Le guide ultime pour réussir votre achat d’appartement à Miami
Comme New York ou San Francisco, Miami est l’une des villes des États-Unis qui représentent le rêve américain dans toute sa splendeur. Miami est sans aucun doute LA ville la plus prisée de Floride. Son cadre idyllique, ses villas de luxe et son art de vivre attirent toujours plus de touristes, mais aussi bon nombre d’investisseurs.
Son taux de chômage bas, sa démographie croissante, son tourisme en perpétuel essor prouvent la bonne santé économique de ce coin de paradis. C’est pourquoi, en immobilier, elle affiche un taux de rendement de 8,6 % d’une année sur l’autre. L’achat d’appartement à Miami pour de l‘investissement locatif vous assure un placement rentable couplé à une fiscalité avantageuse. Le combo gagnant ! Découvrons dans cet article les quartiers où investir et le prix moyen d’un appartement à Miami.
Acheter un appartement à Miami : les tendances du marché
Suite à la pandémie de 2020 et cette longue phase de confinement, nous avons pu observer un mouvement de migration vers le sud des États-Unis en 2020. En effet, les familles américaines, sous-pression d’être à nouveau enfermée, se sont précipitées vers un climat plus doux et plus proche de la nature. Miami, répondant à tous ces critères, a connu une forte augmentation de sa population entre 2020 et 2021, ce qui a propulsé la reprise du marché immobilier du sud de la Floride. En conséquence de cette forte demande de logements, les prix d’un appartement à Miami connaissent une hausse en 2023.
Les résidents américains n’ont pas été les seuls impactés par le COVID-19. Suite à la crise sanitaire, c’est une crise économique mondiale qui s’est installée. Les finances des entreprises mises à mal, celles-ci ont dû trouver des solutions pour alléger leurs charges. C’est pourquoi elles ont elles aussi déménagé en Floride pour profiter des faibles taxes de l’État.
Tendances des ventes 2022 et 2023
Un cinquième des ventes internationales de logements aux États-Unis a eu lieu en Floride. Une sur deux s’est concrétisée sur le marché métropolitain de Miami.
Le sud de la Floride assure environ 10 % de toutes les ventes internationales de logements dans l’ensemble des États-Unis chaque année.
La part de marché des acheteurs étrangers en Floride du Sud est cinq fois plus importante que dans le reste des États-Unis.
Le marché immobilier du comté de Miami-Dade avait réalisé 29 848 ventes de logements (soit 84 transactions par jour) en 2022. Il s’agit donc de la deuxième meilleure année de tous les temps pour le total des ventes annuelles, derrière l’historique de 2021.
Par rapport à un mois de novembre 2021 qui était un record, les ventes en novembre 2022 ont diminué de 40,7 % d’une année sur l’autre, passant de 3 021 à 1 791, en raison des taux hypothécaires élevés et de la faiblesse des stocks.
Alors que l’inventaire global est en hausse, la plupart de la croissance des inscriptions se situe dans le haut de gamme ou le segment de luxe du marché. Le stock de maisons individuelles dans la gamme de prix de 400 000 $ à 600 000 $, par exemple, est de 2,7 mois d’approvisionnement, bien en deçà d’un marché équilibré (6 mois).
Les ventes de maisons individuelles ont diminué de 38,5 % en glissement annuel, passant de 1 168 en novembre 2021, mois record, à 718 en novembre 2022, en raison du manque d’inventaire et de la hausse des taux hypothécaires. Les ventes de condos existants ont diminué de 42,1 % en glissement annuel, passant de 1 853 en novembre 2021 (record) à 1 073 en novembre 2022. Toujours en raison du manque de stocks et de la hausse des taux hypothécaires.
Investisseurs étrangers en Floride
En 2022, selon le rapport de Miami Realtors, les acheteurs étrangers ont acheté pour 6,8 milliards de dollars de propriétés résidentielles dans le sud de la Floride en 2022, soit une hausse de 34 % par rapport aux 5,1 milliards de dollars de 2021.
Le total des ventes de 2022 a également dépassé celui de 2020 (5,6 milliards de dollars). Les acheteurs mondiaux ont acheté 9 400 propriétés du sud de la Floride en 2022. Une hausse de 25 % d’une année sur l’autre par rapport à 7 500 en 2021. Pourtant, on enregistre une baisse de 8% à l’échelle nationale. Il s’agit du plus grand nombre d’achats d’acheteurs étrangers depuis 2019.
Les achats des acheteurs étrangers ont représenté 17 % du volume total en dollars et 16 % de toutes les propriétés résidentielles du sud de la Floride vendues en 2022, selon le rapport de MIAMI et de la NAR. Aucun autre marché aux États-Unis ne présente de tels chiffres.
Avec 17 %, le marché des acheteurs étrangers du sud de la Floride est cinq fois supérieur au chiffre national (3%).
