CRITÈRES POUR ÉVALUER LE PRIX D’UN BIEN IMMOBILIER AUX USA
L’ÉTAT GÉNÉRAL DU BIEN
Aux États-Unis comme sur le territoire français, un des critères favoris à prendre en considération pour évaluer un prix immobilier est l’état du bien. L’aspect extérieur et intérieur vous donne un aperçu de l’état général. Mais, il ne faut surtout pas s’en tenir uniquement à cela, car des vices cachés existent et c’est justement ceux-là auxquels il faut prêter attention. Les chambres, les salles-de-bain, le séjour, mais aussi les façades extérieures doivent être passés au crible fin.
C’est pourquoi il est nécessaire de faire une inspection minutieuse de l’appartement ou de la villa afin d’estimer les potentiels travaux de rénovation. Accordez une vigilance particulière aux plus gros postes, soit : la toiture, la plomberie, l’électricité, l’isolement, les fosses septiques, le système de chauffage et de climatisation, etc. Admettons que la charpente du bien que vous convoitez soit envahie de termites, la réfection de celle-ci peut très vite augmenter le montant de votre achat. Pour autant l’état des chambres et autres pièces de la propriété ou de l’appartement doivent également faire l’objet d’un état des lieux.
En effet, il y a une grande différence de budget entre les travaux de rafraîchissement, à savoir, les peintures ou le revêtement de surface des chambres, et les travaux de rénovation qui seront de l’ordre du gros œuvre et qui nécessiteront l’intervention de professionnels du bâtiment.
Un bien en mauvais état peut être une opportunité d’investissement, surtout s’il se trouve dans un quartier prisé, comme à Miami, dès lors que les réparations ont été correctement estimées. Qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une propriété en lotissement vous devez prêter une attention particulière à l’état du bien convoité pour évaluer le prix de votre investissement. Ainsi, vous pouvez aisément répartir votre budget et éviter les mauvaises surprises.
LA DATE DE CONSTRUCTION
Aux USA, dans une ville comme Miami ou ailleurs, connaître la date de construction d’un bien est essentiel. L’âge de la propriété détermine d’éventuels travaux et le coût de l’assurance. Effectivement, selon l’ancienneté de l’appartement, les assurances peuvent demander un remplacement de toiture ou de plomberie pour couvrir le bien et cela même si la propriété se trouve en lotissement. Vous devrez sans doute vous renseigner, car consulter une annonce ne suffit pas à connaître cette donnée.
Sans assurance, le risque encouru s’avèrerait catastrophique si un incendie venait à se déclarer, car il vous serait impossible d’être remboursé. Aussi, pour évaluer le prix de votre bien immobilier aux USA, vous devez connaître les normes de construction et l’année de construction, afin de déterminer si des travaux sont nécessaires.
LE QUARTIER ET L’ENVIRONNEMENT
L’emplacement du bien est un critère déterminant pour estimer sa valeur. L’État, la ville, le quartier et l’environnement dans lequel il se situe définissent le prix du m². En Floride, le prix moyen au mètre carré d’un appartement situé dans le centre de Miami est d’environ 6 800 $. En périphérie du centre-ville, le prix moyen du mètre carré est d’environ 3 000 $. Miami reste une ville cotée des États-Unis, les prix de l’immobilier peuvent parfois s’envoler ! Plus il y a de chambres et de surface, plus la location sera rentable. De nouveaux quartiers ont vu le jour aux quatre coins de la ville, car elle compte parmi les lieux favoris des touristes et des résidents américains. Pour les investisseurs français qui souhaitent faire de la location, Miami reste une ville intéressante. Propriété et appartement se vendent et se louent dans une vaste fourchette de prix. Il y en a pour tous les budgets.
En comparaison, à Orlando, le prix moyen du m² en centre-ville est de 4 000 $, alors qu’aux alentours de la ville le prix moyen du m² est d’environ 2 200 $. Même si l’on constate une hausse générale des prix moyens en 2022 du marché immobilier en Floride (à titre d’exemple une maison familiale se vendait 336 525 $ en avril 2021, contre 410 000 $ en avril 2022), Orlando conserve sa place de leader avec un marché plus accessible qu’à Miami.
source : https://www.floridarealtors.org/sites/default/files/2022-05/April-2022-Fla-single-family-data-detail.pdf
https://www.numbeo.com/property-investment/in/Miami
Pour évaluer le prix médian au m² d’un appartement ou d’une maison en lotissement ou non, sont pris en compte :
- les services de proximité, à savoir : écoles, centres commerciaux, restaurants, transports, activités, hôpitaux ;
- le quartier : résidentiel ou non, animé ou non, et son aménagement ;
- les prestations de la propriété : matériaux, superficie, aménagement, électroménager, nombre de chambres, etc.
LA SUPERFICIE ET L’AMÉNAGEMENT
Comme évoqué ci-dessus, l’état du bien lui-même permet d’apprécier sa valeur et donc son prix. Aux USA, on parle de maison familiale, alors composée de 3 chambres, 2 salles de bain et un garage au minimum. Le condo, quant à lui, est l’équivalent d’un appartement en France, à la différence qu’il est logé dans une copropriété et qu’il offre des prestations annexes du type : conciergerie, salle de sport, piscine et bien d’autres encore… Il peut posséder plusieurs chambres et de grandes superficies habitables. De par ses prestations annexes le prix d’un condo peut s’avérer plus cher au mètre carré qu’une propriété. Attention, il est souvent interdit à la location de vacances.
