Un propriétaire possédant un patrimoine immobilier peut confier un ou plusieurs de ses biens à un mandataire qui sera chargé de s’occuper de la gestion de ses biens immobiliers.
La prise en charge par un intervenant extérieure de la gestion d’un bien immobilier mis en location par un propriétaire ou un investisseur consiste à décharger le bailleur de la gestion courante de son bien (rédaction des contrats de location, visite d’état des lieux, encaissement et révision annuelle des loyers, décompte des charges, renouvellement des baux, entretien courant de l’immeuble, souscription des assurances…).
Une gestion personnalisée vous dégage de toutes contraintes. Cette gestion dynamique, garantie par un organisme indépendant, vous libère de toutes les tâches afférentes entre autres aux déclarations fiscales, juridiques et administratives.
Pourquoi déléguer la gestion locative ?
C’est en fonction de votre train de vie et de vos objectifs financiers que vous allez choisir de faire gérer ou non votre bien immobilier par une agence.
Les avantages de faire louer par une agence immobilière
- Un gain de temps : le pôle location de l’agence s’occupe de trouver un locataire, et le pôle gestion de l’agence s’occupe de gérer la location une fois le bien loué.
- Moins de pression : l’agence s’occupe de gérer les litiges, ça fait partie de son travail. Donc en cas de problème, vous n’avez pas à vous occuper de toutes les démarches administratives.
- Piloter son bien à distance : Si vous habitez loin il est alors conseillé de confier la gestion à une agence locale qui est en mesure de s’occuper de la maintenance.
Comment une agence de gestion immobilière fonctionne :
La gestion immobilière ne consiste pas seulement à trouver un locataire et à percevoir un loyer. C’est une affaire complexe que ça qui demande du temps. Une société de gestion immobilière s’occupe de plusieurs taches :
Gérer les fraudeurs : Cela va des retards de paiement jusqu’à ceux qui enfreignent sérieusement leurs baux. Il peut s’agir de bien plus qu’un mois de loyer en retard. Cela peut nécessiter des avocats et peut même aller en cour. Une société de gestion immobilière peut gérer cela et faire économiser à ses clients une quantité importante de temps et de stress. Avoir un tiers professionnel entre les deux parties peut souvent accélérer les meilleures solutions par rapport à un propriétaire qui peut sembler être une cible plus facile pour les locataires mal attentionnés.
Entretien régulier de la propriété : Les sociétés de gestion immobilière peuvent effectuer des inspections régulières, des travaux d’entretien courants comme l’entretien des pelouses, des toits, et de tout autres éléments pouvant constituer une infraction au code de propriété. En clair, l’agence s’assure que votre bien reste au même état que lors de l’achat. De cette façon, vous n’avez pas à vérifier constamment l’état de tous les biens locatifs que vous possédez.
Chercher les locataires : C’est beaucoup plus de travail que cela peut paraitre. Une bonne société de gestion prend en charge le coût de la commercialisation pour les locataires, l’affichage des unités et la sélection des futurs locataires. Il y a beaucoup d’expertise apportée. Une bonne société de gestion s’occupe du contrôle des locataires en consultant le rapport de solvabilité national du locataire potentiel ainsi que son historique d’expulsions.
Collection des loyers : C’est la tâche la plus évidente d’une agence de gestion immobilière. La perception du loyer est « la force de la guerre ». Si ce n’est pas ce qui peut convaincre un investisseur immobilier d’embaucher une société de gestion immobilière, il y a toutefois des avantages à utiliser leurs services. En effet, les statistiques montrent que les locataires sont plus disposés à payer à temps lorsqu’ils doivent payer directement à des professionnels.
Un rigoureux processus de sélection aboutit à des locataires fiables qui :
- Payent à temps
- Louent plus longtemps
- Gardent le bien en bon état
- Causent généralement moins de problèmes
Louer à long terme ou à court terme ?
Lorsqu’ils font le choix d’investir dans l’immobilier locatif, les investisseurs doivent décider ce qu’ils veulent faire avec leur nouveau bien immobilier.
De nombreux facteurs peuvent aider les propriétaires et gérants à choisir entre la location de vacances ou de longue durée. La plupart du temps, cette décision est assez facile à prendre et dépend de la nature du bien immobilier lui-même et de vos propres objectifs.
La location de courte durée :
Une location saisonnière de courte durée (généralement appelée location de vacances), est la location d’un bien meublé sur une courte période. En fonction de différents éléments comme la localisation du logement et le choix de propriétaire, ces biens sont loués à la nuitée ou à la semaine.
