Tout le monde peut investir dans l’immobilier en Floride, la législation est la même pour les américains et les étrangers, cependant il existe des options à sélectionner selon chaque profil d’investisseur.
L’immobilier locatif est très attractif aux Etats Unis et particulièrement en Floride, avec une fiscalité douce et une protection des propriétaires vis-à-vis des mauvais payeurs qui renforcent les atouts du Sunshine State.
Pourquoi acheter un bien immobilier en Floride via une LLC ?
Acquérir un bien en Floride pour investir ou pour acheter une résidence secondaire peut se faire sous différentes formes, acquisition en nom propre ou en société, autant d’options qu’il faut bien analyser avant de se lancer dans une transaction immobilière.
Une des solutions pour acheter un bien immobilier est d’acquérir sous une LLC (Limited Liability Company), cette structure juridique, hybride entre une SARL et une SCI est la forme de société la plus utilisée aux USA.
Elle permet aux entrepreneurs de créer une société à un coût de création réduit et un coût administratif très abordable.
Tout type d’activité est accepté sous un LLC, services, construction, holding, transport, restauration, fabrication, etc…
Investir dans l’immobilier via une LLC permet de transférer le risque de la responsabilité civile de la personne physique vers la personne morale. Dans un pays comme les Etats Unis, beaucoup d’investisseurs se portent sur la LLC afin de placer une barrière entre leur actif personnel et leur investissement immobilier.
La LLC bénéficie d’un avantage fiscal important, elle a une flexibilité équivalente à une SCI, l’option IR ou IS est disponible.
L’option IR est par défaut, elle est possible pour une LLC avec un seul ou plusieurs associés, (l’option IR avec un ou plusieurs associés non résident US n’est pas recommandée car elle génère des retenues à la source de l’IRS (Fisc Américain).
L’option IR avec un seul associé est la plus simple, la déclaration de revenue est directement faite par le membre unique comme si le bien était détenu en nom propre.
L’option IS est recommandée si la société est détenue par 2 associés non résidents ou plus. Elle permet d’éviter la retenue à la source de l’IRS et simplifie la déclaration fiscale. Le désavantage est au niveau du taux d’imposition, il est de 21% pour tous les revenus de la société (loyers, plus-value).
Les coûts administratifs de création, de renouvellement et les frais comptables sont un point important à ne pas négliger, il est nécessaire de connaitre tous les coûts administratifs qui viendront en déduction du loyer net.
Sur un investissement limité avec des revenus annuels de quelques milliers de $US, les coûts administratifs peuvent être prohibitifs (représenter un pourcentage trop important des revenus locatifs). Dans ce cas, la création d’une LLC n’est peut être pas recommandée et une détention en nom propre peut être la meilleure solution.
Peut-on investir en nom propre dans l’immobilier en Floride ?
Acheter un bien immobilier en nom propre reste l’opération la plus simple, pas de création de société, pas de coûts administratifs et possibilité d’acquérir en indivision.
Mais alors comment protéger un propriétaire au niveau de la responsabilité civile en nom propre ?
La réponse est au niveau de l’assurance du bien, en société comme en nom propre, la police d’assurance du bien inclue une responsabilité civile à hauteur de $300,000, jusqu’à $500,000 sur certaines polices.
Cette assurance civile permet de couvrir le propriétaire en cas de dommages subits par une personne dans la propriété.
Si les dommages sont supérieurs à la couverture de l’assurance, la partie adverse pourra alors se retourner contre les actifs personnels du propriétaire.
Les propriétaires avec plusieurs biens détenus en nom propre peuvent aussi acheter une police supplémentaire couvrant tous les biens au dessous de leur couverture individuelle pour un montant global de quelques centaines de milliers $US à quelques millions de $US.
A noter que les assurances peuvent dans certains cas, ne pas couvrir des dommages, dans ce cas, la LLC offre plus de protection grâce à sa personne morale.
Quels avantages fiscaux sous LLC ou en nom propre ?
Avec une première tranche de l’IR faible (10% entre $0 et $9,875) la détention d’un investissement immobilier en nom propre est très attractive fiscalement.
En prenant en compte toutes les charges déductibles et les amortissements, le revenu net imposable pour un investissement locatif sur un bien immobilier a de fortes chances de rester dans cette première tranche.
Lors de la vente du bien, la PVNC (Plus Value Nette Comptable) est imposée de la facon suivante en nom propre :
- 0% d’impot / PV si le revenu global entre $0 et $39,395 de PVNC
- 15% d’impot / PV si le revenu global entre entre $39,376 et $434,550
- 20% d’impot / PV si le revenu global entre au dessus de $434,550
A noté qu’aux USA il n’y a pas de prélèvements sociaux et la Floride n’a pas d’impôt sur le revenu, la tranche d’impôt IRS (fédéral) est donc l’unique imposition sur les revenus fonciers.
Lors d’un investissement via une LLC, l’option pour l’IR permet de conserver la tranche d’imposition (10% entre $0 et $9,875) mais aussi la tranche pour la plus value, cela permet de profiter de la flexibilité de la LLC en conjuguant protection civile et imposition attractive.
Une LLC à l’IS sera imposée à l’unique taux de 21%, sur tous les revenus (locatifs et plus-value). Les versements de la LLC vers les associés seront traités en tant que dividendes des que les comptes courants seront remboursés. Cette option est donc plus coûteuse fiscalement mais elle est fortement recommandée si la LLC possède plus d’un associé non résident.
Quel est l’inconvénient d’une LLC à l’IR avec plus d’un associé non résident ?
La LLC possède de nombreux avantages pour investir dans l’immobilier en Floride, cependant une réglementation de l’IRS réduit l’avantage de la LLC si cette dernière est traitée en tant que partnership (déclaration à l’IR avec plus d’un associé non résident).
La section 1445 (FIRPTA) de l’IRS impose un prélèvement à la source trimestriel de 30% pour chaque associé non résident membre de la LLC.
En fin d’année, la déclaration fiscale de chaque associé permettra de recevoir le reliquat de l’IRS.
Ces paiements trimestriels ont deux implications majeures :
- Réduction de la trésorerie de la LLC (4 paiements à l’IRS)
- Dépenses supplémentaires de comptable (4 déclarations fiscales supplémentaires)
Le prélèvement à la source est un inconvénient majeur pour une LLC avec plusieurs associés non résidents, cette législation ajoute un coût administratif prohibitif pour l’investisseur non résident.
Il est donc plus intéressant de déclarer la LLC à l’IS dans ce cas, malgré le taux d’imposition plus haut.
A noté que ce taux était de 15% jusqu’en 2017, il est possible qu’il évolue à la baisse comme à la hausse dans les prochaines années.
