C’est la question que tout investisseur se pose avant d’investir dans un projet immobilier, et cela est bien légitime. Cette rentabilité est tout le temps évoquée et implique une attente forte de celui qui investit son argent et en attend un retour. En effet, les attentes ne sont pas les mêmes pour l’achat d’un bien immobilier pour louer, que celui pour y vivre.
Dans cet article, nous allons vous présenter comment se calcule la rentabilité locative, les éléments à prendre en compte et vous montrer qu’aux Etats-Unis, il est possible de réaliser de très belles plus values.
Que prendre en compte pour calculer sa rentabilité locative ?
La rentabilité locative est un résultat exprimé en pourcentage, qui par commodité, se calcule sur une base annuelle, mais pour tout investisseur la question clé est : « que me reste-t-il dans la poche ? ».
Pour simplifier, le calcul de la rentabilité locative se résume à calculer combien rapporte la location d’un logement en fonction de son prix d’achat et des frais engendrés. Et pour connaitre ce pourcentage, il faut tenir compte de plusieurs éléments.
Rentabilité locative brute
Par définition, la rentabilité locative ou rendement locatif est le ratio qui mesure le revenu brut que rapporte la location du bien immobilier par rapport aux prix d’achat et de revient du bien concerné. La rentabilité locative brute est donc assez simple à calculer. Prenez en compte les gains d’un loyer sur une année et rapportez les au prix d’achat du bien. Il vous suffit donc de calculer le loyer annuel (hors charges), de le diviser par le prix total de l’achat (frais complémentaires inclus), et de multiplier le résultats par 100.
Toutefois, le calcul du rendement locatif brut ne permet pas d’avoir toutes les données précises pour savoir si l’investissement est réellement rentable. Il faut en effet tenir compte des coûts liés à l’entretien du bien, de la fiscalité, des frais de copropriété, etc.
Rentabilité locative nette et revenu locatif net de charges
Pour en savoir plus sur la rentabilité locative réelle, il faut parler de rentabilité locative nette, et par la suite de revenu locatif net de charges.
Comme l’on sait que les deux seules choses auxquelles on n’échappera pas dans la vie, sont « la mort et les taxes ». Il nous faut ici et maintenant faire le décompte des différents impôts ou taxes qui s’appliquent. Il est important pour tout investisseur de bien les connaître, d’autant que ces impôts ou taxes concernant l’immobilier varient fortement suivant les pays et les zones immobilières et qu’ils peuvent évoluer dans le temps.
Les impôts locaux / fonciers par exemple, évoluent en suivant la courbe des valeurs du bien immobilier (aux Etats-Unis pour illustrer le sujet, l’assiette de calcul minore la valeur du bien sur le marché de 20 à 30%).
Pour revenir à notre sujet, quatre charges opérationnelles permettent de passer de la rentabilité locative brute à la rentabilité nette : les taxes foncières, les assurances, les frais de copropriété, les frais de gestion.
Attention aux variations des taxes
Suivant les zones que vous aurez choisies, les taxes foncières vont varier. Plus la zone est proche ou intégrée dans un environnement déjà très développé et très demandé, plus le montant de ces taxes sera élevé et pourra peser sur la rentabilité.
- Pour les frais d’assurance, ils dépendront du niveau de protection que vous souhaiterez apporter à votre bien.
- Pour les frais de copropriété, ils dépendront du choix opéré par l’investisseur. Si l’on est dans une copropriété « gardée » ou non et en fonction des services rendus, les coûts peuvent être importants. Il est alors prudent de bien se renseigner avant toutes décisions.
- Pour les frais de gestion, là encore tout dépend du niveau de service souhaité et c’est à chacun de bien mesurer ses besoins (coût moyen de la gestion de l’ordre de 10 % des loyers bruts).
Chacune de ces charges représente un service qui est apporté pour conserver de la valeur au bien immobilier dans son environnement. Remarquons qu’il y a une certaine liberté de choix dans le niveau financier de ces quatre charges en fonction du lieu d’implantation et du niveau souhaité de protection et de service.
Gardons aussi à l’esprit que les niveaux de loyers potentiels des zones où les charges opérationnelles sont globalement les plus élevés peuvent compenser cet engagement financier. Toute la stratégie de l’investisseur est dans cette balance entre le montant des charges opérationnelles et le loyer qui y est associé.
Important : Sachez qu’une seule année est prise en compte pour le calcul et les prévisions. Les performances sont recalculées chaque année pour intégrer les dépenses non opérationnelles (maintenance, perte de loyer entre deux locataires). A noter également que la rentabilité locative est calculée sans prendre en compte les impôts sur le revenu au sens large, chaque investisseur étant dans une situation fiscale spécifique.
