Immobilier aux USA : quelle est la meilleure ville pour investir ?

IMMOBILIER AUX USA : QUELLE EST LA MEILLEURE VILLE POUR INVESTIR ?

Avec 50 États dans le pays, les USA offrent un large choix pour investir dans l’immobilier, mais chaque ville offre ses avantages et ses inconvénients. Californie, New York, Floride ? Autant de destinations possibles pour un investissement immobilier aux USA, cependant chaque État, chaque ville possède des arguments pour construire son patrimoine et réaliser un achat immobilier.

COMMENT CHOISIR LES VILLES OÙ INVESTIR AUX USA ?

L’investissement immobilier aux USA est comme tous les autres marchés immobiliers, on le répète encore, mais le principal critère est la localisation du bien, que l’on investisse dans une maison, un appartement ou un terrain. Cependant, les conditions d’achat (notamment en termes de fiscalité et de prix) diffèrent de New-York à Miami, par exemple.

Le choix de la ville est LE critère de sélection, un investissement locatif aux USA doit être réalisé dans une ville avec un potentiel de développement démographique et économique.

Avec un accroissement de la population de 60% entre 2000 et 2024, la ville d’Orlando se distingue par son fort potentiel dû au développement démographique.

Le marché immobilier américain est fortement impacté par ce phénomène. Un investissement locatif dans une zone en développement permet de générer des revenus fonciers sur le long terme. Par ailleurs, même si New-York est une ville où la population ne cesse de croître, il est plus compliqué et moins avantageux d’acheter un bien qu’à Miami, par exemple.

L’exemple inverse est la ville de Detroit, sa population est passée de 950 000 habitants en 2000 à 670 000 habitants en 2020. Ce phénomène est un indice de la désertification de la ville de Détroit par ses habitants, principalement due à économie en berne.

La recherche d’un investissement locatif doit aussi passer par une étude approfondie de l’économie générale de la ville, l’observation du taux de chômage est un indice fort sur lequel il est facile de se baser.

Avec un taux de chômage de 4.6% en Aout 2026, Orlando est une ville en plein essor, ce quasi plein emploi permet une augmentation des salaires, mais aussi une forte demande de logements à l’achat comme à la location.

Le taux de chômage de Detroit en Aout 2026 était de 10.5%, ce qui en fait une des villes américaines avec le plus haut taux des États-Unis. Ce chiffre impacte le potentiel locatif d’un investissement immobilier, mais aussi l’appréciation de la propriété à long terme.

LA FLORIDE PLUTÔT QUE LA CALIFORNIE ET NEW YORK

Avec des valeurs d’achat supérieures à la moyenne nationale du pays et une fiscalité plus importante, la Californie (prix médian de $540,000) et New York (prix médian de $1,300,000) sortent de la liste où investir aux États-Unis.

Certains États comme la Georgie et Atlanta offrent des opportunités d’investissement, mais la aussi, la fiscalité de l’État de Georgie impose les revenus à 5% en addition à la fiscalité fédérale.

La Floride et ses 23.5 millions d’habitants environ offrent une fiscalité attrayante (pas de taxe supplémentaire sur les revenus au niveau de l’État), des prix médians avoisinant les $380,000 et une croissance démographique importante.

Récemment passé au troisième rang des États les plus peuplés des USA, la Floride se situe derrière la Californie et Le Texas, elle vient de passer devant New York. Avec un flux migratoire positif de 1200 personnes par jour, la Floride est une terre d’accueil pour les américains et les étrangers désireux de s’installer dans cet État avec l’un des taux de chômage les plus bas aux États-Unis (entre 4.1 % et 4.8%) selon les villes. Notez que Miami et Orlando sont des villes très dynamiques en termes d’emploi.

ORLANDO : EN TÊTE DU CLASSEMENT POUR L’EMPLOI ET LES PERSPECTIVES DE DÉVELOPPEMENT

Classée 1ère destination pour un investissement immobilier aux USA par le magazine Forbes en 2018, Orlando possède de nombreux atouts pour réaliser un investissement locatif aux Etats-Unis.

