Les avantages fiscaux sur l’investissement immobilier en Floride sont tels qu’il a fallu déposer un cadre pour éviter les importants déficits générés par cette fiscalité allégée. En effet, les investisseurs étrangers bénéficient, chaque année, d’un amortissement fiscal intéressant, équivalent à 3,6 % de la valeur de leur achat immobilier, en plus de nombreuses déductions de frais.
Ces multiples avantages cumulés dispensent les détenteurs d’un bien immobilier de toute imposition sur leur investissement, les premières années. Cependant, ils peuvent être surpris lors de la vente de leur propriété par la retenue prélevée à la source sur le prix de vente. Aux États-Unis et plus précisément en Floride, cette imposition est encadrée par la convention fiscale appelée FIRPTA.
LA CONVENTION FISCALE FIRPTA ENCADRE L’IMPOSITION EN FLORIDE
QU’EST-CE QUE LA CONVENTION FISCALE FIRPTA ?
La convention fiscale FIRPTA, ou Foreign Investment in Real Estate Tax Act, fût créée en 1980 par le Président Jimmy Carter. Elle implique que tout individu étranger est assujetti à l’impôt américain lors de la vente d’un bien immobilier sur le sol américain dont il est le propriétaire.
Cet impôt est directement calculé sur le prix de vente du bien immobilier, il est équivalent à 15 % pour les ventes effectuées par un particulier et de 21 % pour les sociétés.
La mise en place de cette retenue est venue pallier le risque d’évasion fiscale des investisseurs étrangers qui « omettaient » de déposer une déclaration fiscale américaine, suite à une vente immobilière, comme le stipule la loi aux États-Unis.
QUI EST CONCERNÉ PAR LA CONVENTION FIRPTA ?
La convention FIRPTA concerne toute personne ou société étrangère propriétaire d’un bien immobilier aux USA. Cette retenue sera appliquée lors de la vente de ce bien. Aux États-Unis, selon la loi, une personne étrangère est définie par :
- Une personne qui ne détient pas la citoyenneté américaine.
- Une personne qui ne détient pas la résidence permanente, et donc qui ne possède pas la fameuse « green card ».
- Une personne dont la présence sur le territoire américain ne remplit pas le nombre de jours du « Substantial Presence test » qui équivaut à plus de 183 jours de présence sur le territoire, calculée sur deux années consécutives.
- Une société avec un représentant ou un associé étranger.
Lisez notre article dédié : peut-on acheter une maison en Floride quand on n’est pas résident ?
COMMENT DÉCLARER LA RETENUE FIRPTA ?
Cette mission revient à l’acheteur. En effet, il est responsable de cette déclaration. Lors de l’achat d’une maison, il est de sa responsabilité de déterminer si le vendeur est un étranger. Si l’acheteur commet une erreur et détermine mal le profil de son vendeur, il peut se retrouver lui-même redevable de cet impôt.
L’acheteur devient donc « l’agent collecteur » de la retenue FIRPTA. Il est chargé de sa déclaration, ainsi que de son versement auprès de l’administration fiscale américaine.
Le vendeur étranger, quant à lui, doit également s’acquitter d’une déclaration fiscale, l’année suivant la vente de son bien immobilier, auprès des services administratifs compétents. C’est cette déclaration qui permet d’évaluer le montant de l’impôt dû sur la plus-value réalisée lors de la vente du bien immobilier. Suite à cette déclaration, le vendeur pourra également récupérer l’excédent d’impôt retenu à la source sur son investissement.
LES DIFFÉRENTS AVANTAGES FISCAUX EN FLORIDE
Si tant de personnes se tournent vers la Floride pour investir aux États-Unis, ce n’est pas seulement pour son soleil et ses conditions de vie qui reflètent le rêve américain, mais surtout pour profiter des différents avantages fiscaux d’un investissement au « Sunshine Estate ». Notez que la Floride, que ce soit à Miami ou Orlando, ne pratique pas d’impôt sur le revenu contrairement à d’autres États des USA.
