Le guide ultime pour réussir votre achat d’appartement à Miami
Comme New York ou San Francisco, Miami est l’une des villes des États-Unis qui représentent le rêve américain dans toute sa splendeur. Miami est sans aucun doute LA ville la plus prisée de Floride. Son cadre idyllique, ses villas de luxe et son art de vivre attirent toujours plus de touristes, mais aussi bon nombre d’investisseurs.
Son taux de chômage bas, sa démographie croissante, son tourisme en perpétuel essor prouvent la bonne santé économique de ce coin de paradis. C’est pourquoi, en immobilier, Miami affiche un taux de rendement de 8,6 % d’une année sur l’autre. L’achat d’appartement à Miami pour de l‘investissement locatif vous assure un placement rentable couplé à une fiscalité avantageuse. Le combo gagnant ! Découvrons dans cet article les quartiers où investir et le prix moyen d’un appartement ou d’une maison en Floride à Miami.
Acheter un appartement à Miami : les tendances du marché
Suite à la pandémie de 2020 et cette longue phase de confinement, nous avons pu observer un mouvement de migration vers le sud des États-Unis en 2021. En effet, les familles américaines, sous pression d’être à nouveau enfermées, se sont précipitées vers un climat plus doux et plus proche de la nature. Miami, répondant à tous ces critères, a connu une forte augmentation de sa population entre 2020 et 2021, ce qui a propulsé la reprise du marché immobilier du sud de la Floride. En conséquence de cette forte demande de logements, les prix d’un appartement à Miami connaissent une hausse en 2022.
Pour autant, Miami a su s’adapter afin de répondre à cette demande croissante de logements. En centre ville, de nouveaux quartiers ont vu le jour proposant des appartements de plusieurs pièces pouvant accueillir des familles. Sur des secteurs très prisés tels que Miami Beach, le marché immobilier a lui aussi été revu à la hausse à partir de 2021. Trouver une maison au bord de la plage avec vue sur mer n’est pas impossible, mais ce type de propriété se fait plus rare, car il y a peu de nouvelles constructions en raison du manque de terrain constructible disponible.
- Au 1er janvier 2022, le prix moyen d’une propriété à Miami Beach était de 456’917 USD.
- Au 1er janvier 2023, le prix moyen tous biens confondus (maison ou appartement) avoisinait 531’180 USD.
- Au jour où est rédigée cette étude (septembre 2024), on enregistre une baisse du marché immobilier de 1,2 % par rapport à l’année précédente avec un tarif moyen de $526’394 tout type de propriété confondu (le plus souvent composé de une à plusieurs chambres et de deux pièces à vivre).
Bien que très tendance, Miami Beach reste un investissement accessible. De nombreux condos offrent une vue imprenable sur la mer et se trouvent à proximité de la plage. Pour rappel, le condominium, aux États-Unis, est un appartement situé en copropriété. Il est composé de une à plusieurs chambres, d’une cuisine ouverte sur séjour et de surfaces généreuses. Il profite, le plus souvent, de prestations annexes telles qu’une conciergerie, une salle de sport ou encore une piscine.
Les résidents américains n’ont pas été les seuls impactés par le COVID-19. Suite à la crise sanitaire, c’est une crise économique mondiale qui s’est installée. Les finances des entreprises mises à mal, celles-ci ont dû trouver des solutions pour alléger leurs charges. C’est pourquoi elles ont elles aussi déménagé en Floride pour profiter des faibles taxes de l’État.
Notez qu’aux États-Unis, chaque État applique ses propres impôts, seules les taxes fédérales restent identiques à tout le pays. La Floride n’impose pas les revenus, ce qui veut dire que si vous vous dirigez vers un investissement locatif, vous ne paierez que l’impôt fédéral. Voilà encore une bonne raison d’investir dans l’immobilier à Miami !
Tendances des ventes 2022 et 2023
Un cinquième des ventes internationales de logements aux États-Unis a eu lieu en Floride. Une sur deux s’est concrétisée sur le marché métropolitain de Miami.
Le sud de la Floride assure environ 10 % de toutes les ventes internationales de logements dans l’ensemble des États-Unis chaque année.
La part de marché des acheteurs étrangers en Floride du Sud est cinq fois plus importante que dans le reste des États-Unis.
Le marché immobilier du comté de Miami-Dade avait réalisé 29 848 ventes de logements (soit 84 transactions par jour) en 2022. Il s’agit donc de la deuxième meilleure année de tous les temps pour le total des ventes annuelles, derrière l’historique de 2021.