Acheter aux USA est particulièrement intéressant grâce aux prix attractifs, mais Orlando possède des caractéristiques propres qui font de cette ville une destination privilégiée pour l’investissement locatif. Si le soleil de Floride vous attire, découvrez notre guide pour acheter une maison en floride pour louer : quelles sont les démarches.

1ère destination touristique des USA avec plus de 70 millions de visiteurs, Orlando affiche un développement économique remarquable, avec une diversification de son économie.

Permettant de développer d’autres relais de croissance, l’industrie médicale, les sciences de l’espace mais aussi les nouvelles technologies et services financiers sont des pôles économiques en développement dans l’agglomération d’Orlando.

La localisation étant un facteur primordial lors d’un investissement immobilier, la position centrale d’Orlando entre les côtes (Atlantique et Golfe du Mexique) lui permet de développer son économie, mais aussi de se protéger des aléas climatiques comme les ouragans. Si vous souhaitez investir aux USA, Orlando est donc un excellent choix de destination !

TOP 11 DES VILLES LES PLUS INTÉRESSANTES OÙ INVESTIR AUX USA

1. HOUSTON, TEXAS

Connue pour l’exploration spatiale, la climatisation, l’énergie internationale, l’exploration pétrolière et abritant plus de 2,3 millions de personnes, la région métropolitaine de Houston aux États-Unis a beaucoup à offrir. En plus de son environnement économique, Houston est bien connue pour ses logements abordables, bien que le prix moyen d’une maison unifamiliale ait augmenté de 12,6 % pour atteindre 383 807 $ l’an dernier.

Ses prix immobiliers, combinés à sa scène commerciale animée, font de Houston un endroit évident pour les investisseurs immobiliers. Le prix de vente médian des maisons à Houston s’élève à 315 000 $. Les locations de maisons unifamiliales ont augmenté de 7,1 % et le loyer moyen a augmenté de 8,5 % pour atteindre 2 042 $. Les baux des maisons de ville et des appartements ont augmenté de 5,1 %. Le loyer moyen, quant à lui, a augmenté de 3,8 % pour atteindre 1 737 $ – une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers.

2. CHARLOTTE, CAROLINE DU NORD

Ville de plus de 857 000 habitants, Charlotte, surnommée la « Queen City », se classe parmi les 20 meilleures villes du sol américain pour les entreprises et les carrières. Charlotte abrite plus de 10 entreprises Fortune 1000, dont Bank of America, Lowe’s et Wachovia Corp. Elle abrite de nombreux établissements d’enseignement supérieur, centres culturels et établissements de santé.

Le prix de vente médian des maisons à Charlotte a atteint 345 000 $ et a augmenté de 15,2 % d’une année sur l’autre en octobre 2021. Cela en fait l’un des sites immobiliers les plus en vogue des États-Unis. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Charlotte est de 1 433 $, une augmentation de 19 % par rapport aux statistiques de l’an dernier.

3. ORLANDO, FLORIDE

Les paysages ensoleillés d’Orlando donnent lieu à des opportunités immobilières dans toute sa grande région métropolitaine. La ville compte plus de 2,6 millions d’habitants dans sa vaste zone métropolitaine, la population d’Orlando continue de croître. La ville devrait franchir la barre des 3 millions d’habitants en 2027.

Aux États-Unis, Orlando est également connue pour sa croissance de l’emploi, en particulier dans ses industries du tourisme, des loisirs et de l’hôtellerie. L’absence d’impôt sur le revenu de l’État américain et le temps chaud de la Floride encouragent des millions de personnes et d’entreprises à changer d’emplacement et s’installer en Floride, En provenance d’autres États qui ne sont pas si indulgentes sur le plan fiscal et où le coût de la vie est beaucoup plus élevé.

L’immobilier à Orlando propose un prix de vente médian de 330 000 $. Le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Orlando est de $1,365 , une augmentation de 3.7 % par rapport à l’année dernière. $1,625 pour un appartement deux chambres et $1,883 pour un appartement de trois chambres. Les perspectives de développement démographique et économique font d’Orlando une candidate de choix pour la première place du classement pour un investissement dans l’immobilier aux États-Unis, en 2025.

