Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ? Les atouts de la Floride
L’intérêt pour l’investissement dans l’immobilier ne date pas d’hier. Cependant, depuis quelques années, la tendance à investir en dehors de la France, et notamment aux États-Unis, ne cesse d’augmenter. La Floride est d’ailleurs l’une des destinations favorites pour l’investissement locatif : climat idéal, croissance démographique, forte demande locative, fiscalité allégée, tels sont les nombreux arguments qui poussent de plus en plus de Français à investir dans la pierre au Sunshine State. Pourquoi pas vous ? Avantages, risques, conseils d’experts et pièges à éviter : pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ? Orlando Immobilier vous explique tout.
Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?
Diversifier son patrimoine et sécuriser son capital
Les États-Unis tiennent la 2e place mondiale des meilleurs pays pour investir dans l’immobilier à l’étranger (classement IDE, Investissements Directs Étrangers), ce qui confère un atout indéniable en comparaison au marché immobilier français en décroissance depuis quelques années (notamment en raison de mauvaises performances économiques). Investir dans l’immobilier doit vous permettre de diversifier votre patrimoine (gamme diversifiée : maisons, appartements, condos, immeubles collectifs), mais aussi et surtout de vous assurer un capital sécurisé. Avec un taux d’investissement estimé en centaine de milliards de dollars depuis 2016, les États-Unis et notamment la Floride, profitent d’une bonne rentabilité locative mais aussi de possibilités d’optimisation intéressantes.
Rechercher un meilleur rendement locatif
La Floride possède un marché locatif très porteur en raison de la grande diversité du type de locataires. En effet, la forte demande de logement sur le territoire ainsi que la hausse des frais d’accession à la propriété dans certains États favorisent un meilleur rendement locatif pour les investisseurs. La Floride fait partie des régions les plus demandées, qui attire à la fois les américains à la recherche d’une proximité avec l’océan et le climat idéal, mais aussi les saisonniers, les expatriés étrangers et bien sûr les touristes. Investir en Floride est donc plus avantageux qu’en France,
Pourquoi la Floride séduit les investisseurs immobiliers ?
Une croissance démographique et économique dynamique
La Floride est une destination qui séduit les touristes, avec une fréquentation record de 118 millions de visiteurs en 2021, mais également les Américains eux-mêmes (expatriés, retraités, jeunes actifs à la recherche d’un climat idéal). La Floride bénéficie donc d’une croissance démographique constante ainsi que d’une économie dynamique qui permet aux investisseurs de bénéficier de rendements locatifs très avantageux.
Certaines villes sont d’ailleurs très prisées :
- Orlando, qui possède notamment de grands parcs d’attractions comme Universal Studios, et plus récemment Epic Universe, et qui est régulièrement classée comme étant la ville idéale pour les investissements locatifs ;
- Miami offre un cadre de vie agréable et un potentiel de croissance économique évident. Sa popularité n’est plus à faire, et elle est désormais considérée comme l’une des villes en plein essor aux États-Unis ;
- Tampa, notamment Tampa Bay et son centre-ville (St Pete), attire de plus en plus de jeunes actifs. La demande de maisons de ville et d’appartements est de plus en plus forte, ce qui en fait un endroit stratégique pour un investissement locatif.
Si vous hésitez quant à votre lieu d’investissement, faites appel à nos experts : selon vos objectifs de rendement, votre budget et votre rapport aux risques, nous trouverons pour vous la localisation idéale.
Un marché locatif florissant et une forte demande saisonnière
La Floride étant avant tout une destination touristique, entre son climat, ses parcs d’attraction et ses paysages mêlant scènes de cinéma et culture totalement made in USA, les locations de courte durée sont aussi demandées. Cependant, la location saisonnière offre un cash-flow négatif fréquent, c’est-à-dire que les revenus générés par votre bien locatif sont inférieurs à l’ensemble des dépenses liées à ce bien. Le retour sur investissement n’est pas au niveau de la location long terme.
Une fiscalité avantageuse pour les investisseurs étrangers
Outre les avantages indéniables du marché locatif dynamique et du tourisme en constante expansion, la Floride attire de nombreux investisseurs étrangers en raison de sa fiscalité avantageuse. En effet, la Floride fait partie des rares États américains à ne pas imposer ses résidents sur le revenu. Il est également possible de bénéficier de réductions d’impôts, permettant la croissance du secteur immobilier. Par ailleurs, la convention fiscale entre la France et les États-Unis (Article 6, 31 août 1994) évite la double imposition entre les deux pays.