La plupart des propriétaires de locations saisonnières de courte durée la louent une grande partie de l’année, lorsqu’ils ne l’utilisent pas eux-mêmes.
Ce type de location est devenue une alternative très populaire, venant concurrencer les hôtels, notamment avec l’apparition de sites web tel que HomeAway ou le plus connu d’entre tous, Airbnb.
Les avantages de la location à courte durée :
- De la flexibilité : Louer un appartement ou maison pour une courte durée permet de bloquer des périodes sur le calendrier de disponibilités afin de pouvoir profiter, ou faire profiter du bien immobilier.
- Une moindre usure du bien immobilier : En général, la durée de location de ce genre de logement varie de quelques jours à quelques semaines. Recevoir des hôtes sur de courtes périodes limite le risque de dégradation. De plus les hôtes qui seront de passage ne risque pas de changer la disposition des meubles ou le mobilier.
- Un revenu locatif plus élevé : D’un côté, il est possible de fixer des tarifs différents en fonction de la haute et basse saison touristique de la région où se situe le bien, mais il est également possible d’exiger un nombre de nuitées minimum à certains moments de l’année afin de maximiser son revenu locatif.
Les inconvénients de la location de courte durée :
- Des frais d’entretiens et de maintenance plus élevé : La location saisonnière vous exige un certain niveau d’entretien général de la propriété afin de ne pas recevoir de commentaires négatifs. Cela ne concerne pas seulement le ménage régulier, la maintenance de type rafraichissement de la peinture ou débouchage de la tuyauterie, mais également la mise à jour des équipements et de la technologie.
- Une plus grande concurrence : Contrairement au marché immobilier classique, où la demande ne cesse de croître, le marché de la location saisonnière compte plus de logements à louer que de voyageurs recherchant un hébergement. Cette situation pourrait mettre des propriétaires en difficulté car la concurrence entre locations de vacances peut être féroce dans certaines régions. Il est donc important de bien sélectionner la zone d’investissement.
- Pas de revenu régulier : L’impact de la saisonnalité sur les affaires constitue l’une des plus grandes frustrations des propriétaires de locations de vacances. Tandis que leurs logements sont complets durant la pleine saison touristique, les réservations en hors saison se font plus rares et peuvent leurs faire perdre de l’argent. Les tarifs peuvent être ajustés pour contrer l’effet des saisons (promotions en hors saison et tarifs plus élevés pendant les pics de réservation), mais les réservations et le revenu ne sont jamais garantis.
La location à longue durée :
Contrairement aux locations saisonnières, les locations de longue durée correspondent normalement à des locations de plusieurs mois, pouvant s’étendre sur plusieurs années. En général, les locataires paient un loyer au propriétaire chaque mois et s’occupent des dépenses courantes comme les factures d’électricité par exemple. Il y a donc considérablement moins de rotation que dans un contrat courte durée et convient mieux à des propriétaires moins actifs ou habitant loin du bien.
Les avantages de la location à longue durée :
La stabilité : L’un des plus gros avantages de la location de longue durée c’est la possibilité de pouvoir percevoir un loyer fixe chaque mois. Cela enlève beaucoup de pression aux propriétaires qui doivent faire face à beaucoup de dépenses. En outre, les locataires de longue durée sont responsables des factures d’électricité, de gaz, d’eau et même d’internet et de téléphone. Les locataires de longue durée apportent leurs propres meubles. D’un côté vous recevrez un loyer fixe chaque mois, et de l’autre vous n’aurez pas besoin de vous occuper de
l’ameublement de votre appartement ou maison.
Gérer son bien à distance : La gestion du bien, même à des milliers de kilomètres est beaucoup plus simple avec ce type de location dû à une moindre rotation. Avec l’accompagnement d’une agence immobilière, il n’y à qu’a recevoir son loyer chaque mois.
Les inconvénients de la location à long terme :
Moins de flexibilité : Les contrats de locations de longue durée ne permette pas de profiter de son bien immobilier. Il est en effet impossible de demander aux locataires de partir pour le week-end.
Trouver le bon locataire : La recherche d’un locataire pour une longue période doit être faite de sorte que vous devez être certain de faire le bon choix. Il faut prendre en compte le temps le temps de vérification du « credit score », de l’historique d ‘éviction et de comparaison entre les différents profils des candidats avant de préparer le contrat de location. C’est un processus assez chronophage.
La durée de location choisie dépend de l’envie et des objectifs du propriétaire. Le long terme est plus adapté aux propriétaires aux locataires cherchant à effectuer une rentabilité locative tandis que la courte durée est plus adaptée aux propriétaires investissant pour le plaisir.