4. PORTLAND, MAINE

Quand vous pensez au Maine, vous pensez aux côtes rocheuses, aux phares et au homard. Les opportunités immobilières ne vous viennent peut-être pas à l’esprit, mais le bon investissement immobilier peut avoir du sens dans cette petite ville pittoresque.

Avec plus de 66 000 habitants, vous trouverez une aubaine de délices sensoriels, notamment une exposition à la cuisine créative, à l’agriculture et à l’histoire maritime. C’est une destination d’atterrissage populaire pour les propriétaires actuels et les acheteurs potentiels qui cherchent à résider dans une ville secondaire plus spacieuse, ce qui signifie qu’il s’agit également d’un foyer de revenus locatifs.

Les prix des maisons dans le Maine ont grimpé en flèche au cours de la dernière année. De façon générale, la valeur des maisons a augmenté de 19,2 % au cours des 12 derniers mois. Le prix de vente médian est de 395 000 $ en novembre 2021. Le loyer moyen d’un appartement à Portland était de 1 495 $, soit une augmentation de 7 % par rapport à l’année précédente.

5. ATLANTA, GEORGIA

Avec sa population de plus d’un demi-million d’habitants, Atlanta est connue pour sa riche histoire, ses esprits créatifs (c’est l’une des deux villes au monde à avoir abrité deux lauréats du prix Nobel de la paix) et ses nombreuses attractions touristiques.

Atlanta est l’une des villes à la croissance la plus rapide des États-Unis, elle offre les meilleures conditions de vie – une industrie en évolution rapide et un environnement familial idéal. Les investisseurs à la recherche d’excellentes opportunités voudront peut-être jeter un coup d’œil attentif au marché immobilier d’investissement d’Atlanta.

Le prix de vente médian à Atlanta est de 346 000 $ et le loyer moyen d’un appartement d’une chambre est actuellement de 1 706 $, un bond de 18 % par rapport à l’année dernière.

6. PHOENIX, ARIZONA

Avec plus de 1,6 million d’habitants, la bien surnommée « Valley of the Sun », également connue sous le nom de Phoenix, en Arizona, offre de la chaleur toute l’année, de belles vues, des sites historiques, des divertissements, une vie nocturne animée et des opportunités d’affaires. Son prix abordable en fait l’une des meilleures villes pour l’immobilier.

Le prix de vente médian dans la région métropolitaine de Phoenix est de 435 000 $ et le loyer résidentiel brut mensuel médian dans la région métropolitaine de Phoenix-Mesa-Glendale pour un appartement d’une chambre à Phoenix, AZ se loue actuellement à 1 275 $. Cela équivaut à une énorme augmentation de 28% par rapport à l’année précédente, l’une des meilleures raisons de considérer le marché immobilier de Phoenix.

7. SALT LAKE CITY, UTAH

La riche culture religieuse, les repères historiques et les sites naturels de Salt Lake City (à la manière d’un lac trop salé) ne peuvent être ignorés. Il y a beaucoup d’avantages à intégrer le marché immobilier de Salt Lake City, y compris le rythme de croissance de l’emploi à la hausse de l’Utah, le faible taux de chômage et les faibles impôts locaux de d’État.

Salt Lake City offre également des taux d’occupation élevés, ce qui signifie, puisque les propriétés locatives sont très demandées, que les locataires sont plus enclins à rester dans votre propriété locative sur le long terme.

Le prix de vente médian de Salt Lake City se situe à 359 000 $ et le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Salt Lake City est actuellement de 1 199 $, soit une augmentation de 14 % par rapport à l’année précédente.

8. MINNEAPOLIS ST PAUL, MINNESOTA

Si vous êtes un habitant du Midwest, vous savez déjà que vous pouvez trouver d’innombrables opportunités d’acheter des maisons unifamiliales relativement bon marché et de petits immeubles multifamiliaux. Ne cherchez pas plus loin dans le pays que les villes jumelles pour un logement abordable. Les villes jumelles ont de la culture, une scène gastronomique et du sport avec des équipes professionnelles.

Les villes jumelles, avec plus de trois millions d’habitants, sont l’une des zones métropolitaines les plus peuplées comprenant des lieux de vie abordables, ce qui se traduit par des coûts immobiliers globalement moins élevés. La région offre également des taux d’emploi élevés, avec du travail dans une variété d’industries, d’excellentes universités et écoles. La demande de logements locatifs est donc forte.

