Grâce à la convention fiscale bilatérale franco-américaine, investir dans l’immobilier locatif aux États-Unis peut être deux fois plus rentable qu’en France !
De nombreux investisseurs particuliers préfèrent regarder hors de l’hexagone à cause des faibles rendements de l’immobilier locatif en France une fois la fiscalité appliquée. Et c’est vers les États-Unis que les regards se tournent. Les « States » offrent une rentabilité nette très supérieure à ce qu’on peut espérer en France, mais comment emprunter aux USA ? Voici un guide explicatif.
POURQUOI INVESTIR DANS L’IMMOBILIER AUX USA ?
Investir aux Etats-Unis, c’est se positionner sur un marché immobilier haussier avec une forte demande locative liée à la démographie. De plus, le ratio entre les revenus des ménages et le prix de l’immobilier n’atteint pas un fossé comme en France. Contrairement aux idées reçues, les prix des logements sont plus accessibles qu’en France. De plus, pour une même surface, les prestations annexes et les équipements du bien apportent un meilleur rapport qualité prix des biens immobiliers mis sur le marché US.
Globalement, les rendements locatifs nets sont plus importants aux Etats-Unis (de 5% à 9% hors impôts selon les États où vous choisirez d’investir).
L’investissement locatif est plus sécuritaire. En cas de mauvais payeurs, l’investisseur a un recours applicable immédiatement, car les procédures d’expulsion sont plus simples et plus rapides qu’en France. De quoi faciliter la gestion locative !
Le pays étant 17 fois plus grand que la France, il faut bien sélectionner l’État dans lequel investir. Certains États comme la Floride, sont plus propices à un investissement immobilier dû à leur croissance démographique et économique. Les taux d’imposition liés aux biens fonciers sont moins élevés qu’en France ce qui favorise la croissance de l’Etat. Au niveau de la fiscalité, les accords signés entre les deux pays permettent d’éviter une double imposition. N’hésitez pas à consulter notre guide sur la fiscalité en Floride !
Si de plus en plus d’investisseurs particuliers misent sur les Etats-Unis c’est avant tout parce que l’investissement locatif offre une meilleure rentabilité qu’en France. Mais aussi parce qu’il est très facile d’acheter aux USA . Les Etats-Unis sont toujours une terre d’accueil pour toute personne voulant investir sur le marché immobilier !
QUELLES SONT LES FINANCEMENTS POSSIBLES POUR INVESTIR DANS L’IMMOBILIER AUX USA ?
LE FINANCEMENT BANCAIRE : CRÉDIT AUX ÉTATS-UNIS
Pour éviter le risque de change EUR/USD, emprunter aux États-Unis semble la meilleure solution. En effet, grâce à un prêt américain, toutes vos transactions se feront en dollars. Le taux de change étant victime de fluctuations boursières, le prix payé pour l’achat d’un bien peut souffrir d’une augmentation au moment du versement de la somme.
Dans le pays de l’oncle Sam, le financement bancaire est possible pour les non-résidents à hauteur de 65 % de la valeur du bien. Acheter aux USA et contracter un crédit avec seulement 35 % d’apport personnel est donc possible. L’obtention du prêt se fait sans condition de résidence ou de revenus. L’apport de 35 % suffit à contracter un prêt bancaire à taux fixe ou variable remboursable sur 15 ou 30 ans. Néanmoins, ce prêt est toujours garanti par une hypothèque sur le bien immobilier, au bénéfice du créditeur. Il ne sera levé qu’une fois le paiement de la dernière mensualité encaissée.
CONTRACTER UN PRÊT AUX USA
Si emprunter aux États-Unis est une solution de financement très attractive, elle n’est pas pour autant facilement accessible. En effet, obtenir un prêt aux USA, en étant un investisseur étranger, et donc « non résident » est compliqué pour la simple et bonne raison que les banques américaines ne vous connaissent pas. Un non-résident n’a aucun « crédit history », condition sine qua non à l’obtention d’un prêt.
De plus, depuis 2022 afin de pallier à l’inflation qui sévit dans le monde entier. La Banque centrale américaine (Fed) a augmenté les taux d’intérêts des crédits. Actuellement, le taux des crédits immobiliers avoisinent les 7 % aux USA. Notez que la Banque centrale européenne (BCE) a dû, elle aussi, procéder à une hausse des taux d’intérêts pour ralentir l’activité économique et éviter que les prix s’envolent.
LE « CREDIT HISTORY » : QU’EST-CE QUE C’EST ?
Comme son nom l’indique, le credit history interprète le passé financier des résidents américains. Gains, dépenses, tout est étudié au peigne fin pour desservir un score. Il peut être un frein à l’investissement pour un particulier étranger. En effet, les chances de pouvoir contracter un prêt aux USA semblent bien maigres sans “credit history”. Sans celui-ci, les banques ne savent pas quel profil de payeurs elles ont à faire.
COMMENT OBTENIR UN CREDIT HISTORY ?
