Acheter un bien immobilier aux USA depuis l’étranger est accessible à tous. Pour devenir propriétaire d’une maison, d’un appartement ou d’un terrain aux Etats-Unis il est important de respecter les étapes suivantes.
Les étapes pour acheter une maison aux USA
Acheter un bien Immobilier aux USA est une transaction qui nécessite l’assistance d’un professionnel, agence immobilière, title company, inspection company… Le processus est simple mais doit être réalisé dans les règles afin de prévenir tout problème futur.
Orlando Immobilier accompagne les acquéreurs dans leur démarche et assiste les investisseurs dans cette transaction afin d’éviter les pièges.
Comment financer un achat immobilier aux USA ?
Acquérir un bien immobilier en Floride dans la ville d’Orlando peut se faire via financement ou en achat comptant. Un achat comptant permet de générer un rendement locatif entre 5 et 7%, un financement permet de capitaliser en réglant les échéances de prêts avec les loyers collectés.
Les banques proposent des prêts bancaires pour les non-résidents, appelés « foreign national loan », ils permettent d’emprunter 60% de la valeur d’achat. L’obtention nécessite une demande via dossier et peut prendre entre 2 et 3 mois.
Les financements sont disponibles pour les achats d’immobilier neuf, les constructeurs ayant un délai de plusieurs mois pour livrer le bien, le timing est donc favorable pour un financement. L’achat comptant permet de négocier certains couts au « closing » avec le vendeur, les frais de timbre sont aussi réduits pour l’acquéreur. Le choix du type de financement permet de se lancer dans la recherche du bien, plusieurs options sont disponibles, immobilier neuf, revente, maison individuelle, appartement, maison de ville.
Le budget recherché permet également de délimiter un type de bien et une zone de recherche plus précise. Un investissement immobilier en Floride dans la région d’Orlando est entre $150,000 et $250,000. Cette tranche permet de réaliser une acquisition dans des quartiers résidentiels avec une forte demande et un potentiel de plus-value à moyen et long terme.
La recherche d’une maison à acheter aux USA
La recherche est basée sur les critères d’achat, résidence secondaire, maison destinée à la location vacances, investissement locatif long terme ? L’utilisation finale du bien immobilier permet de valider un produit mais aussi sa localisation.
Pour une maison en location vacance, la proximité des parcs est primordiale, la piscine est un atout décisif et une décoration intérieure moderne obligatoire. Les quartiers avec les meilleures écoles sont les plus recherchés pour la location long terme, cependant les prix sont aussi en adéquation avec la popularité de ces quartiers.
Une forte demande locative est présente dans les quartiers résidentiels avec une offre d’emploi forte et des salaires situés entre $35,000 et $50,000 par an, les loyers entre $1,100 et $1,500 étant les plus demandés.
L’année de construction est un critère important, plus le bien est récent, plus les frais de maintenance seront réduits (toiture, plomberie, électricité, etc..) le potentiel locatif est plus élevé sur un bien récent avec l’effet « neuf » sur les loyers.
Acheter un logement en Amérique : à quoi faut-il faire attention ?
L’offre de biens immobiliers aux USA est immense, le marché immobilier représente plusieurs dizaines de fois le marché Français.
L’état de Floride à lui seul représente plus de transactions immobilière que la France chaque année. Beaucoup d’offres existent, il faut cependant faire attention aux pièges que réserve un si vaste marché. La base de tout achat immobilier est une bonne localisation, l’état, la ville et le quartier dans laquelle se situe le bien est le premier critère.
Attention aux offres folles qui affluent dans les état du nord avec des biens à $50,000 générant des rentabilités de 10, 15 ou 20% sur le papier. De telles offres ne peuvent que cacher de futur problèmes et une déconvenue assurée lors de la location et la revente. Ces opportunités sont généralement situées dans des localités à risque.
L’année de construction est un critère auquel il faut prêter attention, les différents codes de construction ont évolués au fil du temps . L’installation électrique, la plomberie, la toiture, il est important d’acheter une maison récente offrant une bonne qualité de construction. Cela permet également de limiter la maintenance au fil des années.
