennes. Le centre-ville et la banlieue sont différents aux Etats Unis : il est important de bien comprendre les différences et de s’adapter aux habitudes des Américains en terme de logement.

Le centre-ville d’Orlando n’est pas un lieu recherché pour l’investissement immobilier, la grande majorité des constructions sont des tours détenues par des multinationales, louées à de grandes banques ou autres institutions. Les résidents habitent dans des appartements appelés « apartment complexes ». A la différence d’un « condo » détenu par des particuliers sous une copropriété, un « apartment complex » est un développement privé destiné à la location, il y a donc un seul et unique propriétaire pour tout le bâtiment et tous les résidents sont locataires.

La périphérie d’Orlando est composée d’une multitude de villes : Windermere, Winter Park, Baldwin Park, Winter Garden, Kissimmee, etc… Ces villes offrent des espaces permettant de développer des « résidences » : de grandes copropriétés d’appartements, maisons individuelles ou townhouses (maisons mitoyennes).

Investir dans une maison individuelle en Floride

Disponibles à partir de $200,000, les maisons individuelles sont très recherchées pour la location. Disposant de 3 ou 4 chambres, 2 ou 3 salles de bain, ces biens en plein pied ou avec un étage ont généralement un garage pour 2 voitures. Les charges de copropriété sont réduites à quelques centaines de dollars par an incluant la maintenance des espaces verts et de la piscine de la résidence.

Investir dans un appartement en Floride

A partir de $100,000, les appartements permettent d’investir dans l’immobilier en Floride avec un budget inférieur aux maisons individuelles. Entre 1 et 3 chambres, 1 et 2 salles de bain, les unités se louent très bien dans les quartiers recherchés. Les charges de copropriété sont plus élevées ($175 à $400 par mois), car elles incluent l’entretien du bâtiment, les espaces verts, les équipements de la résidence et la sécurité de la résidence.

Investir dans un townhouse en Floride

Les townhouses (maisons mitoyennes) sont un compromis entre l’appartement et la maison individuelle. Entre $150,000 et $250,000, ces propriétés offrent plus d’espace que les appartements, souvent un garage au rez-de-chaussée et un étage avec une grande pièce de vie. Les copropriétés couvrent les espaces communs et les bâtiments selon les charges mensuelles. Les charges sont généralement entre $100 et $200 par mois.

L’acquisition d’un bien est dans 99% des cas dans une résidence type copropriété, régie par une association de propriétaires appelée HOA (Home Owner Association) ou COA (Condo Owner Association).

Les trois types de biens énumérés ci-dessus sont disponibles pour un investissement en Floride. Il est important pour un propriétaire de bien comprendre leurs différences et de s’orienter vers le type de bien qui correspond le mieux à ses attentes.

C’est dans cet objectif qu’intervient notre agence immobilière. Notre connaissance du marché local depuis 1997 nous permet d’assister les investisseurs dans leur recherche immobilière en accompagnant chaque personne pendant toute la durée leur investissement :

  • Recherche de biens;
  • Analyse de rentabilité avec notre expertise de property management;
  • Etude des finances de la copropriété;
  • Inspections du bien;
  • Mise en relation avec la title company;
  • Sélection de l’assurance du bien;
  • Obtention d’un numéro ITIN ou EIN;
  • Mise en location du bien;
  • Gestion des locataires;
  • Rapports de gestion;
  • Revente du bien.

Notre agence intervient sur tous les services immobiliers, notre département property management avec plus de 20 ans d’expérience et des milliers de biens loués à Orlando possède une parfaite connaissance des localités, des loyers et des régulations propriétaire/locataire en Floride.

L’accompagnement de l’agence Orlando Immobilier permet aux investisseurs d’acquérir un bien immobilier en Floride en toute tranquillité. L’expertise de l’agence et la connaissance du marché immobilier permet d’offrir un service de qualité aux acheteurs à la recherche d’un rendement locatif.

Travailler avec une agence immobilière spécialisée dans l’investissement et qui dispose de son propre département de property management permet d’obtenir les meilleurs conseils pour investir intelligemment. Notre connaissance du marché permet de calculer la rentabilité de l’investissement au plus juste avec les outils et les connaissances requises.

Calculer la rentabilité d’un investissement en Floride

L’objectif de tout investisseur est de générer un rendement locatif supérieur à ce qu’il obtient sur un placement bancaire traditionnel. Souvent inférieur à l’inflation, les taux d’intérêts sur un placement de type livret ou plan d’épargne restent très faibles comparé au rendement d’un investissement immobilier en Floride.