Le crédit history se constitue par le « credit score ». C’est une note bancaire attribuée à chaque personne physique aux États-Unis ayant un numéro de Sécurité sociale. C’est un taux qui sert d’indicateur pour mesurer la capacité d’une personne à rembourser ses dettes. Il établit donc un profil financier qui sera utilisé par les différentes organisations financières qui veulent s’assurer que la personne est solvable. Le credit score considère les revenus et les dépenses des citoyens américains. Ce profil financier sera consulté en cas de demande de prêt ou encore de logement.
Vous l’aurez compris, plus votre note est haute, plus vous serez apprécié des banques et donc obtiendrez un crédit facilement.
Sans credit history, certaines banques acceptent toutefois de prêter, mais les conditions sont draconiennes. De plus, il faut impérativement que le futur acquéreur possède déjà un patrimoine. Si vous souhaitez emprunter aux États-Unis pour investir, vous devrez donc vous construire un credit history.
OUVRIR UN COMPTE EN BANQUE ET PRENDRE UNE CARTE DE CRÉDIT
L’ouverture d’un compte en banque est indispensable pour se constituer un credit score. Si vous êtes nouveau aux États-Unis, vous ne pourrez avoir qu’une « secured credit card. » Une carte de crédit limitée à votre apport sur le compte. Chaque personne résidant aux États-Unis et/ou ayant un compte en banque peut demander une carte de crédit.
L’historique de crédit se fait jour après jour. Le meilleur moyen pour le constituer est d’utiliser une carte de crédit, de l’approvisionner et d’effectuer ses dépenses avec. Ainsi, les transactions enregistrées vont permettre petit à petit d’obtenir un credit score. Ce processus est donc assez long avant de pouvoir justifier d’un credit history et implique de vivre sur place.
Attention, la carte de crédit aux USA est une carte avec laquelle on achète à crédit avec des intérêts à rembourser tous les mois. La carte de paiement normale est une carte dite de débit, dont l’argent est retiré du compte au moment même de l’achat.
INVESTIR EN PAYANT COMPTANT : LA MEILLEURE ALTERNATIVE POSSIBLE
La meilleure solution de financement pour investir aux USA est incontestablement le paiement comptant. Si un investisseur en a la possibilité, la transaction n’en sera que plus facile et moins coûteuse ! Mais s’il n’est pas possible de régler comptant la totalité du bien, il existe cependant d’autres solutions. Par exemple, emprunter en France pour acheter en cash aux États-Unis.
Certains investisseurs ont la possibilité de payer comptant, entièrement ou partiellement, un bien immobilier aux USA. Cependant, un emprunt peut être intéressant afin de développer son patrimoine aux USA avec un apport minimum et des loyers permettant de régler les mensualités de prêt.
Obtenir un emprunt via un réseau bancaire traditionnel peut s’avérer compliqué. En effet, les banques françaises ne peuvent légalement pas saisir de bien immobilier aux USA en cas de non règlement des mensualités du prêt. En d’autres mots, un bien immobilier acheté aux USA ne peut pas constituer une garantie. La solution utilisée par les clients Orlando Immobilier est d’apporter une hypothèque sur un bien existant et totalement payé, ou encore un emprunt sur une assurance vie.
L’ACCOMPAGNEMENT ORLANDO IMMOBILIER POUR VOTRE INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA
Selon la méthode de financement, prêt amortissable ou achat comptant, le timing sera différent. Une obtention de prêt pourra prendre entre 45 et 60 jours et la banque lancera un processus appelé « appraisal » une estimation de la valeur du bien. C’est le temps qu’il faut à la banque pour vérifier la valeur marchande de la propriété.
Un achat comptant permettra de réaliser la vente en moins de 30 jours selon le travail nécessaire au notaire pour préparer les documents de vente Orlando immobilier est spécialisé dans l’immobilier en Floride. Depuis 20 ans, elle accompagne ses clients lors de toutes les démarches administratives et financières. De plus, l’agence propose ses services d’achats, de ventes et de gestion locative.
LES CONDITIONS FISCALES POUR LES INVESTISSEURS IMMOBILIERS ÉTRANGERS AUX USA
Avec une fiscalité confiscatoire sur les revenus immobiliers, l’investissement immobilier en France ne permet pas de générer un bon rendement locatif net. Entre l’impôt foncier et les contributions sociales, il est parfois possible d’approcher les 50 % de taxation (tranche IR + Contributions sociales). Cette fiscalité confiscatoire ne permet pas de générer des revenus fonciers nets aussi importants qu’aux USA.
Grâce à la faible taxation des revenus fonciers et l’absence de contribution sociale sur les revenus fonciers, la fiscalité d’un investisseur étranger est bien plus faible aux États-Unis qu’en France. La convention de non double imposition entre la France et les USA permet aussi de profiter d’un système plus favorable et ainsi de payer les impôts fonciers uniquement aux États-Unis. Ajoutez à cela des prix du marché plus intéressant et une législation en faveur des propriétaires, vous avez l’assurance de réussir votre investissement locatif !
