Investir dans l’immobilier aux États-Unis est un moyen de générer un cash flow important grâce au rapport loyer/prix d’achat meilleur qu’en France.
Cependant le rendement locatif net d’un investissement immobilier varie selon la localisation du bien, la législation fiscale étant différente selon les pays, mais aussi selon les États comme c’est le cas aux USA.
La Floride possède justement tous les avantages fiscaux pour réussir son investissement immobilier et le rentabiliser. Contrairement aux idées reçues, le prix des biens immobiliers en Floride ne vous reviendra pas plus cher qu’en France, voire moins cher, mais avec de meilleures prestations.
Si vous pensez qu’une ville comme Miami est hors de votre portée, détrompez-vous ! Certains quartiers à Miami sont en plein essor et restent abordables. Orlando, quant à elle, est une ville idéale pour de l’investissement locatif, dû à sa proximité avec les nombreux parcs d’attraction de Floride. Orlando est donc une ville ultra touristique et dont les prix immobiliers restent tout de même plus accessibles que Miami.
Les USA, une fiscalité foncière attractive pour investir dans l’immobilier
Investir dans l’immobilier aux USA, et qui plus est à Miami ou Orlando, permet de générer des rendements attractifs. En effet, à l’achat les prix de l’immobilier sont inférieurs à la France, mais le prix des loyers à surface équivalente, eux, sont plus chers. Pour connaître la rentabilité de l’achat d’une maison en Floride, n’oubliez pas d’inclure la fiscalité sur vos revenus fonciers afin d’évaluer vos revenus nets.
Aux USA, comme à Miami ou Orlando, les revenus fonciers sont taxés par deux entités. D’abord au niveau Fédéral (IRS: Internal Revenue Service). Ensuite, au niveau de l’État (Floride, Géorgie, Californie, Texas, etc.)
La tranche d’impôt fédéral est la même dans les 50 États, voici les tranches pour 2023 pour les revenus d’une personne seule :
- Revenus nets entre $0 et $11,000 : 10%
- Revenus nets entre $11,001 et $44,725 : 12%
- Revenus nets entre $44,726 et $95,375 : 22%
- Revenus nets entre $95,376 et $182,100 : 24%
- Revenus nets entre $182,101 et $231,250 : 32%
- Revenus nets entre $231,251 et $578,125 : 35%
- Revenus nets supérieurs à $578,126 : 37%
La majorité des investisseurs étrangers sont dans la 1ère ou 2nde tranche, avec des revenus fonciers nets entre $11,000 et $44,725 par an.
Au niveau fédéral, il n’y a pas d’autre imposition ni de prélèvements sociaux sur ces revenus passifs.
Selon la localisation du bien aux USA, certains États ajoutent leur propre taxe sur les revenus (qu’ils soient issus de revenus professionnels ou de revenus fonciers). Ce qui n’est pas le cas de la Floride ! D’où l’avantage d’investir à Miami ou Orlando.
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La Floride, un état fiscalement attractif pour l’investissement immobilier aux USA
Comme évoqué ci-dessus, l’État de Floride offre un avantage fiscal important avec l’absence de taxe supplémentaire sur le revenu. Cet attrait fiscal permet de limiter l’impôt sur les revenus fonciers aux tranches de l’impôt fédéral (voir tranches ci-dessus).
C’est sans doute pourquoi l’investissement immobilier ne cesse de se développer dans cet État propice aux affaires. Ensoleillé 300 jours par an avec une démographie en constante augmentation dû à un marché du travail prospère, la Floride attire de plus en plus d’habitants, de touristes, mais aussi d’investisseurs qui peuvent profiter d’un rendement locatif plus qu’intéressant, surtout à Miami ou Orlando.
Avec une population en hausse constante et une faible pression fiscale, la Floride possède de nombreux atouts pour les investisseurs désireux de développer leur patrimoine immobilier.
Le prix médian de l’immobilier en Floride est autour des $2780/m2, bien en-dessous des valeurs de la Californie ($4250/m2), ou de New York ($4160/m2).
Une convention fiscale qui favorise l’investissement immobilier
Chaque propriétaire d’un bien immobilier déclare les revenus fonciers à l’IRS (Fisc fédéral), Ces revenus sont taxés selon la tranche marginale d’imposition évoquée précédemment.
Les USA et la France possèdent une convention fiscale instaurée le 31 Août 1994, créée en vue d’éviter la double imposition. L’article 6 prévoit que les revenus des biens immobiliers sont imposables dans l’État où ces biens sont situés, donc en Floride si vous investissez à Miami ou Orlando.