Quels sont les risques à connaître avant d’investir en Floride ?
Risque de change (EUR/USD)
Le risque de change (EUR/USD) est un facteur clé à anticiper avant d’investir en Floride. La valeur de votre investissement et vos revenus locatifs, libellés en dollars américains, peuvent fluctuer en fonction du taux de change avec l’euro. Une variation défavorable peut réduire votre rentabilité lors de la conversion en euros, voire augmenter vos coûts si vous devez financer en dollars. Pour limiter cet impact, il est conseillé d’anticiper les tendances de change, et, si possible, d’utiliser des solutions de couverture de change via votre banque ou un courtier spécialisé.
Spécificités du droit américain et de la fiscalité locale
Il est primordial de connaître les réglementations américaines concernant la gestion locative d’un bien immobilier en Floride, par exemple la durée minimale d’un bail, ou l’interdiction de mettre en location une maison pour moins de 6 mois dans certaines résidences, etc.
Catastrophes naturelles
Malgré un climat idéal, la Floride est sujette à une période particulièrement touchée par les catastrophes naturelles et notamment les cyclones et les ouragans : les Américains la nomment la “Wet Season”, de juin à novembre. Cependant, notez que la FEMA (Organisme américain chargé de la gestion des catastrophes naturelles) permet de situer votre bien dans les zones à risque, ou non. Tout comme la loi DeSantis qui impose une réglementation stricte quant à la transparence des ventes et achats de biens immobiliers en Floride (si le logement a déjà subi des dégâts en raison de catastrophes naturelles, par exemple). Il s’agit par ailleurs d’un atout que posède Orlando en étant située au centre de la Floride, éloingnée des cotes.
Gestion locative à distance
Un bon investissement locatif ne se résume pas seulement à une localisation du bien immobilier. Pour réussir son investissement locatif, il est primordial d’avoir une bonne gestion dès le départ : type de bien, localisation, visite, législation américaine, prêt, achat et mise en location au bon prix, tels sont les éléments cruciaux pour un projet immobilier locatif serein, d’autant plus s’il s’agit d’une gestion à distance.
Comment bien se préparer à investir en Floride ?
Se faire conseiller sur les règles américaines
Choisir un expert en investissement immobilier est nécessaire pour tout type de transaction aussi importante que celle d’investir dans un logement locatif. Cela l’est d’autant plus lorsque l’investissement locatif implique un autre pays, aux réglementations différentes, dans une autre devise, et surtout à distance. Orlando Immobilier vous accompagne dans toutes ces étapes, y compris la négociation de votre bien, l’expertise locale, et l’assistante juridique nécessaire, pour vous aider à investir en toute confiance.
Choisir le bon type de bien
Choisir le bon type de bien dépendra de votre projet d’investissement locatif. L’achat et la mise en location d’une maison n’attirera pas le même type de locataire, et le type de mise en location non plus. Vous avez la possibilité de présenter votre bien en tant que location :
- résidentielle, c’est-à-dire sur la durée et selon une durée minimale de bail (le plus souvent renouvelable)
- saisonnière, idéale si vous souahitez résider dans le bien plusieurs mois par an
Prévoir un financement adapté
Financer son projet d’investissement locatif est l’une des étapes primordiales à laquelle il faut bien réfléchir et surtout pour laquelle il vaut mieux être bien accompagné. Pour financer l’achat d’un bien immobilier en Floride, deux options sont possibles : le financement comptant (ou cash) ou le financement local. Si vous devez emprunter, vous avez deux options: Le crédit vous sera plus facilement accordé aux États-Unis où pour obtenir un prêt il faut justifier d’un revenu locatif et de 30% d’apport. Emprunter en France, via une hypotèque sur un bien que vous détenez.
Quels sont les coûts d’un investissement immobilier à l’étranger ?
Frais de closing et frais de notaire
En France, l’achat d’un bien immobilier indique le plus souvent si le prix inclut ou non les frais annexes comme les frais d’agence ou de notaire. Aux États-Unis, c’est la même chose. Certains frais supplémentaires viennent s’ajouter au prix initial du bien et peuvent parfois représenter des coûts qui impactent le budget initial de votre investissement. Il s’agit notamment :
- des proratas de taxes foncières ;
- des frais de notaire appelé “closing”; en général quelques centaines de dollars.
