Acheter une maison en Floride, c’est investir dans l’immobilier en dollars, ainsi vous diversifiez votre patrimoine, tout en investissant sous le soleil des caraïbes. En effet, en achetant un bien immobilier en Floride, vous profitez de prix au m² parfois plus intéressants qu’en France et d’une législation favorable aux investisseurs qui souhaitent devenir propriétaire.
Acheter une propriété ou un terrain pour y construire un lotissement dans une ville telle que Miami c’est l’assurance d’un investissement rentable. Que vous choisissiez de collecter des loyers, ou d’acheter pour revendre afin d’obtenir une plus-value à terme, sachez que vous pouvez également profiter d’un taux de change favorable qui aura un effet de levier positif sur la rentabilité locative et la plus-value de votre achat. Voici nos conseils si vous aussi vous souhaitez devenir propriétaire et acheter une maison en Floride.
COMMENT FINANCER UNE ACQUISITION EN FLORIDE ?
L’acquisition immobilière est réalisable de plusieurs façons aux USA. Les achats comptant représentent une part importante des investisseurs désireux de générer une rentabilité locative importante sur leur capital. Les portes du financement ne sont pas totalement fermées aux investisseurs étrangers, les banques peuvent proposer des prêts hypothécaires aux non-résidents souhaitant acheter aux USA, mais pour cela il est conseillé d’avoir un passé bancaire aux États-Unis.
Les financements pour l’achat d’une maison sont disponibles sur une durée comprise entre 15 et 30 ans avec des taux fixes ou ajustables. Ce type d’acquisition permet de se constituer un patrimoine aux USA avec un apport situé entre 30% et 40% du prix du bien.
Si vous envisagez de devenir propriétaire en vue de dégager des rentes, les loyers générés par votre investissement locatif permettent d’utiliser le « leverage » du prêt immobilier pour acquérir votre bien. En Floride, ces derniers sont proportionnellement élevés par rapport aux prix d’acquisition du bien. Ainsi, le prix des loyers permettent de couvrir les mensualités de votre prêt. Ce montage est une façon intelligente de développer un parc immobilier aux USA.
Le financement de votre propriété en Floride peut se faire en France avec un nantissement sur un bien existant, généralement une résidence secondaire détenue sans emprunt.
Il convient de consulter différentes banques afin d’étudier les avantages et les inconvénients de chaque stratégie de financement.
Financement aux USA
- Inconvénients : Taux d’intérêt plus élevé
- Avantages : Pas de risque de change / Pas de pénalité de remboursement anticipé
Financement en France
- Inconvénients : Risque du taux de change
- Avantages : Taux d’intérêt faible (considérer comme un achat comptant aux USA)
QUELLE SONT LES OPTIONS POUR INVESTIR DANS UN BIEN IMMOBILIER EN FLORIDE ?
Plusieurs options sont disponibles pour acheter aux USA : la détention d’une propriété en son nom propre est possible, mais la détention sous une société de type LLC peut-être une option avantageuse selon votre projet (achat de plusieurs maisons simultanément, achat d’un terrain en vue de construire un lotissement, etc.).
DÉTENTION EN SON NOM PROPRE
Acquérir un bien immobilier aux USA en son nom propre reste la solution la plus simple.
Par ailleurs, notez que détenir un bien en son nom propre expose directement le propriétaire à des problèmes éventuels de type légaux et administratifs. Si l’objet de l’acquisition est d’usage personnel et/ou du type résidence secondaire cette détention est recommandée.
CRÉATION D’UNE STRUCTURE TYPE LLC
Pour un achat de type investissement locatif ou achat/revente de maisons, la création d’une structure de type LLC est recommandée.
Détenir un bien immobilier aux USA ne doit pas vous exposer inutilement, la création d’une structure qui détient le bien pour la durée de l’investissement apporte plusieurs atouts non négligeables :
- un cloisonnement entre votre patrimoine personnel et professionnel ;
- une protection supplémentaire en cas de sinistre ;
- une simplification administrative pour la gestion ;
- un fonctionnement facilité par les statuts de la société.
La création d’une société dans le but d’investir aux États Unis est valable dès le premier achat, mais sera plus rentable si plusieurs biens sont placés dans la structure.
D’autres avantages liés à l’héritage et à la fiscalité sont aussi déterminant dans la création d’une structure juridique aux USA, chaque investisseur ayant des attentes et une structure familiale différente, une décision au cas par cas est nécessaire. N’hésitez pas à consulter un gestionnaire en patrimoine ou un conseiller juridique pour prendre une décision éclairée.
CO-INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Le co-investissement est fréquent dans l’immobilier locatif, une structure est créée dans le but de rassembler des investisseurs qui ont un objectif : mettre en commun leur fonds afin d’acheter, louer puis revendre plusieurs biens immobiliers sur une durée comprise entre 2 et 5 ans.
Rassembler des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers de type maison, terrain, ou lotissement est un moyen efficace de réduire le risque en diversifiant les actifs sur plusieurs biens.
De plus, la législation américaine permet de créer facilement des sociétés avec des partenaires. Les accords bilatéraux entre la France et les États-Unis vous évitent une double taxation telle que l’impôt sur les sociétés.
QUELLE EST LA PROCÉDURE POUR ACHETER UNE MAISON EN FLORIDE ?