Ce qui veut dire que si vous achetez une maison à Miami en vue de faire du locatif, vous ne paierez aucun impôt supplémentaire en France, seuls la taxe fédérale sera appliquée sur vos revenus fonciers.
Ci-dessous une simulation de revenus fonciers aux USA et le crédit impotent accordé en France via la convention fiscale.
AUX ÉTATS-UNIS
– Calcul du revenu foncier net:
Toutes les charges réelles supportées dans le cadre de la gestion du bien sont déductibles des loyers bruts : frais de gestion, assurance, travaux, taxe foncière, ou encore frais de séjour….
Prenons l’exemple d’un investisseur français qui a acheté une maison à Miami à 250 000 dollars.
Si le loyer annuel brut est égal à 20 000 dollars et que les charges équivalent à 6 000 dollars, le revenu foncier net à déclarer sera de 14 000 dollars.
– Amortissement d’une partie du prix d’acquisition
Tout investisseur bénéficie d’un amortissement de manière linéaire sur 27,5 ans.
La valeur servant de base pour calculer l’amortissement est égale à la valeur du bâti, soit environ 80 % de la valeur d’achat pour une maison individuelle (100% de la valeur pour un appartement) :
250 000 x 80 % = 200 000 dollars (valeur du bâti)
200 000 / 27,5 = 7 272 dollars (amortissement annuel)
14 000 – 7 272 = 6 728 dollars (revenu imposable après amortissement)
– Application de la tranche d’imposition
Comme en France, les tranches d’imposition américaines sur le revenu sont progressives. Dans la majorité des cas, les investisseurs sont imposés dans la 1ère tranche à 10%.
Dans notre cas, l’impôt sera de : 6 728 x 10 % = $672.80 pour l’année.
Dans notre exemple, le bien acheté à Miami à 250 000 dollars, bénéficiant d’un revenu locatif brut de 20 000 dollars, sera taxé sur les revenus fonciers de seulement 673 dollars aux USA.
EN FRANCE
Lorsque les revenus provenant de vos biens achetés à Miami ou Orlando sont déclarés en France, un crédit d’impôt égal à l’impôt français est octroyé par la convention fiscale (article 24) afin d’éviter la double imposition.
Pour calculer ce crédit d’impôt, il faut donc repartir du revenu foncier étranger net avant amortissement, $14,000.
Ce retraitement permet de calculer un taux d’imposition global effectif en France.
Un couple marié sans enfant a perçu :
– en France, un salaire de 100 000 € (après déduction forfaitaire de frais réels de 10 %) ;
– aux USA, des loyers de 12 000 € ($14,000).
Le revenu global (français + USA) s’élève à 112 000 €.
L’estimation d’impôt correspondant à 2 parts s’élève à 22 000 €.
Le crédit d’impôt correspondant aux revenus de source étrangère se calcule au prorata:
22 000 × 12 000/112 000 = 2357 €.
L’impôt mondial total s’élève à 22 000 € – 2 357€ = 19 643 €.
Ce qui implique que si vous devenez propriétaire d’une villa à Miami ou Orlando, vous bénéficierez d’un crédit d’impôt sur votre revenu global.
Imposition de la plus-value immobilière
AUX ÉTATS-UNIS
La taxation de la plus-value immobilière aux États-Unis est calculée de deux façons :
– Détention du bien : moins d’un an (« short term capital gain »)
La plus-value tirée de la vente d’un bien immobilier est intégrée aux revenus d’activité dont l’impôt est calculé selon les différentes tranches. Le propriétaire retombe alors dans le calcul classique de l’imposition sur les revenus fonciers selon le taux marginal d’imposition lui correspondant.
– Détention du bien : plus d’un an (« long term capital gain »)
À l’échelon fédéral, le taux est fixé selon le taux d’imposition des revenus fonciers.
Ce taux est fixé à 15%.
EN FRANCE
En France, les plus-values immobilières réalisées lors de la vente d’un bien immobilier aux États-Unis subissent le même mécanisme que les revenus fonciers, à savoir une double déclaration (conformément à l’article 13 de la convention fiscale franco-américaine) tout en évitant une double imposition.
Le mécanisme est plus simple pour les plus-values puisqu’un crédit d’impôt égal à l’impôt américain est octroyé aux Français dans cette situation.
Se lancer à l’étranger peut parfois sembler complexe, consultez notre article investir en floride : les dangers à éviter pour vous renseigner et surtout faites-vous accompagner par un expert.
Vous avez des questions sur la fiscalité d’un investissement immobilier à Orlando ou Miami en Floride, contactez-nous !
