Acheter une maison aux États-Unis en 2026 : le guide complet pour les non-résidents

Oui, un Français peut acheter une maison aux États-Unis sans visa ni carte verte, comptant ou à crédit. Ce guide détaille ce que nous voyons dans nos dossiers à Orlando : quel type de maison choisir, le budget réel (frais de closing et charges annuelles compris), les étapes de l’offre à la remise des clés, et les risques fiscaux propres aux non-résidents.

Dans ce guide

• Les types de maisons et leur usage (résidence secondaire, location longue durée ou saisonnière)
• Les zones autour d’Orlando et des exemples de prix réels 
• Le budget complet : achat, closing, coûts annuels
• Le financement : comptant, prêt américain, prêt français
• Les étapes de l’achat et le closing, y compris à distance
• Les risques pour un non-résident : fiscalité des loyers, revente, succession
• Un cas d’achat réel accompagné par notre agence

Peut-on acheter une maison aux États-Unis sans y résider ?

Oui. Aucune loi fédérale ni règle de Floride n’interdit à un ressortissant français d’acheter un bien immobilier, en son nom propre ou via une société (LLC). Un passeport valide et la justification de l’origine des fonds suffisent pour signer.

Trois points sont souvent mal compris :

• Acheter ne donne aucun droit de séjour. Vous restez soumis aux règles habituelles (ESTA ou visa). L’achat d’une maison seule ne mène pas à un visa ou une carte verte.
• Vous aurez des obligations fiscales américaines dès que vous louez le bien : numéro fiscal (ITIN) et déclaration annuelle sont obligatoires. 
• Vous n’aurez pas droit à l’exonération « homestead », réservée aux personnes dont c’est la résidence permanente en Floride. Votre taxe foncière (property tax) sera donc calculée sans cet abattement.

Quel type de maison acheter ?

Le bon type de bien dépend d’abord de l’usage : location à l’année, location saisonnière, ou résidence secondaire que vous louez quand vous n’y êtes pas.

Type	Ce que c’est	Usage le plus courant	Points d’attention
Single-family home	Maison individuelle sur son terrain	Location à l’année, résidence secondaire	Entretien du jardin et du toit à votre charge (ou locataire)
Townhouse	Maison mitoyenne en rangée, souvent dans une résidence	Location à l’année, premier investissement	Charges de résidence (HOA) et règlement à lire
Condo	Appartement en copropriété	Petit budget, location à l’année	Charges HOA élevées, état des réserves de la copropriété à vérifier
Maison en resort	Maison avec piscine dans une résidence prévue pour la location courte durée (zone Disney)	Location saisonnière	Revenus variables selon la saison, charges élevées
Neuf	Maison livrée par un constructeur, sur plan ou en inventaire	Tous usages	Délais de livraison ; contrat du constructeur, phases..

La location saisonnière n’est autorisée que dans certaines résidences et certaines zones. Avant toute offre, nous vérifions le zonage du comté et le règlement de la HOA.

Où acheter autour d’Orlando ?

Autour d’Orlando, la zone dépend de la stratégie : le sud-ouest (Davenport, ChampionsGate, Kissimmee) pour la location saisonnière près de Disney, l’ouest et le sud-est (Winter Garden, Clermont, Lake Nona, St Cloud) pour la location familiale à l’année.

Exemples de biens proposés par l’agence en octobre 2026 :

Zone	Stratégie	Bien	Prix
Orlando	Location à l’année	Appartement 2 chambres, 125 m²	129 000 $
Orlando	Location à l’année	Appartement 2 chambres, 2 salles de bain, 132 m²	145 000 $
Davenport	Location à l’année	Townhouse 3 chambres, 157 m²	270 000 $
Davenport	Location saisonnière	Maison 5 chambres, 273 m²	449 500 $
Winter Garden	Location à l’année	Maison 3 chambres, 3 salles de bain, 202 m²	549 000 $

Les loyers constatés sur location à l’année sont plus faibles que les loyers en location saisonnière, bien que le revenu brut soit plus faible, le revenu net sera bien plus élevé en location à l’année car les charges sont limitées.

Quel budget prévoir ? Le coût complet, pas seulement le prix

Le prix affiché n’est qu’une partie du budget. Il faut y ajouter les frais de closing à l’achat, puis des charges annuelles plus élevées qu’en France, surtout l’assurance.

