Investir dans l’immobilier aux Etats-Unis est un moyen de générer un cash flow important grace au rapport loyer/prix d’achat meilleur qu’en France.
Cependant le rendement locatif net d’un investissement immobilier varie selon la localisation du bien, la législation fiscale étant différente selon les pays mais aussi les états comme aux USA.
Les USA, une fiscalité foncière attractive pour investir dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier aux USA permet de générer des rendements attractifs, les prix de l’immobilier étant inférieurs à la France, avec des loyers plus chères à surface équivalente. Il est aussi important d’inclure la fiscalité des revenus fonciers afin de comparer les revenus nets.
Aux USA les revenus fonciers sont taxés par deux entités, au niveau Fédéral (IRS: Internal Revenue Service) et au niveau de l’état (Floride, Géorgie, Californie, Texas….)
La tranche d’impôt fédéral est la meme dans les 50 états, voici les tranches pour 2020 pour les revenus des individus:
- Revenus nets entre $0 et $9,700 : 10%
- Revenus nets entre $9,701 et $39,475 : 12%
- Revenus nets entre $39,476 et $94,200 : 22%
- Revenus nets entre $84,201 et $160,725 : 24%
- Revenus nets entre $160,726 et $204,100 : 32%
- Revenus nets entre $204,101 et $510,300 : 35%
- Revenus nets supérieurs à $510,301 : 37%
La majorité des investisseurs étrangers sont dans la 1ère et 2nde tranche, avec des revenus fonciers nets entre $0 et $39,475 par an.
Au niveau fédéral , il n’y a pas d’autre imposition ni de prélèvements sociaux sur ces revenus passifs.
Selon la localisation du bien aux USA, certains états ajoutent leur propre taxe pour les revenus (qu’ils soient revenus du travail ou revenus fonciers), voici une carte des états avec un impôt sur le revenu supplémentaire :
Le taux affiché dans ce tableau fait référence au taux maximum imposé par l’état, en rouge, les états sans imposition supplémentaire.
La Floride, un état fiscalement attractif pour l’investissement immobilier aux USA
L’état de Floride offre un avantage fiscal important avec l’absence d’imposition supplémentaire sur les revenus, cet attrait fiscal permet de limiter l’impôt sur les revenus fonciers aux tranches de l’impôt fédéral (voir tranches ci-dessus).
L’investissement immobilier se développe dans cet état propice aux affaires, ensoleillé 300 jours par an avec une démographie en constante augmentation.
Ci-dessous, la progression démographique de la Floride depuis 1830..
Avec une population en hausse constante et une faible pression fiscale la Floride possède de nombreux atouts pour les investisseurs désireux de développer un patrimoine immobilier.
Le prix médian de l’immobilier en Floride est autour des $1,500 / m2, bien en-dessous des valeurs de la Californie ($3,000 / m2), ou de New York ($2,800/ m2).
Une convention fiscale qui favorise l’investissement immobilier aux USA
Chaque propriétaire d’un bien immobilier déclare les revenus fonciers à l’IRS (Fisc fédéral), Ces revenus sont taxés en accord avec le tableau des tranches.
Les USA et la France possèdent une convention fiscale instaurée le 31 Août 1994, créée en vue d’éviter les doubles impositions. L’article 6 prévoit que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’état ou ces biens sont situés (aux USA).
Ci-dessous une simulation de revenus fonciers aux USA et le crédit impotent accordé en France via la convention fiscale.
Aux Etats-Unis
– Calcul du revenu foncier net:
Toutes les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien sont déductibles des loyers bruts : frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, ou encore frais de séjour….
Prenons l’exemple d’un investisseur français qui a acheté une maison de 250 000 dollars.
Si le loyer annuel brut a représenté 20 000 dollars et que les charges se sont chiffrées à 6 000 dollars, le revenu foncier net à déclarer sera de 14 000 dollars.
– Amortissement d’une partie du prix d’acquisition
Tout investisseur bénéficie d’un amortissement de manière linéaire sur 27,5 ans.
La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80 % de la valeur d’achat pour une maison individuelle (100% de la valeur pour un appartement) :
250 000 x 80 % = 200 000 dollars (valeur du bâti)
200 000 / 27,5 = 7 272 dollars (amortissement annuel)
14 000 – 7 272 = 6 728 dollars (revenu imposable après amortissement)
– Application de la tranche d’imposition
Comme en France, les tranches d’imposition américaines sur le revenu sont progressives. Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la 1ère tranche à 10%.
Dans notre cas, l’impôt sera de : 6 728 x 10 % = $672.80 pour l’année.
Dans notre exemple de bien acheté 250 000 dollars, bénéficiant d’un revenu brut de 20 000 dollars, l’impôt sur les revenus fonciers ne sera que de 673 dollars aux USA.
En France
Lorsque les revenus américains sont déclarés en France, un crédit d’impôt égal à l’impôt français est octroyé par la convention fiscale (article 24) afin d’éviter la double imposition.
Pour calculer ce crédit d’impôt, il faut donc repartir du revenu foncier étranger net avant amortissement, $14,000.
Ce retraitement permet de calculer un taux d’imposition global effectif en France.
Un couple marié sans enfant a perçu :
– en France, un salaire de 100 000 € (après déduction forfaitaire pour frais de 10 %) ;
– aux USA, des loyers de 12 000 € ($14,000).
Le revenu global (français + USA) s’élève à 112 000 €.
Estimation impôt correspondant pour 2 parts s’élève à 22 000 €.
Le crédit d’impôt correspondant aux revenus de source étrangère se calcule au prorata:
22 000 × 12 000/112 000 = 2357 €.
L’impôt mondiale total s’élève à 22 000 € – 2 357€ = 19 643 €
Imposition de la plus-value immobilière
Aux Etats-Unis
La taxation de la plus-value immobilière aux Etats-Unis est calculée de deux façons :
– Détention du bien : moins d’un an (« short term capital gain »)
La plus-value tirée de la vente d’un bien immobilier est intégrée aux revenus d’activité avec les différentes tranches. Le propriétaire retombe alors dans le calcul classique de l’imposition sur les revenus fonciers dans sa tranche.
– Détention du bien : plus d’un an (« long term capital gain »)
A l’échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d’imposition des revenus fonciers.
Le taux est fixé à 15%.
En France
En France, les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien immobilier aux Etats-Unis subissent le même mécanisme que les revenus fonciers, à savoir une double déclaration (conformément à l’article 13 de la convention fiscale franco-américaine) tout en évitant une double imposition.
Le mécanisme est plus simple pour les plus-values puisqu’un crédit d’impôt égal à l’impôt américain est octroyé aux Français dans cette situation.
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