Aux États-Unis, plus votre bien est fonctionnel, plus son rendement locatif sera élevé, un critère à mettre dans vos favoris avant de consulter une annonce. Les maisons familiales, équipées de plusieurs chambres, trouvent facilement des locataires en conséquence de l’offre et la demande qui est toujours à la hausse, surtout dans des villes comme Orlando ou Miami où le marché du travail est prospère. Elles sont aussi plus recherchées par les investisseurs français en raison de la forte demande de location et se vendent donc facilement.
Il va de soi que plus la superficie de votre bien est vaste, plus son prix de vente ou de location sera élevé. De même s’il s’agit d’une propriété de luxe.
ÉVALUER LA RENTABILITÉ D’UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER AUX USA
Pour évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier, en plus de l’état général du bien et de la ville choisie, d’autres paramètres viennent s’ajouter à la liste précitée.
LE PRIX D’ACQUISITION DU BIEN
Inutile d’être un expert en immobilier pour comprendre que plus vous achetez à prix bas, plus vous avez de chance de voir fructifier votre investissement. D’autant plus que la tendance du marché immobilier aux États-Unis est à la hausse, votre bien devrait logiquement prendre de la valeur.
Une négociation critique, mais non abusive, doit être engagée avec le vendeur afin que le retour sur investissement vous soit profitable. Dans le cadre d’un investissement locatif, vous prendrez soin d’étudier le taux de rendement de la location avant de signer la vente.
Au-delà d’un achat coup de cœur en vue d’une retraite dorée sous le soleil floridien, l’immobilier demeure à ce jour un investissement rentable où de belles plus-values sont encore possibles. Quelle que soit la somme que vous ayez à investir, si votre projet est soigneusement préparé, vous devriez en sortir gagnant ! N’hésitez pas à consulter nos annonces pour vous faire une idée des prix du marché.
UN BON CASH-FLOW
Un bon cash-flow se traduit par un rendement locatif intéressant ou du moins suffisant pour couvrir vos dépenses. Notez qu’en tant que propriétaire français aux États-Unis, vous allez devoir supporter certaines dépenses liées à votre bien telles que : la charge fiscale, l’assurance du bien, le remboursement d’un crédit le cas échéant, d’éventuels travaux d’entretien de l’appartement ou du lotissement, etc.
Pour amortir ces frais, vous devez donc établir le montant du loyer en fonction de ces dépenses, de la valeur du bien et de la somme initialement investie. Cette moyenne vous donnera le taux de rendement locatif escompté. Bien entendu, il n’est pas question de surévaluer le loyer de vos locataires pour faire du profit.
OBTENIR UNE ÉVALUATION PROFESSIONNELLE DU BIEN IMMOBILIER
Maintenant que vous maîtrisez les bases pour évaluer le prix de votre bien immobilier, vous vous interrogez sans doute sur comment savoir vous y prendre alors que celui-ci se trouve sur le sol US.
LES OUTILS D’ÉVALUATION EN LIGNE ET LEURS LIMITES
En vous promenant sur le web, vous pouvez consulter une annonce d’un bien se trouvant aux États-Unis. Vous pourrez constater que des outils en ligne sont mis à votre disposition pour estimer le bien. Ces outils peuvent effectivement vous donner une première estimation de façon simple et pratique. Pour les utiliser, il vous faudra tout de même posséder des informations concrètes sur la propriété, notamment son adresse précise. Or, l’adresse n’est pas toujours communiquée dans les annonces.
Ces outils d’évaluation sont également limités, car ils n’estiment ni les rénovations ni les réparations qui requièrent une étude humaine et qualifiée.
De plus, l’outil ne vous permettra jamais d’apprécier les lieux comme lors d’une visite virtuelle ou physique. Lorsqu’on achète une propriété d’investissement aux États-Unis, la visite d’un professionnel de l’immobilier est impérative. Ainsi, vous pouvez lui indiquer vos attentes et vos besoins favoris, tels que le nombre de chambres, etc.
L’ANALYSE DE L’AGENT IMMOBILIER
En Amérique, appelez-le broker. Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier outre-Atlantique, mieux vaut être accompagné par un professionnel de l’immobilier. Sur place, il sera vos yeux, votre intermédiaire pour négocier, ainsi que votre conseiller juridique et administratif pour mener à bien votre projet.
Lui seul pourra évaluer correctement le prix de votre bien immobilier aux USA. Pour cela, il mène dans un premier temps une analyse comparative du marché (CMA), comme on la nomme aux États-Unis.
Par la suite, il se rend sur place et détermine la valeur de l’appartement ou de la villa en étudiant tous les points évoqués plus haut dans cet article. Au besoin, il fera appel à des professionnels du bâtiment et de son réseau favoris pour demander des devis de rénovation et ainsi évaluer le montant global de l’acquisition.
Grâce aux technologies modernes, votre broker vous proposera une visite virtuelle si vous ne pouvez pas vous déplacer jusqu’en Floride. Ainsi, vous pourrez prendre connaissance de l’environnement, visiter les chambres, le séjour et même les extérieurs de la maison.
Enfin, il prend à charge toute la constitution du dossier administratif et vous indique au fur et à mesure les éléments indispensables pour acquérir votre bien aux USA.
Chez Orlando Immobilier, nous accompagnons nos clients francophones depuis plus de 25 ans dans l’acquisition et le développement de leur patrimoine en Floride, aux États-Unis. Que vous ayez un projet de location ou d’achat, contactez-nous pour parler de votre projet, notre équipe est à votre écoute pour répondre à vos questions.