Le prix de vente médian des Twin Cities est de 335 000 $ et le loyer moyen d’un appartement d’une chambre à Minneapolis est actuellement de 1 172 $.

9. INDIANAPOLIS, INDIANA

Indianapolis, Indiana, une autre ville du Midwest avec une population approchant les 900 000 habitants. Elle est surtout connue pour son Indianapolis 500, le plus grand événement sportif d’une journée au monde ! Indianapolis a cependant plus à offrir que le célèbre Indy 500. La ville propose également deux clubs sportifs de ligue majeure, des musées, des universités, sans oublier une atmosphère familiale agréable pour ceux qui ont de jeunes enfants.

Le marché du logement d’Indianapolis attire de nombreux investisseurs extérieurs à l’État, notamment en raison de son faible coût d’achat immobilier par rapport à de nombreuses autres régions du pays, comme les côtes est et ouest. Le prix de vente médian actuel des maisons dans l’Indiana est de 359 000 $ et le loyer mensuel moyen d’un appartement d’une chambre à Indianapolis est actuellement de 950 $.

10. BIRMINGHAM, ALABAMA

La deuxième plus grande ville de l’Alabama ne vous vient peut-être pas à l’esprit lorsque vous envisagez d’acheter un bien immobilier dans le Grand Sud Américain. Cependant, les logements abordables et le faible coût de la vie de Birmingham impliquent une excellente opportunité immobilière.

Les jeunes professionnels et les familles trouvent que Birmingham possède un excellent marché du travail dans des secteurs particuliers, comme la santé, la fabrication et les emplois gouvernementaux. Faisant pencher la balance à plus de 200 000 habitants, Birmingham offre plus aux propriétaires qu’il n’y paraît.

La région métropolitaine de Birmingham a un prix médian des maisons à la vente de 359 000 $ et le coût moyen du loyer d’un appartement d’une chambre à Birmingham est actuellement de 1 040 $.

11. MIAMI, FLORIDE

Si vous êtes à la recherche d’un investissement immobilier prometteur, ne cherchez pas plus loin que Miami en Floride. Classée numéro 1 par le magazine Forbes parmi les villes américaines où il fait bon vivre et travailler, Miami est une destination de rêve incarnant le style de vie ensoleillé et vibrant si souvent associé à la Floride.

La région de la Floride est célèbre pour sa nature luxuriante. Son climat subtropical, ses parcs naturels et ses plages de sable fin en font un véritable paradis. Mais Miami ne se limite pas à un cadre idyllique pour les week-ends ensoleillés – c’est aussi une ville en pleine croissance.

Il y a seulement 20 ans, elle était considérée comme une destination pour les retraités. Aujourd’hui, elle est une métropole vibrante, énergisante et en constante évolution. Depuis la dernière crise immobilière, Miami a connu une expansion fulgurante avec l’émergence de nouveaux quartiers et la construction de nombreux immeubles luxueux au design futuriste. Les paramètres économiques sont favorables, avec un taux de chômage en baisse pour la quatrième année consécutive et de nombreuses opportunités d’emploi dans le secteur privé.

Miami attire également un nombre croissant de visiteurs du monde entier chaque année. Son climat agréable, ses opportunités d’investissement et sa scène événementielle animée en font une destination prisée. Avec ses plages, ses attractions culturelles et ses fêtes tout au long de l’année, Miami ne cesse d’attirer l’attention.

Investir à Miami est donc un choix judicieux. Que vous soyez à la recherche d’une résidence principale, d’un bien locatif ou d’une opportunité de développement, cette ville en pleine croissance offre de nombreuses possibilités.

En somme, Miami offre la combinaison parfaite d’un cadre de vie agréable et d’un potentiel de croissance économique. Ne tardez pas à saisir cette opportunité dans la ville en pleine expansion qu’est Miami. Vous ne le regretterez pas.

12. CLEVELAND, OHIO

Avec une population de 361 607 habitants en 2022, Cleveland est classée parmi les 50 plus grandes villes américaines. Mais ce n’est pas seulement sa taille qui fait de Cleveland un endroit attrayant pour les investisseurs.