- La commission d’agence (en général réglée en majorité par le vendeur, il se peut que l’acheteur complète au closing)
Se faire accompagner par Orlando Immobilier, c’est la garantie d’un investissement locatif en toute transparence, sans frais cachés.
Taxes locales
Certains frais peuvent également s’ajouter à vos frais initiaux. En effet, de nombreux biens immobiliers sur le marché en Floride dépendent des HOA : les Home Owners’ Associations, des associations de propriétaires qui gèrent les espaces communs et les différents services au sein d’une communauté (entretien des piscines, des espaces verts, sécurité, système d’arrosage des gazons, etc.). Outre la HOA, on trouve également la property tax ou taxe foncière en français, est un impôt fédéral prélevé directement sur vos revenus locatifs : elle représente environ 1.5% de la valeur du bien. Ces taxes entrent dans la fiscalité américaine qu’il est essentiel de bien maîtriser pour ne pas avoir de mauvaises surprises.
Assurance habitation, ouragan, gestion locative
Comme évoqué plus haut dans notre article, certains frais viennent s’ajouter au prix initial de votre bien, et ne peuvent malheureusement pas être optionnels. Tout comme en France, l’assurance habitation est obligatoire lorsqu’on investit dans un bien immobilier en Floride, en locatif ou non. L’assurance habitation aux États-Unis n’est pas la même qu’en France : il faut compter en moyenne $1,800 dollars par an pour assurer une maison à Orlando, par exemple. De plus, la Floride étant un état en proie aux ouragans, l’assurance inclue automatiquement une prise en charge en cas de sinistre.
Enfin, si vous passez par une agence, vous devrez vous acquitter de frais pour la gestion locative de votre bien.
Tout cela peut représenter un coût important dans votre projet. C’est pourquoi Orlando Immobilier décrypte avec vous les pièges à éviter lorsqu’on investit en Floride.
Pourquoi se faire accompagner par un agent immobilier local ?
Éviter les erreurs d’achat liées à la méconnaissance du marché
Chez Orlando Immobilier, nos agents sont spécialisés dans le marché immobilier local. Evaluation du marché, opportunités uniques, offre et demande, mais aussi réglementation américaine, droits et devoirs, frais, gestion locative : nous mettons notre expertise à votre service pour vous éviter les pièges d’un investissement à l’étranger et les risques liés à une méconnaissance du marché en Floride.
Accéder à des opportunités off-market
Les agents immobiliers locaux sont les premiers au courant de nouvelles offres immobilières sur le marché. Faire appel à un agent immobilier local, c’est aussi bénéficier d’opportunités off-market, c’est-à-dire de biens fraîchement mis en vente mais pas encore disponibles sur le marché immobilier. De quoi bénéficier d’une véritable avant-première sur des biens exceptionnels !
Gérer l’administratif et la conformité
La gestion locative demande de l’énergie mais aussi de très nombreuses connaissances juridiques et économiques, sans parler de la barrière de la langue qui se veut souvent technique. Déléguer la gestion locative de son bien immobilier, c’est assurer des démarches réalisées avec rigueur, dans la conformité juridique, avec expertise et professionnalisme.
Pourquoi choisir un agent francophone à Orlando ?
Outre tous les avantages de l’agent immobilier local, Orlando Immobilier possède un atout incontestable : nos agents francophones. Même si vous maîtrisez la langue de Shakespeare, il est essentiel de pouvoir établir votre projet le plus précisément possible. Et pour cela, parler la même langue est un atout. Ainsi, vous bénéficiez d’un interlocuteur francophone qui peut établir avec vous vos objectifs, mais aussi chercher le bien correspondant à vos attentes, négocier, et réaliser les démarches nécessaires pas à pas, sans le moindre malentendu.
La Floride est l’une des meilleures destinations pour un investissement locatif à l’étranger. Le tourisme florissant, la croissance démographique, l’évolution économique, la création d’emploi poussent la forte demande de biens locatifs et sont autant d’atouts pour investir dans le Sunshine State. La Floride attire chaque année de plus en plus d’investisseurs en quête d’une rentabilité intéressante et d’une fiscalité avantageuse, afin de diversifier leur portefeuille et optimiser leurs revenus. Alors, pourquoi pas vous ? N’hésitez pas, et contactez dès à présent nos experts chez Orlando Immobilier.