Si vous investissez en Floride, nous vous conseillons vivement de consulter un agent ou « broker » établi sur place et spécialiste du marché américain. Auprès de votre agent immobilier, vous déterminez ensemble le budget et le projet. En fonction de vos critères et des détails que vous prendrez soin de lui donner, l’agent vous proposera plusieurs maisons à visiter.
Avant de consulter votre agent, déterminez les détails suivants :
- le type de propriété (maison individuelle ou lotissement, appartement, etc.),
- la superficie recherchée,
- le nombre de chambres,
- le nombre de salles-de-bain,
- la ville (Miami ou Orlando, par exemple),
- la fourchette de prix,
- etc.
La décision d’investir en Floride doit être prise rapidement, car la concurrence est forte sur les biens les plus intéressants et les meilleures affaires partent en quelques semaines, voire quelques jours dans un marché aujourd’hui en plein boom, surtout dans une ville telle que Miami.
Après avoir versé 5 à 10% d’acompte, la propriété est expertisée sous 10 jours en moyenne, puis vous avez entre 30 et 45 jours (en moyenne pour un paiement comptant) pour régler le solde du prix à la signature de l’acte de propriété.
Les virements se font sur le compte de la « Title Company » équivalent du Notaire. Il est possible de signer les contrats à distance, par échanges de mails et courriers. Le transfert de fonds se fait par votre banque ou par un courtier en devises.
DOIS-JE ÊTRE PRÉSENT POUR ACQUÉRIR UNE MAISON EN FLORIDE ?
Nous conseillons toujours un premier voyage sur place afin de visiter des maisons, prendre connaissance de la ville, des différents quartiers mais aussi de l’équipe avec laquelle vous allez travailler.
Il est important de visiter des biens correspondants à vos critères durant votre séjour, si aucune proposition ne correspond à vos attentes lors de votre présence, il est toujours possible de faire des offres après votre départ.
Les nouvelles technologies permettent d’échanger et signer des documents très facilement, la distance n’est donc plus un problème.
EST-IL OBLIGATOIRE DE POSSÉDER UN COMPTE BANCAIRE AUX USA ?
Pour investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, il n’est pas obligatoire de posséder un compte en banque basé aux USA. Les loyers sont collectés sur un compte séquestre dans notre agence, ils peuvent être transférés directement vers un compte en France ou un autre pays.
Y A-T-IL DES RÉGULATIONS SUR LA LOCATION DU BIEN IMMOBILIER EN FLORIDE ?
Oui, il faut toujours vérifier les règles de copropriété lors de l’acquisition d’un bien immobilier, en effet, certaines résidences imposent des restrictions sur la location saisonnière de type AirBnB ou autres. Ces détails ne sont pas à prendre à la légère selon votre projet.
EST-IL PLUS INTÉRESSANT D’INVESTIR DANS L’IMMOBILIER DE LUXE EN FLORIDE ?
L’immobilier de luxe reste un marché de niche, la location de villas avec des loyers élevés repose sur une demande plus faible que le middle market. Il y a tout simplement moins de locataires potentiels pour un loyer à $5 000 que de locataires pour un loyer de $1 500.
Le rendement est aussi plus faible, le loyer n’augmente pas proportionnellement à la valeur de la maison. Pour un budget de $500 000, il est plus intéressant d’acquérir deux biens qu’un seul, car les loyers seront plus élevés et le risque de congés divisé par deux.
Par ailleurs, Miami est une ville en plein expansion, depuis le COVID, elle attire de nouveaux les touristes ou les résidents. Contrairement aux idées reçues, la fourchette de prix est large. Voici quelques exemples de biens disponibles sur le marché :
Villa de luxe à Sunset Island :
- Superficie : 400 m²
- 4 chambres
- 3 salles de bain
- cuisine entièrement équipée
- grand salon, salle à manger
- détails : villa située en bord de mer avec accès direct à la baie et au quai par yacht
- prix : 16 800 000 €
Appartement Ave Brickelle Miami
- Superficie : 157 m²
- 2 chambres
- 2 salles de bain
- cuisine moderne équipée
- séjour
- vue sur la baie, service de voiturier, conciergerie, tennis, salle de sport, piscine et spa chauffée, local à vélos, etc.
- prix : 923 846 €
Appartement Miami-Dade
- Superficie : 96 m²
- 2 chambres
- 2 salles de bains
- cuisine ouverte sur séjour
- vue sur l’océan, salle de sport, piscine, spa et sauna, service de conciergerie 24h/24.
- prix : 456 324 €
Comme vous pouvez le constater, quel que soit votre budget, Miami offre un large choix d’investissements immobiliers. Les prestations et services annexes des appartements à la vente situés en copropriété sont luxueuses et rares en France, pour un prix équivalent au mètre carré. De façon générale, toutes les chambres sont équipées d’une salle de bain et il n’est pas rare de trouver des biens meublés.
LA PRÉSENCE D’UNE PISCINE PRIVÉE EST-ELLE IMPORTANTE ?
La présence d’une piscine dans une maison individuelle ou une villa n’est pas un atout pour la location. D’un point de vue financier la piscine apporte d’éventuels coûts de maintenance et réparation, d’un point de vue responsabilités, c’est un risque supplémentaire. Tout cela pour une différence de loyer faible.
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