Avec un PIB par habitant de 72 400 $ et un revenu médian des ménages de 35 600 $, Cleveland offre des opportunités économiques intéressantes. De plus, la valeur médiane des propriétés est de 73 000 $, ce qui signifie que vous pouvez obtenir un bon retour sur investissement.

Cleveland est également un endroit idéal pour les entrepreneurs et les travailleurs qualifiés. Avec une industrie en plein essor et des investissements continus dans le développement de la main-d’œuvre, elle offre de nombreuses possibilités pour les employeurs et les employés.

Que ce soit dans la construction, les soins de santé et l’assistance sociale, ou d’autres industries, Cleveland propose une variété d’opportunités pour ceux qui cherchent à investir. Avec 36 358 résidents employés dans la construction et 32 612 résidents travaillant dans les soins de santé et l’assistance sociale, il y a un marché solide pour les investissements dans ces secteurs.

De plus, avec un âge médian des résidents de 36,3 ans en 2020, la ville bénéficie d’une population jeune et dynamique, propice à l’innovation et à la croissance.

Investir à Cleveland, Ohio, c’est investir dans une ville en croissance, avec une économie en plein essor et de nombreuses opportunités. Que ce soit dans l’immobilier, l’entrepreneuriat ou d’autres secteurs, elle a tout pour vous offrir des rendements intéressants sur votre investissement..

Ville par ville : atouts et points de vigilance

Chaque fiche donne le rendement net indicatif (fourchette selon la source d’assurance), ce qui le porte et ce qui peut le dégrader.

Miami (net 3,5 à 4,7 %). Loyers les plus élevés du panel (2 677 $) et pas d’impôt d’État. Vigilance : assurance côtière, taxe foncière d’investisseur plus lourde que la moyenne, et prix encore 5 % sous leur pic.

Indianapolis (net 3,7 %). Prix d’entrée bas (296 200 $) et loyers en hausse de 2,7 % sur un an. Vigilance : vacance élevée (11,8 %) et taxe de comté sur le revenu en plus de l’impôt d’État.

Atlanta (net 3,5 à 3,8 %). Taxe foncière et assurance modérées, loyers en hausse de 2,1 %. Vigilance : vacance de 9,6 % et impôt d’État de 5,19 %.

Orlando (net 2,9 à 5,4 %). Vacance la plus basse du panel avec Salt Lake City (3,7 %), pas d’impôt d’État, et prix en baisse de 2,3 % sur un an, ce qui améliore le point d’entrée.

Birmingham (net 3,5 à 3,7 %). Prix le plus bas après Cleveland et taxe foncière faible (0,59 %). Vigilance : vacance la plus haute du panel (14,5 %) et risque de tornades.

Cleveland (net 3,5 %). Meilleur rendement brut (6,9 %) et loyers en hausse de 4,3 %. Vigilance : taxe foncière la plus lourde (2,00 %), parc immobilier ancien et taxe municipale sur le revenu.

Charlotte (net 3,3 à 3,5 %). Marché équilibré : vacance de 7,2 % et taxe foncière basse. Vigilance : rendement brut moyen (5,4 %).

Phoenix (net 3,1 à 3,3 %). Taxe foncière la plus basse (0,44 %). Vigilance : prix élevés pour les loyers (rendement brut 4,7 %), chaleur extrême et question de l’eau.

Minneapolis (net 2,8 à 2,9 %). Loyers en hausse de 3,5 %. Vigilance : impôt d’État jusqu’à 9,85 % et taxe foncière de 1,14 %.

Salt Lake City (net 2,5 %). Vacance très basse (3,5 %) et assurance la moins chère. Vigilance : prix les plus élevés du panel (566 300 $) pour des loyers moyens, d’où un rendement brut de 3,5 %.

Houston (net 2,4 à 2,5 %). Rendement brut correct (6,5 %). Vigilance : vacance de 12,9 %, taxe foncière de 1,62 % et assurance élevée.

Fiscalité pour un investisseur non-résident

L’absence d’impôt d’État en Floride et au Texas est un vrai avantage, mais la taxe foncière d’un investisseur pèse souvent plus lourd dans le rendement.