Par rapport à un mois de novembre 2021 qui était un record, les ventes en novembre 2022 ont diminué de 40,7 % d’une année sur l’autre, passant de 3 021 à 1 791, en raison des taux hypothécaires élevés et de la faiblesse des stocks.
Alors que l’inventaire global est en hausse, la plupart de la croissance des inscriptions se situe dans le haut de gamme ou le segment de luxe du marché. Le stock de maisons individuelles dans la gamme de prix de 400 000 $ à 600 000 $, par exemple, est de 2,7 mois d’approvisionnement, bien en deçà d’un marché équilibré (6 mois).
Les ventes de maisons individuelles ont diminué de 38,5 % en glissement annuel, passant de 1 168 en novembre 2021, mois record, à 718 en novembre 2022, en raison du manque d’inventaire et de la hausse des taux hypothécaires. Les ventes de condos (appartements) existants ont diminué de 42,1 % en glissement annuel, passant de 1 853 en novembre 2021 (record) à 1 073 en novembre 2022. Toujours en raison du manque de stocks et de la hausse des taux hypothécaires.
Marché immobilier à Miami Floride en 2024
Selon le Realtors, le prix médian des maisons proposées à la vente à Miami était de $650’000 en juillet 2024. On enregistre une baisse de -3,7 % par rapport à l’année précédente. Le prix médian des maisons vendues était de $580’000.
Investisseurs étrangers en Floride
Entre 2023 et 2024, selon le rapport de Miami Realtors, les acheteurs étrangers ont acheté pour 42 milliards de dollars de propriétés résidentielles sur l’ensemble du sol américain. Soit 2 % du volume des ventes de maisons existantes aux États-Unis.
La Floride reste la première destination des acheteurs étrangers. Cela représente 20 % des ventes en Floride. Les principaux acheteurs venaient principalement d’Amérique latine (35 %) et du Canada (27 %). La Floride est la destination phare auprès des Canadiens, des Indiens et des acheteurs colombiens.
Suivant également la même tendance que celle des acheteurs étrangers, la Floride reste l’emplacement privilégié des biens vendus par des clients étrangers. Ce marché représente 27 % des biens vendus par une clientèle internationale. La Californie, le Texas, l’Arizona et New York complètent le top 5 des ventes effectuées par des investisseurs étrangers.
Vente appartement Miami pas cher
Victime de son succès, le prix des logements de la « Magic City » dépasse parfois l’entendement. Et même si les biens se font rares sur Miami Beach, selon le quartier visé, il reste de bonnes affaires à saisir ! Contrairement aux idées reçues, il n’est pas nécessaire d’avoir plusieurs millions de dollars sur son compte en banque pour se lancer dans l’achat d’un appartement à Miami. Le secret réside dans le choix de l’emplacement idéal, surtout lorsqu’il s’agit d’un achat à des fins locatives. La composition du bien (comme le nombre de chambres attendu), ainsi que ses prestations annexes sont également des éléments clés qui déterminent le prix de vente du bien. Voici notre top 3 des quartiers où acheter un appartement.
1 — Buena Vista
Le quartier de Buena Vista est idéalement situé. Il se trouve à proximité du centre-ville de Miami, de Little Haiti et de la baie de Biscayne. C’est un quartier résidentiel arboré dans lequel on trouve de nombreux immeubles disposant d’appartements à louer. Buena Vista reste à ce jour un quartier accessible pour l’achat d’appartement à Miami. Il offre de belles opportunités d’investissement à un prix raisonnable. Selon les experts du marché, il tend à se développer dans les prochaines années avec l’arrivée de la génération des millenials qui privilégie la location à l’achat. La demande locative sera donc plus forte et le taux d’occupation des logements devrait augmenter. Buena Vista est donc un emplacement idéal pour de l’investissement locatif.
- Prix des loyers : compris entre $1.5K et 32.9K
- Prix médian à l’achat : $845K
Exemple de maison individuelle à la vente à Buena Vista Miami :
- Prix : $380K
- Pièces : 4
- Chambre : 2
- 1 salle de bain
- Surface : 86 m²
2 – Edgewater
Edgewater se démarque par son aspect artistique. Il dénote dans le paysage floridien et possède un beau potentiel. Souvenez-vous que si vous souhaitez rentabiliser l’achat d’un appartement à Miami, il faut privilégier les quartiers en plein essor et c’est justement le cas d’Edgewater ! Situé au bord de la baie de Miami, c’est à la base un quartier ouvrier dans lequel vous trouverez de nombreuses townhouses et des tours résidentielles. La vie de quartier est animée avec ses commerces et ses restaurants. Les familles l’apprécient pour ses espaces verts et activités en plein air.
