FAQ

Selon les chiffres 2014 du United States Census Bureau, la Floride a une population qui augmente chaque année d’environ 400.000 personnes (7 500/semaine), c’est autant de personnes qui recherchent une location, un achat de bien immobilier, ou encore un commerce qui les rendra éligibles à l’obtention d’un visa d’investissement.

Avec 3 000 heures d’ensoleillement par an, la Floride est surnommée the Sunshine State (L’Etat du Soleil).

La Floride se place dans les premières destinations aux États-Unis des flux de capitaux entrants, et ce, en provenance du monde entier : Canada, Amérique centrale, Amérique du sud, Europe, Russie, Chine.

Cet afflux de nouveaux arrivants a des effets très positifs sur l’économie : une demande de logements constamment en hausse, l’éclosion de nouveaux « shopping centers », de nouvelles écoles, de nouveaux bureaux, … entrainant de nouveaux besoins notamment dans le domaine des services et de l’immobilier.

La ville d’Orlando, de par son développement économique linéaire et ses valeurs immobilières  est devenue l’emplacement privilégié des investisseurs domestiques et étrangers désireux de trouver des rentabilités constantes et sécurisées. Nous qualifions l’investissement sur Orlando de « bon père de famille » car les produits achetés sont à la fois rentables, mais également liquides en cas de besoin de trésorerie. A l’inverse du marché de Miami qui aurait tendance à être beaucoup plus spéculatif et beaucoup plus sujet au repli soudain des valeurs.

Le montant de l’investissement est propre a chacun, mais notre philosophie est toujours de jouer la carte securité aussi aurions nous tendance a toujours conseiller a notre clientèle de diversifier leur patrimoine d’investissement et de minimiser leur exposition en achetant plusieurs « petits » biens au lieu d’un seul « gros » bien. Cela permet également de lisser le risque sur les vacances locatives. En revanche il est important de rester sur une gamme de produits médians pour beneficier du plus gros du marché et d’eviter les produits bas de gamme qui attirent une clientèle locative en correllation avec les produits immobiliers.

Il n’est pas nécessaire d’etre titulaire d’un visa pour acheter de l’immobilier en Floride. De plus l’acquisition est souvent realisé par le biais d’une structure LLC qui est considéré comme entité US a part entière. Détenir de l’immobilier aux Etats-Unis n’offre pas de droit aux yeux de l’immigration américaine.

Lors d’un achat comptant, les frais d’actes sont generalement inferieures a $1000 pour des montant d’achat jusqu’a $250,000. En revanche lors d’un achat avec financement, les frais d’actes peuvent monter jusqu’a 3.5% du montant de l’acquisition.

Il est effectivement possible d’ouvrir un compte bancaire aux Etats-Unis soit en nom propre soit au nom d’une société servant à realiser l’acquisition du bien. La plupart des banques requiert la présence du titulaire de compte pour realiser l’ouverture et certaines permettent une ouverture de compte à distance.

La taxe foncière appelée property tax est payable au conté (county), équivalent américain d’un département. Cette taxe est basée sur la valeur estimée par l’administration, et varie en fonction du marché. Elle varie entre 1% et 2% selon les contés, mais aussi les services, écoles, et autres services public rémunérés par cette taxe.

Le montant type pour une acqusition comptant est de l’ordre de 10%, cependant un achat financé peut se faire avec un dépôt à partir de $1,000.

Le dépot ou EMD pour « Earnest Money deposit » doit etre versé des l’execution du contrat (généralement sous 3 jours). Il est envoyé à la title company, équivalent du notaire.

La notion de Notaire aux Etats-Unis est quelque peu differente de ce que l’on peut connaitre en Europe et/ou en France. Generalement une société de titre (Title company) ou un avocat se charge de regulariser le transfert du titre de propriété et de repartir aux differents intervenants le solde de la transaction.

Il est possible pour un investissement aux Etats-Unis de bénéficier d’un emprunt immobilier hypotécaire appelée « Mortgage ». Les investisseurs non-résidents peuvent obtenir un financement afin d’acheter aux USA, l’apport est en général entre 30% et 40%. Un emprunt en France est également possible si vous détenez un bien libre de toute dette.

Le MLS ou Multiple Listing system est un système inter-agence qui permet à tous les agents immobiliers de partager leur mandat sur le marché. Les commissions sont donc partagées entre l’agence ayant le mandat du vendeur et l’agence ayant le mandat de l’acquéreur. Il est parfois possible qu’une meme agence représente le vendeur et l’acheteur. Cependant 90% des ventes se font entre deux agences, permettant ainsi une meilleure liquidité des biens immobiliers.

Une Short sale est une vente à découvert, le vendeur possède un passif plus important que son actif. Autrement dis la valeur marché de sa maison est inférieur au capital restant du sur son emprunt. La vente est donc contingente à l’approbation de la banque si va enregistrer une perte.

Une Foreclosure est une saisie, la banque récupère le bien en échange de l’effacement de la dette du propriétaire. La banque devient l’unique propriétaire du bien.

Oui, certaines résidences ou certains contés ont des restrictions sur l’utilisation du bien. La location saisonnière n’est pas autorisée partout et certaines résidences de type « resort » n’acceptent pas la location long terme. Il est important de se renseigné avant de réaliser un achat immobilier en Floride.

Il est possible d’acquérir un bien en nom propre ou en société. Les deux solutions ont leurs avantages et inconvénients : chaque stratégie est basée sur une étude patrimoniale, les attentes mais aussi les besoins de chaque investisseur.

L’agence immobilière Orlando Immobilier est une agence intégrée, notre société de gestion est dans nos bureaux, le service de gestion locative est donc plus réactif mais aussi plus effectif qu’une sous-traitance comme dans certaines agences.

Les revenus locatifs issus de votre maison en Floride sont imposables de fait aux Etats-Unis. Selon le mode de détention et le régime fiscal, ces revenus seront à déclarer dans votre pays de résidence et une convention fiscale vous évitera la double imposition. En savoir plus sur la fiscalité aux USA.

La sélection d’un locataire est un processus important, elle est la pierre angulaire de votre investissement aux USA. Les locataires sont sélectionnés selon les règles en pratique aux USA. Vérification du score de crédit, de l’historique d’éviciton, l’historique locatif, les revenus et le casier judiciaire.

Le section 8 est un programe permettant aux revenus les plus faibles de se loger via des allocations mensuelles. Elles peuvent représenter une petite partie du loyer ou la totalité.

Aux USA, l’assurance pour non réglement des loyers n’est pas populaire. Pour cause, si un locataire de règle pas son loyer dans les temps, une procédure d’éviction peut débuter dans les 8 jours suivants la mise en demeure. La procédure prend entre 45 et 60 jours selon les contés.