À l’achat

Poste	Montant	Remarque
Apport (si crédit)	En général 25 à 40 % du prix pour un non-résident	Ordre de grandeur, selon la banque et le dossier
Taxe sur l’acte de vente (documentary stamp tax)	0,70 $ par tranche de 100 $ du prix	Généralement réglée par le vendeur dans la région d’Orlando
Taxe sur le prêt (documentary stamp tax)	0,35 $ par tranche de 100 $ empruntés	Uniquement en cas de crédit, réglé par l’acheteur
Taxe sur l’hypotèque (Mortgage)	0,20 $ par tranche de 100 $ empruntés	Uniquement en cas de crédit, réglé par l’acheteur
Assurance du titre de propriété (title insurance), frais de la title company	$5.75 par $1,000 de transaction, puis à la baisse	Protège votre titre de propriété, généralement réglé par le vendeur
Inspection, évaluation bancaire (appraisal)	Entre $375 et $600 selon la taille du bien	L’évaluation n’est exigée qu’en cas de crédit, mais fortement conseillée
Frais de dossier bancaire	Entre $4,000 et $10,000 selon le courtier	Variables selon le prêteur, à négocier

Exemple : pour un prêt de 210 000 $, les deux taxes sur le prêt représentent 735 $ + 420 $, soit 1 155 $.

Chaque année

Poste de dépnses	Remarque
Taxe foncière (property tax)	Fixée par le comté. Sans homestead, la hausse annuelle de la valeur taxable est plafonnée à 10 % ; l’amendement 3, soumis au vote le 3 novembre 2026, ramènerait ce plafond à 5 % à partir de 2027
Assurance habitation	Entre $700 et $3,000 sur le centre Floride selon la superficie, le type de bien et la date de construction
Charges de résidence (HOA)	Mensuelles ou annuelles, selon la résidence, plus élevée sur les condos que les maisons
Gestion locative	Ordre de grandeur : 8 à 12 % des loyers pour la location à l’année
Entretien, vacance locative, comptabilité fiscale	Prévoir une réserve pour les petits travaux et les frais entre 2 locataires

un budget annuel réel d’un bien peut varier selon la durée du dernier bail, entre $500 et $5,000 selon le type de bien, l’état à la sortie du locataire et le volume de travaux. Il est important de noté que nous collectons une caution si sera en partie ou intégrallement ponctionnée pour venir régler ce poste.

Comment financer l’achat ?

Trois solutions existent pour un non-résident. Le bon choix dépend de votre apport, de votre situation bancaire en France et du temps dont vous disposez avant de signer.

Solution	Principe	Avantages	Limites
Comptant	Virement depuis la France sur le compte séquestre (escrow) de la title company (notaire)	Offre plus forte, closing plus rapide, pas de frais de prêt, possibilité de négocier	Capital immobilisé, exposition totale au taux de change
Prêt américain pour étranger (foreign national loan)	Prêt d’une banque américaine, souvent basé sur le loyer du bien plutôt que sur vos revenus	Emprunt en dollars, remboursé par des loyers en dollars	Apport élevé (en général 25 à 40 %), taux supérieurs à ceux des résidents
Prêt français	Prêt personnel ou garanti par un bien ou un actif en France	Taux parfois plus bas	La banque française prend rarement le bien américain en garantie ; remboursement en euros donc risque de change

En cas de crédit, demandez une pré-approbation (pre-approval) avant de chercher : sans elle, votre offre pèse moins face aux autres acheteurs.

Sur notre dernier dossier réalisé par un investisseur via financement aux USA, voici les chiffres:

Maison individuelle achetée $232,500

Pret aux USA: $162,750

Apport Total : $86,056.66 + $4,900 pour l’installation d’une palissade autour du jardin

Mensualités: $1,418.33

Loyer: $1,795

Les étapes de l’achat, de l’offre aux clés

De l’offre acceptée à la remise des clés, comptez en général 30 à 45 jours sur nos dossiers. Toutes les étapes peuvent se faire depuis la France.

1. Définir le projet : usage, budget complet, financement. Pour un crédit, obtenir la pré-approbation.
2. Sélectionner les biens : visites sur place ou en vidéo, vérification du zonage et du règlement HOA.
3. Faire une offre écrite : prix, montant du dépôt, durée de la période d’inspection, conditions de financement. Le vendeur répond en général sous 24 à 48 heures.
4. Verser le dépôt sur le compte séquestre (escrow) de la title company, jamais directement au vendeur.
5. Inspecter le bien : un inspecteur licencié contrôle toiture, climatisation, plomberie, électricité (5 à 10 jours en général). C’est le moment de renégocier ou de se retirer.
6. Obtenir l’assurance : devis d’assurance habitation, et assurance inondation si le bien est en zone à risque.
7. Finaliser le financement : évaluation du bien par la banque (appraisal) et accord définitif.
8. Vérifier le titre : la title company contrôle qu’aucune dette ni hypothèque ne pèse sur le bien.
9. Signer au closing : sur place ou à distance (section suivante).
10. Après le closing : remise des clés, mise en location ou en gestion, demande d’ITIN si vous louez.