La rédaction d’une offre pour acheter une maison aux USA
Dès qu’un produit correspond aux critères de recherche la rédaction d’une offre doit se faire dans un temps réduit, le marché immobilier en Floride étant très liquide les meilleurs produits partent rapidement.
Une offre sur un bien immobilier comporte un prix d’acquisition, un dépôt initial, un délai de validité, une date de closing (signature) et une multitude de contingences. Ces contingences comportent des dates à respecter ainsi que des inspections et / ou obtention de documents comme lors d’un emprunt bancaire. Il est important de respecter les dates clés dans un contrat afin de conserver une porte de sortie si le rapport d’inspection est mauvais ou si le prêt n’est pas conforme (taux d’intérêt trop élevé).
Dès l’acceptation de l’offre par le vendeur, deux étapes importantes : l’envoie d’un dépôt initial de $1,000 à 10% de l’offre selon le type de contrat) et le début de la période d’inspection.
Créer une LLC : est-ce indispensable ?
En France comme aux Etats Unis il est possible de détenir des biens immobiliers via une société. La SCI est la structure la plus utilisée en France. Aux USA, la LLC est une société à responsabilité limitée qui peut être utilisée pour type de business incluant l’immobilier.
La création d’une structure de type LLC est possible afin d’acheter une maison aux USA, cependant ce montage juridique n’est pas indispensable. Chaque acquéreur est unique, son patrimoine et ses objectifs le sont aussi. La création d’une LLC est contingente au projet, à la structure familiale mais aussi aux besoins de chaque individu.
Il est important de prendre en considération le coût de création d’une société de type LLC mais aussi le coût annuel de renouvellement de la structure.
Si ce coût représente un pourcentage important des loyers annuels cela va réduire le rendement locatif de l’investissement.
Les investisseurs à la recherche de plusieurs biens représentants des sommes importantes pourront de leur coté mieux répartir ce coût administratif.
L’acte notarié ou « closing » : étape finale du processus
Aux USA la signature peut intervenir en quelques semaines seulement si l’achat est réalisé comptant, elle peut prendre 2 mois si l’obtention d’un prêt est nécessaire.
Une inspection avant la signature sera nécessaire, aussi appelé « walk through » cette inspection permet de vérifier que le bien est toujours dans le même état et qu’il n’a pas été altéré depuis l’inspection.
Le jour du closing, la présence de l’acheteur n’est pas requise, tous les documents peuvent être envoyés via courrier (en original avec signature notariés si achat financé) ou en signature électronique si achat comptant. Cette flexibilité permet d’acquérir de l’immobilier en Floride sans être présent le jour de la signature (certaines transactions peuvent être décalées de plusieurs jours si la « title company » n’a pas terminé son travail).
Les documents relatifs aux transactions sont le HUD et le DEED, le HUD est un compte rendu financier de la transaction, le tableau indique les sommes reçues et les différentes charges relatives à la transaction (pour le vendeur et l’acheteur).
Le DEED est l’acte notarié qui valide le transfert de titre du vendeur à l’acheteur, ce document est signé uniquement par le vendeur, il nécessite une vérification de signature par un notaire ou tout autre organisme pouvant certifié une signature. La présence de deux témoins est nécessaire et leur signature est requise sur le document.
La transaction est alors officielle et le titre transmis au conté pour un enregistrement dans les semaines suivantes.
L’acquisition d’un bien immobilier aux USA demande une attention particulière sur les étapes et les délais à respecter. L’accompagnement d’une agence immobilière aux USA est un atout dans une transaction de ce type. L’agence Orlando Immobilier accompagne plusieurs centaines d’investisseurs dans le développement de leur patrimoine aux USA. Achat de maison neuve en Floride, investissement locatif aux USA ou maison de vacances à Orlando.
Le role indispensable de l’agent immobilier
La recherche d’un bien immobilier aux USA est possible en étant accompagné d’un agent immobilier connaissant les mécanismes d’une transaction immobilière.
Tout projet immobilier doit être étudié et validé en inspectant de nombreux critères : acheter une maison aux USA via une agence immobilière permet d’obtenir des conseils professionnels sur un processus et des étapes importantes à respecter.
La différence entre la France et les Etats-Unis dans un projet immobilier nécessite de se rapprocher d’un agent immobilier capable de réaliser la recherche et la vente d’un bien immobilier.