Vente appartement Miami pas cher
Victime de son succès, le prix des logements de la « Magic City » dépasse parfois l’entendement. Et même si les biens se font rares sur Miami Beach, selon le quartier visé, il reste de bonnes affaires à saisir ! Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire d’avoir plusieurs millions de dollars sur son compte en banque pour se lancer dans l’achat d’un appartement à Miami. Le secret réside dans le choix de l’emplacement idéal, surtout lorsqu’il s’agit d’un achat à des fins locatives. Voici notre top 3 des quartiers où acheter un appartement.
1 — Buena Vista
Le quartier de Buena Vista est idéalement situé. Il se trouve à proximité du centre-ville de Miami, de Little Haiti et de la baie de Biscayne. C’est un quartier résidentiel arboré dans lequel on trouve de nombreux immeubles disposant d’appartements à louer. Buena Vista reste à ce jour un quartier accessible pour l’achat d’appartement à Miami. Il offre de belles opportunités d’investissement à un prix raisonnable. Selon les experts du marché, il tend à se développer dans les prochaines années avec l’arrivée de la génération des millenials qui privilégie la location à l’achat. La demande locative sera donc plus forte et le taux d’occupation des logements devrait augmenter.
- Prix médian loyer : 1 631 $
- Prix médian à l’achat : 428 012 $
2 – Edgewater
Edgewater se démarque par son aspect artistique. Il dénote dans le paysage floridien et possède un beau potentiel. Souvenez-vous que si vous souhaitez rentabiliser l’achat d’un appartement à Miami, il faut privilégier les quartiers en plein essor et c’est justement le cas d’
Edgewater ! Situé au bord de la baie de Miami, c’est à la base un quartier ouvrier dans lequel vous trouverez de nombreuses townhouses et des tours résidentielles. La vie de quartier est animée avec ses commerces et ses restaurants. Les familles l’apprécient pour ses espaces verts et activités en plein air.
- Prix médian loyer : 2 122 $
- Prix médian à l’achat : 338 944 $
3 — Coconut Grove
Coconut Grove est un quartier atypique de Miami. Il a conservé quelques empreintes de son passé où les hippies du monde entier s’y retrouvaient. Aujourd’hui, ce sont les étudiants qui l’animent, car Coconut Grove se trouve à proximité de l’Université de Miami. La demande de location est donc forte, un bon point pour l’achat d’un appartement à Miami.
- Prix médian loyer : 1 952 $
- Prix médian à l’achat : 906 289 $
Achat d’appartement à Miami : ce qu’il faut savoir
Si vous êtes convaincu qu’il reste de bons coups à faire près de Miami Beach et que vous vous voulez vous lancer dans l’achat d’appartement à Miami, notez ces quelques tips avant de partir à la conquête des Amériques.
Prévoir les charges de copropriété et exceptionnelles
Comme en France, il existe des charges de copropriété et selon le standing de l’immeuble ou de la copro, les propriétaires peuvent décider ensemble de charges exceptionnelles. Vous devez donc prévoir, en plus du budget destiné à l’achat de votre bien immobilier, un certain montant annuel destiné à la gestion et à l’entretien des espaces communs intérieurs et extérieurs.
Le montant de ces charges est variable et dépend des services à votre disposition et bien entendu du standing. La plupart du temps, ces charges comprennent une assurance obligatoire qui s’applique à tous les propriétaires du lotissement. Prévoyez un budget mensuel de 200 USD à plusieurs milliers de dollars selon le bien immobilier visé.
Se renseigner sur les règles de la copropriété
Attention, ce n’est pas parce que vous êtes propriétaire que vous pouvez disposer de votre appartement comme bon vous semble. Il y a des règles à suivre, là encore définies par la copropriété. Si vous achetez un condo, sachez que vous n’aurez sans doute pas la possibilité de le louer en Airbnb (suivez le lien pour savoir qu’est-ce qu’un condo et ses particularités). Dans certains immeubles, les animaux domestiques ne sont pas autorisés.
Faites-vous accompagner par un professionnel pour comprendre les règles de votre contrat de copropriété. Si vous ne respectez pas les conditions d’usage, vous êtes susceptible de recevoir une amende.
S’entourer d’un expert en immobilier
En tant qu’investisseur étranger, vous pouvez rencontrer des difficultés dues à la distance, mais aussi, et surtout, à cause de la législation et de votre compréhension face à celle-ci. En effet, en étant accompagné par un expert en immobilier ou « broker », comme nommé aux USA, vous allez pouvoir éviter bien des erreurs et des soucis.
En plus de connaître le marché et de vous orienter vers le bien de vos rêves, un agent immobilier spécialisé dans les ventes à distance pourra vous renseigner et vous accompagner dans le montage de votre dossier. Sur place, il est votre conseiller pour tout ce qui est relatif à la partie administrative. Il vous indique la bonne marche à suivre pour être en règle avec la législation française et américaine.
Si vous investissez dans l’achat d’un appartement à des fins locatives, l’agent se chargera par la suite de la gestion locative de votre bien. C’est du moins le suivi réalisé par Orlando immobilier avec ses clients situés à l’étranger. Pour réussir votre investissement à Miami, n’hésitez pas à nous contacter