Depuis 1994, la Convention de Washington encadre l’imposition sur les valeurs immobilières. Il s’agit d’un accord franco-américain permettant aux investisseurs étrangers de ne pas subir une double imposition. Ainsi, les Français qui investissent dans l’immobilier floridien sont sujets à une fiscalité allégée sur leur investissement immobilier.
L’IMPÔT SUR LES REVENUS LOCATIFS
En Floride et dans le reste des États-Unis, les impôts sur les revenus locatifs se reversent à la ville, par exemple à Miami, selon où se situe votre investissement immobilier, ou à l’État. Ici, l’organisme collecteur se nomme « Income Tax Revenue Service » ou IRS. Les revenus dégagés par la location d’un appartement, d’une maison, ou d’une villa en Floride ne seront taxés qu’une seule fois par l’administration fiscale compétente.
Le propriétaire se doit tout de même de déclarer auprès des services fiscaux français les revenus locatifs qu’il aura perçus de son investissement. Ce montant sera pris en compte dans le calcul de son imposition française, mais il obtiendra un crédit d’impôt égal à l’impôt français. De plus, l’ensemble de ses charges (incluant les charges françaises) sont déductibles de son revenu taxable. Le taux d’imposition sur les revenus locatifs en Floride varie de 10 % à 37 % maximum, selon la tranche d’imposition sur le revenu dont vous dépendez. C’est un impôt fédéral.
L’IMPÔT SUR LES PLUS-VALUES
Lors de la vente d’une maison, l’impôt redevable sur la plus-value doit être réglé dans le pays d’origine où est situé le bien immobilier en question. Pour comprendre les avantages fiscaux sur les plus-values immobilières en Floride, comparons-les à la France :
- En France, les plus-values immobilières sont taxées à hauteur de 19 %, à cela s’ajoute 12,3 % de CSG (charges sociales généralisées) qui pourront profiter d’un abattement de 6 % au-delà de 5 ans de propriété. Exception faite, le propriétaire qui réalise une plus-value sur la vente de sa résidence principale est exonéré de cette taxe.
- Aux États-Unis et plus précisément en Floride, le vendeur étranger qui réalise une plus-value sur la vente de son bien immobilier devra s’acquitter de l’impôt fédéral, encadré par la convention FIRPTA, auprès de l’IRS. Comme vu précédemment : le taux applicable sur les plus-values est égal à 15 %, un avantage fiscal indéniable sur votre investissement en comparaison au système français.
LA TAXE FONCIÈRE
En Floride, elle se nomme « property tax ». Cette taxe est variable et est révisée chaque année. Quoi qu’il en soit, la taxe foncière n’excède pas les 2 % de la valeur d’achat du bien immobilier. Elle sera reversée là où se situe le logement. L’autre avantage de réaliser un investissement en Floride, à Miami ou Orlando, c’est que la somme versée, pour le règlement de cet impôt, est déductible de l’imposition française.
Investir à Miami ou Orlando en Floride présente de nombreux avantages pour les étrangers. Les prix des maisons sont attractifs, offrant des opportunités d’investissement rentables. Orlando est idéale pour les locations de vacances en raison de son attractivité touristique constante, tandis que Miami offre un marché immobilier diversifié et des opportunités de retour sur investissement attrayantes. Le prix de vente médian d’une maison à Miami est de $530K en août 2023. Tandis que le prix médian pour un investissement à Orlando est de $370K.
Découvrez nos conseils pour savoir où investir en Floride.
L’investissement immobilier en Floride possède de nombreux avantages fiscaux dont peuvent facilement profiter les étrangers. En plus de réaliser de belles économies, cela leur permet également de diversifier leur patrimoine. Notez aussi qu’il n’existe pas d’impôt sur la fortune en Floride, encore une bonne raison de s’y implanter !