Le closing : comment se passe la signature, y compris à distance

Le closing est la signature définitive. Il n’y a pas de notaire au sens français : c’est une title company (ou un avocat) qui gère le compte séquestre, vérifie le titre, fait enregistrer l’acte auprès du comté et répartit les fonds.

• Le décompte final (closing disclosure en cas de prêt, settlement statement sinon) liste chaque frais, au dollar près. Vous le recevez avant la signature : relisez-le ligne par ligne avec votre agent.
• La signature à distance est courante : notarisation en ligne, envoi des documents signés devant un notaire avec apostille, ou procuration donnée à une personne de confiance. Depuis 2020, nous utilisons presque excusivement les signatures en ligne pour les closings.
• L’acte de propriété (deed) est enregistré au comté et devient consultable en ligne quelques jours après.

Attention à la fraude au virement. Des escrocs envoient de faux e-mails « de la title company » avec de nouvelles coordonnées bancaires. Avant tout virement, appelez la title company à un numéro que vous connaissez déjà, jamais à celui indiqué dans l’e-mail, pour confirmer les coordonnées.

Les risques propres aux non-résidents

Le principal risque n’est pas l’achat lui-même, mais la fiscalité américaine sur les loyers, la revente et la succession. Ces trois sujets se préparent avant de signer.

A vérifier	Ce qui se passe	Comment s’y préparer
Impôt sur les loyers	Par défaut, les loyers d’un non-résident sont imposés à 30 % (ou au taux de la convention fiscale)	Opter pour l’imposition sur le revenu net (élection 871(d)), remettre le formulaire W-8ECI au gestionnaire, déclarer chaque année sur le formulaire 1040-NR
Retenue à la revente (FIRPTA)	L’acheteur retient 15 % du prix de vente et le verse à l’IRS. Exceptions si l’acheteur en fait sa résidence principale : 0 % jusqu’à 300 000 $, 10 % de 300 000 $ à 1 million $	Il s’agit d’une avance sur l’impôt, pas de l’impôt final : l’excédent se récupère par la déclaration sur la plus value l’année suivante
Droits de succession américains	Une maison aux États-Unis entre dans la succession américaine ; une déclaration est due au-delà de 60 000 $ d’actifs situés aux États-Unis	La convention franco-américaine peut améliorer ce traitement ; choisir la structure de détention (nom propre, LLC) avec un conseiller avant l’achat
Double déclaration	Les revenus restent aussi à déclarer en France	La convention fiscale évite la double imposition, à condition de bien déclarer des deux côtés
Change euro / dollar	Apport, loyers et revente sont en dollars	Comparer les frais de virement ; garder les loyers en dollars pour payer les charges
Ouragans et assurance	Primes élevées sie bien est sur la cote ; l’inondation n’est pas couverte par l’assurance habitation standard	Vérifier la zone inondable et obtenir un devis avant l’offre
Règles de location	Location courte durée limitée à certaines zones et résidences	Vérifier zonage et règlement HOA avant l’offre

Ces points varient selon chaque situation : faites valider votre projet par un expert-comptable ou un avocat spécialisé franco-américain. Notre agence est partenaires de cabinets comptables aux USA.

Cas réel : une maison neuve achetée depuis la France

Ce dossier, accompagné par notre agence, est déjà présenté dans notre article sur le choix d’un partenaire:

Poste	Montant
Prix de la maison neuve	232 500 $
Clôture ajoutée	4 950 $
Coût total	237 450 $
Loyer mensuel	1 795 $
Loyers annuels	21 540 $
Rendement brut	9,07 %
Revenu net annuel après charges	15 136 $
Rendement net	6,37 %

Acquisition réasliée en 2026 à Citrus Springs en Floride, maison neuve de 3 chambres, 2 salles de bains, garage 2 voitures, superficie de 140m2.

Questions fréquentes

Faut-il un visa pour acheter une maison aux États-Unis ? Non. Un passeport suffit pour acheter. Le visa ne concerne que vos séjours sur place.

Faut-il se déplacer pour signer ? Non. Visites en vidéo, inspection, offre et closing peuvent se faire à distance.

Combien coûtent les frais d’achat ? Ils dépendent surtout du financement. En cas de crédit, les taxes de Floride sur le prêt s’élèvent à 0,55 % du montant emprunté, auxquels s’ajoutent assurance du titre, inspection et frais bancaires. Comptez entre 3.50% et 4% pour un achat avec une banque aux USA, et seulement $500 à $ $1,000 dans les achats cash.

Faut-il créer une LLC ? Ce n’est pas obligatoire. Le choix entre nom propre et LLC dépend de la succession, de la fiscalité française et du financement : décidez-le avec un conseiller avant l’offre.

Que se passe-t-il à la revente ? L’acheteur retient en général 15 % du prix au titre de FIRPTA. Ce montant est une avance sur l’impôt : l’excédent est remboursé après la déclaration.

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