• Impôt fédéral : il s’applique partout de la même façon. Un non-résident peut choisir d’être imposé sur le revenu locatif net (après charges et amortissement) plutôt que de subir une retenue de 30 % sur les loyers bruts. À la revente, l’acheteur retient en principe 15 % du prix au titre de FIRPTA sauf en cas de détention via une LLC à l’IS.
• Impôt d’État : 0 % en Floride et au Texas ; de 2,5 % (Arizona) à 9,85 % (Minnesota) ailleurs, plus une taxe locale dans l’Indiana et l’Ohio. Taux au 1er janvier 2026, Source: Tax Foundation.
• Taxe foncière en Floride : la moyenne de 0,76 % pour le comté d’Orange inclut les résidents principaux, qui ont l’exemption « homestead » et un plafond de hausse de 3 % par an. Un investisseur n’a ni l’un ni l’autre : en 2026, le taux total est de 17,5 millièmes hors commune et 19,3 millièmes dans la ville d’Orlando, appliqué à la valeur fiscale. À titre de test, une taxe à 1,5 % du prix ferait baisser le rendement net indicatif d’Orlando d’environ 0,7 point. Un bien d’une valeur de $300,000 à Orange County aura une taxe foncière estimée à $5,250
• Vote du 3 novembre 2026 : les électeurs de Floride se prononcent sur un amendement constitutionnel sur la taxe foncière. S’il obtient au moins 60 % des voix, le plafond de hausse annuelle de la valeur taxable des biens non-homestead, dont les locations, passerait de 10 % à 5 % à partir du 1er janvier 2027, et l’exemption homestead serait fortement relevée. Ses partisans y voient un allègement pour les propriétaires ; ses opposants s’inquiètent du financement des services locaux et d’un report de la charge sur d’autres contribuables.
• Côté français : la convention fiscale franco-américaine laisse l’imposition des loyers aux États-Unis ; la France accorde un crédit d’impôt mais retient ces revenus pour calculer le taux applicable aux autres revenus. À valider avec un fiscaliste.

Assurance et risques climatiques

L’assurance est le poste qui fait le plus varier le classement : pour la Floride, il y a une forte varation entre les biens situés sur la cote et les biens en centre Floride. L’autre facteur est la date de construction, plus le bien est récent, plus la prime d’assurance est basse.

• Pourquoi un tel écart : Les risques météorologiques sont plus importants sur les cotes, d’ou une différence du simple au triple pour une maison à Orlando et une maison sur la cote.
• Ce qui fait baisser la prime : une construction récente aux normes anti-ouragan, une toiture récente et une inspection « wind mitigation » ; NerdWallet constate qu’une maison neuve coûte nettement moins cher à assurer qu’une maison des années 1980.
• Inondation : elle n’est pas couverte par l’assurance habitation standard. Vérifiez la zone inondable FEMA du bien avant l’offre, à Houston, Miami et Tampa surtout.
• Avant d’acheter : demandez un devis d’assurance sur l’adresse exacte. C’est le seul chiffre fiable pour calculer votre rendement.

L’analyse d’un professionnel à Orlando

Les chiffres le montrent : Orlando n’est pas le marché le plus rentable sur le papier, et je préfère vous le dire. Ce qui la distingue, c’est la demande locative : avec une vacance autour de 3,7 %, un bien bien placé se loue vite. La baisse des prix de 2,3 % sur un an offre aussi un meilleur point d’entrée qu’en 2022.

Mon conseil : ne raisonnez pas sur une moyenne. Faites chiffrer l’assurance et la taxe foncière sur l’adresse exacte avant l’offre, privilégiez les constructions récentes, plus simples à assurer, et suivez le vote du 3 novembre sur la taxe foncière.

Voici une exemple de bien vendu en 2026 à Citrus Springs en Floride

Maison individuelle de 140 m2, 3 chambres, 2 salles de bains, garage 2 voiture, achetée $232,000 par notre investisseur, loué $1,795 par mois, Installation d’un palissade dans le jardin pour $4,900.

• Taxe foncière annuelle de $3,872
• Prime d’assurance annuelle de $823
• Frais de gestion de 10%

Loyer brut $21,540 soit 9.09%

Loyer Net $14,691 soit 6.20%