Acheter une maison en Floride, c’est investir dans l’immobilier en dollars, diversifier votre patrimoine tout en investissant dans sous le soleil des caraïbes. En effet, vous profitez en achetant un bien immobilier en ce moment, des prix les plus bas au m² et d’une législation favorable aux investisseurs.
Cet investissement au meilleur moment vous permet de collecter des loyers durant votre investissement, d’obtenir une plus-value à terme importante et de profiter d’un éventuel renversement du taux de change qui aura un effet de levier positif sur la rentabilité locative et la plus-value. Voici plusieurs réponses aux questions qu’on peut se poser quand on veut acheter une maison en Floride.
comment financer une acquisition en Floride ?
L’acquisition immobilière est réalisable de plusieurs façons aux USA. Les achats comptant représentent une part importante des investisseurs désireux de générer une rentabilité locative importante sur leur capital. Les portes du financement sont ouvertes aux investisseurs étrangers, en effet les banques offrent des prêts hypothécaires aux non-résidents souhaitant acheter aux USA.
Les financements sont disponibles sur des durées entre 15 et 30 ans avec des taux fixes ou ajustables. Ce type d’acquisition permet de constituer un patrimoine aux USA avec un apport situé entre 30% et 40%.
Le loyer net permettant de couvrir les mensualités du prêt, ce montage est une façon intelligente de développer un parc immobilier aux USA. Les loyers générés par un investissement locatif permettent d’utiliser le « leverage » du prêt immobilier pour acquérir un bien, ces derniers étant proportionnellement élevés par rapport aux prix d’acquisition du bien. Cependant, le financement est aussi disponible en France avec un nantissement sur un bien existant, généralement une résidence secondaire détenue sans emprunt.
Chaque stratégie ayant ses avantages et ses inconvénients.
Financement aux USA
- Inconvénients : Taux d’intérêt plus élevé
- Avantages : Pas de risque de change / Pas de pénalité de remboursement anticipé
Financement en France
- Inconvénients : Risque du taux de change
- Avantages : Taux d’intérêt faible (considérer comme un achat comptant aux USA)
Quelle sont les options pour investir dans un bien immobilier en floride ?
Plusieurs options sont disponibles pour acheter aux USA : une détention en nom propre est possible, mais la détention sous une société type LLC est une option qui a ses avantages.
Détention en nom propre
Acquérir un bien immobilier aux USA en nom propre est possible, c’est la solution la plus simple, elle a ses avantages et ses inconvénients.
Une détention en nom propre expose directement le propriétaire à des problèmes éventuels de type légaux, et administratifs. Si l’objet de l’acquisition est un usage personnel et / ou type résidence secondaire cette détention est recommandée.
Création d’une structure type LLC
Pour un achat de type investissement locatif ou achat / revente, la création d’une structure de type LLC est recommandée.
Détenir un bien immobilier aux USA ne doit pas vous exposer inutilement, la création d’une structure qui détient le bien pour la durée de l’investissement apporte plusieurs atouts non négligeables.
- Un cloisonnement entre votre patrimoine personnel et professionnel
- Une protection supplémentaire en cas de sinistre
- Une simplification administrative pour la gestion
- Un fonctionnement facilité par les statuts de la société
La création d’une société dans le but d’acquérir de l’immobilier aux Etats Unis est valable dès le premier achat mais sera plus économique si plusieurs biens sont placés dans la structure.
D’autres avantages de type héritage et fiscalité sont aussi déterminant dans la création d’une structure juridique aux USA, chaque investisseur ayant des attentes et une structure familiale différente, une décision au cas par cas est nécessaire.
Co-investissement immobilier
Le co-investissement est fréquent dans l’immobilier locatif, une structure est créée dans le but de rassembler des investisseurs qui ont un objectif commun : mettre en commun leur fonds afin d’acheter, louer puis revendre plusieurs biens immobiliers sur une durée comprise entre 2 et 5 ans.
Rassembler des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers est un moyen efficace de réduire le risque en diversifiant les actifs sur plusieurs biens.
De plus, la législation américaine permet de créer facilement des sociétés avec des partenaires fiscalement transparentes afin d’éviter une double taxation type Impôt sur les sociétés.
Quelle est la procédure pour acheter une maison en Floride ?
Auprès d’un expert immobilier sur place, vous déterminez ensemble le budget (le plus souvent entre 180 000€ et 300 000€), puis l’agence va vous proposer plusieurs biens selon votre budget et vos critères d’investissement.
La décision d’investir en Floride doit être prise rapidement, car la concurrence est forte sur les biens les plus intéressants et les meilleures affaires partent en quelques semaines, voire quelques jours dans un marché aujourd’hui en plein boom.
Après avoir versé 5 à 10% d’acompte, le bien est expertisé sous 10 jours (moyenne), puis vous avez 30/45 jours (moyenne pour un payement comptant) pour régler le solde à la signature.
Les virements se font sur le compte de la « Title Company » équivalent du Notaire. Il est possible de signer les contrats à distance, par échanges de mails et courriers. Le transfert des fonds se fait par votre banque ou par un courtier en devises.
Dois-je être présent pour acquérir une maison en Floride ?
Nous conseillons toujours un premier voyage sur place afin de visiter des biens, prendre connaissance de la zone, des différents quartiers mais aussi de l’équipe avec laquelle vous allez travailler.
Il est important de visiter des biens correspondants à vos critères durant votre séjour, si aucune offre n’a abouti lors de votre présence, il est toujours possible de faire des offres après votre départ.
Les nouvelle technologies permettent d’échanger et signer des documents très facilement, la distance n’est donc plus un problème.
Est-il obligatoire de posséder un compte bancaire aux USA ?
Pour investir dans l’immobilier aux Etats-Unis, il n’est pas obligataire de posséder un compte en banque basé aux USA. Les loyers sont collectés sur un compte séquestre dans notre agence, ils peuvent être transférés directement vers un compte en France ou un autre pays.
Y-a t’il des régulations sur la location du bien immobilier en Floride ?
Oui, il faut toujours vérifier les règles de copropriété lors de l’acquisition d’un bien immobilier, en effet, certaines résidences imposent des restrictions sur la location saisonnière type AirBnB ou autres.
Est-il plus intéressant d’investir dans l’immobilier de luxe en Floride ?
L’immobilier de luxe reste un marché de niche, la location de villas avec des loyers élevés repose sur une demande plus faible que le middle market. Il y a tout simplement moins de locataires potentiels pour un loyer à $5 000 que de locataires pour un loyer à $1 500.
Le rendement est aussi plus faible, le loyer n’augmente pas proportionnellement à la valeur de la maison. Pour un budget de $500 000, il est plus intéressant d’acquérir deux biens qu’un seul, car les loyers seront plus élevés et le risque de vacance divisé par deux.
La présence d’une piscine privée est-elle importante ?
La présence d’une piscine dans une maison individuelle ou une villa n’est pas un atout pour la location. D’un point de vue financier la piscine apporte d’éventuels coûts de maintenance et réparation, d’un point de vue responsabilités, c’est un risque supplémentaire. Tout cela pour une différence de loyer faible.
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