La rentabilité d’un investissement locatif se calcule en déduisant les charges opérationnelles du loyer brut annuel : taxe foncière, assurance, gestion locative et frais de copropriété.

Voici l’exemple d’un calcul de rentabilité locative sur un bien de type maison individuelle acheté $220,000 :

Le loyer mensuel brut est de $1595 soit $19,140 par an de revenus bruts.

La taxe foncière sur ce bien est de $2,650 par an, elle varie selon les contés, les city limits et les CDD (community disctrict development).

L’assurance varie en fonction de la localisation du bien (code postal ou zip code), des zones inondables mais aussi de la date de construction et des parties couvertes par la copropriété (si applicable). Le montant est de $580 par an pour ce bien car il est neuf.

La gestion locative entre 8% et 10% de loyer selon les services inclues, nous prenons 10% comme la majorité des investisseurs internationaux, soit $1,914 par an.

Les frais de copropriété dans cette résidence sont très abordables, seulement $276 par an.

La totalité des charges opérationnelles est de $5,420

Le revenu net de charge est de $13,720 soit une rentabilité locative de 6.23% annuelle.

Chaque investisseur ayant une situation particulière, certaines charges administratives seront différentes selon les profils (comptabilité de société ou nom propre, renouvellement de société si besoin, etc..)

Le calcul de rentabilité à la revente est aussi spécifique au profil de l’investisseur, à la durée de détention du bien, au montant de la plus value, mais aussi au régime fiscal (impôt sur le revenu ou sur les sociétés).

N’oublions pas le changement de président tous les 4 ans aux USA qui affecte aussi les tranches d’impositions sur les revenus et les sociétés.

La rentabilité d’un investissement locatif en Floride est particulièrement liée au travail de l’agence immobilière et au sérieux du gestionnaire. En effet plus de 50% de votre rendement locatif sera dicté par le professionnalisme du property manager en charge de la location. Le choix de l’agence immobilière est donc crucial dans le succès de votre investissement immobilier.

Le travail d’un agent immobilier en Floride

Investir dans l’immobilier en Floride est possible à travers différents acteurs présents sur le marché, l’agence immobilière étant l’intervenant à prioriser pour toute transaction immobilière.

A la différence des marchands de biens qui achètent sur le marché local puis revendent avec profits aux investisseurs, l’agence immobilière vous assiste dans l’acquisition d’un bien directement sur le marché de la revente.

En supprimant les éventuels intervenants comme le marchand de biens, l’agence immobilière permet aux investisseurs d’acheter au meilleur prix.

En Floride, toutes les agences immobilières sont régulées par le DBPR (Department of Business and Professional Regulation), l’agence en charge de réguler plus d’un million de business en Floride comme les restaurants, agences immobilières, hôtels, constructeurs, transporteurs, etc. Un gage de qualité et d’intégrité pour tout investisseur souhaitant acquérir un bien immobilier en Floride.

Les marchands de biens n’étant pas régulés par un organisme, le risque d’acquérir un bien à un prix supérieur au marché local est élevé, car le conflit d’intérêt est bien présent. Un marchand de biens achetant une propriété au prix du marché, il doit la vendre au-dessus de ce prix pour faire un profit.

L’assistance d’un agent immobilier certifié Realtor dans une transaction est un gage de sérieux et une aide précieuse sur plusieurs points importants lors d’un investissement :

  • L’agent immobilier connait le marché et les prix;
  • Il/elle peut vous conseiller sur les localisations attractives pour la location;
  • Vous avez besoin de conseils sur les données financières de la copropriété;
  • L’expertise d’un professionnel local est un atout.

L’agent immobilier vous assiste des la première prise de contact jusqu’au « closing », la force de notre agence étant de proposer notre propre service de gestion. Nous ne laissons donc pas notre client à la porte d’un gestionnaire partenaire après le closing, nous vous accompagnons tout au long de l’investissement jusqu’à la revente.

Ce service de gestion est une force pour l’agence immobilière : non seulement il permet à notre équipe de maitriser les avantages et les inconvénients de chaque bien immobilier et de chaque résidence au niveau de la location, mais c’est aussi une assurance que nous connaissons parfaitement la législation propriétaire/locataire en Floride avec plus de 40 ans d’expérience combinée dans notre agence.

L’équipe Orlando Immobilier offre un service complet, permettant à chaque investisseur d’être accompagné, conseillé et assisté durant l’intégralité de son placement immobilier en Floride. Un atout pour notre agence et un gage de sécurité pour l’investisseur.

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