- Prix des loyers : compris entre $1.4K to 5K par mois
- Prix médian à l’achat : $297.5K
Exemple de propriété à vendre à Edgewater Miami :
- Prix : $210,000
- Pièces à vivre : 5
- Surface intérieure : 150 m²
- 3 chambres
- 2 salles de bains
- Garage double
3 — Coconut Grove
Coconut Grove est un quartier atypique de Miami. Il a conservé quelques empreintes de son passé où les hippies du monde entier s’y retrouvaient. Aujourd’hui, ce sont les étudiants qui l’animent, car Coconut Grove se trouve à proximité de l’Université de Miami. La demande de location est donc forte, un bon point pour l’achat d’un appartement à Miami.
- Prix des loyers : compris entre $1.5K et $85K
- Prix médian à l’achat : $1.8M
Exemple d’appartement à vendre à Coconut Grove Miami :
- Prix : $1’695’000
- Surface : 175 m²
- Nombre de pièces à vivre : 5
- Chambres : 2
- Salles de bain : 2
- Bureau ou chambre supplémentaire
- Buanderie
- Garage double
- Vue sur mer
- Piscine dans la copropriété
- Tennis club
- Salle de sport
- Service de sécurité
Achat d’appartement à Miami : ce qu’il faut savoir
Si vous êtes convaincu qu’il reste de bons coups à faire près de Miami Beach et que vous vous voulez vous lancer dans l’achat d’appartement à Miami, notez ces quelques tips avant de partir à la conquête des Amériques.
Prévoir les charges de copropriété et exceptionnelles
Comme en France, il existe des charges de copropriété pour l’achat d’un appartement de type condo. Selon le standing de l’immeuble ou de la copro, les propriétaires peuvent décider ensemble de charges exceptionnelles. Vous devez donc prévoir, en plus du budget destiné à l’achat de votre bien immobilier, un certain montant annuel destiné à la gestion et à l’entretien des espaces communs intérieurs et extérieurs.
Le montant de ces charges est variable et dépend des services à votre disposition et bien entendu du standing. La plupart du temps, ces charges comprennent une assurance obligatoire qui s’applique à tous les propriétaires de la copropriété. Prévoyez un budget mensuel de 200 USD à plusieurs milliers de dollars selon le bien immobilier visé.
Se renseigner sur les règles de la copropriété
Attention, ce n’est pas parce que vous êtes propriétaire que vous pouvez disposer de votre appartement comme bon vous semble. Il y a des règles à suivre, là encore définies par la copropriété. Si vous achetez un condo, sachez que vous n’aurez sans doute pas la possibilité de le louer en Airbnb (suivez le lien pour savoir qu’est-ce qu’un condo et ses particularités). Dans certains immeubles, les animaux domestiques ne sont pas autorisés.
Faites-vous accompagner par un professionnel pour comprendre les règles de votre contrat de copropriété. Si vous ne respectez pas les conditions d’usage, vous êtes susceptible de recevoir une amende.
S’entourer d’un expert en immobilier
En tant qu’investisseur étranger, vous pouvez rencontrer des difficultés dues à la distance, mais aussi, et surtout, à cause de la législation et de votre compréhension face à celle-ci. En effet, en étant accompagné par un expert en immobilier ou « broker », comme nommé aux USA, vous allez pouvoir éviter bien des erreurs et des soucis.
En plus de connaître le marché et de vous orienter vers le bien de vos rêves, un agent immobilier spécialisé dans les ventes à distance pourra vous renseigner et vous accompagner dans le montage de votre dossier. Sur place, il est votre conseiller pour tout ce qui est relatif à la partie administrative. Il vous indique la bonne marche à suivre pour être en règle avec la législation française et américaine.
Avec lui, vous déterminez avec exactitude le type de bien recherché. À savoir, le nombre de chambres, le nombre de salles de bain, les pièces à vivre et leurs commodités, les équipements intérieurs et extérieurs, la localisation du bien, etc.
Si vous investissez dans l’achat d’un appartement à des fins locatives, l’agent se chargera par la suite de la gestion locative de votre bien. C’est du moins le suivi réalisé par Orlando immobilier avec ses clients situés à l’étranger. Pour réussir votre investissement à Miami, n’hésitez pas à nous contacter