Les charges non opérationnelles
Nous avons rapidement évoqué les charges dites « non opérationnelles ». Il y a notamment la maintenance du bien immobilier dans un état conforme, à la fois au niveau de vie de la zone et aux standards imposés par le pays dans lequel se situe le bien. Cette maintenance existe quoi qu’il arrive et il ne faut pas faire l’impasse sur ce point, sachant que le coût financier engagé se retrouve in fine dans la valeur du bien.
Une partie de cette maintenance sera financée par la caution lorsque le bien est loué et lors de départ volontaire ou d’expulsion. Ne pas oublier de prévoir une vacance entre deux périodes de location. Elle peut aller de 7 à 30 jours avec en moyenne une durée de 20 à 30 jours selon les saisons. Deux tiers des locataires renouvellent leur bail après la première année ce qui permet statistiquement de calculer un risque minimum et de l’intégrer dans ses comptes pour calculer la rentabilité locative.
Autre point très important pour calculer la rentabilité sur plusieurs années : choisir plutôt un pays qui laisse le prix des loyers se former grâce au marché plutôt qu’une évolution basée sur un index comme en France par exemple.
Si vous faites le choix du marché, privilégier les zones sur ce marché où la population est en forte croissance avec un niveau de revenu médian supérieur à la moyenne, vous vous assurerez ainsi un revenu constant sur plusieurs années. On peut alors se demander si investir aux USA permet de générer une rentabilité locative importante.
L’immobilier aux USA offre-t-il des rentabilités locatives intéressantes ?
Un investissement immobilier aux USA permet de réaliser un rendement locatif intéressant, cependant il est important de prendre en compte tous les éléments lors de la prise de décision.
Se renseigner sur le marché immobilier aux USA
Investir aux USA dans un bien immobilier demande une étude sérieuse de la localisation, du produit mais aussi des frais et coûts afin de déterminer le rendement brut et net de l’investissement locatif. Une recherche approfondie des Etats dans lesquels investir dans l’immobilier génère un bon rapport locatif est nécessaire.
La fiscalité étant différente dans chaque Etat, il est important d’étudier les avantages et inconvénients de chacun. La Floride n’impose pas les personnes sur le revenu, alors que la Californie est à 13%, New York 8.82%, Géorgie 6%, Illinois 3.75%, etc… Cette imposition de l’Etat s’ajoute à l’impôt Fédéral connu sous le nom de IRS (pour Internal Revenu Service).
La rentabilité d’un investissement immobilier se fait également par la plus-value potentielle. En effet, dans un marché immobilier porteur comme les Etats-Unis, la valorisation des biens varie beaucoup plus que sur le vieux continent.
Depuis la crise immobilière de 2008 et la plongée des valeurs jusqu’en 2012, l’économie américaine se remet doucement et le marché immobilier remonte la pente année après année. Compte tenu de la crise sanitaire récente, nous sommes encore loin des sommets atteints en 2006 et 2007, mais le marché résidentiel possède une marge de progression importante dans certains Etats américains.
Des belles rentabilités observées en Floride
En Floride, les biens immobiliers en revente sont une bonne opportunité d’investissement locatif. Avec un prix d’acquisition en dessous du marché, ces biens sont idéales pour investir dans l’immobilier locatif avec des investissements à partir de $150 000€.
Investir dans un programme immobilier neuf est aussi une bonne opportunité pour générer un fort rendement locatif aux USA. La garantie décennale offerte par les constructeurs permet de réduire les frais de maintenance et de conserver une bonne rentabilité.
Choisir la ville idéale
Le choix de la ville dans laquelle investir votre patrimoine est très important. Si votre choix se porte vers la Floride, plusieurs métropoles offrent des opportunités d’investissement.
Parmi elles, l’agglomération d’Orlando possède de nombreux atouts :
- Développement démographique
- Prix de l’immobilier attractif
- Forte demande locative
- Economie en plein essor
La Floride et la ville d’Orlando disposent d’un fort potentiel avec des valeurs en dessous de la moyenne nationale et une progression démographique forte avec une projection de la demande de logement en hausse. Une progression des valeurs permet de combiner rentabilité locative et plus-value sur l’investissement. L’immobilier en Floride permet de réaliser ce genre d’investissement avec une détention entre 5 et 10 ans.
Choisir le type de bien pour investir en locatif
Enfin, le rendement locatif varie selon les types de biens. 3 classifications de biens sont disponibles pour investir dans l’immobilier aux USA :
- Maison individuelle
- Appartement (aussi appelé condo)
- Maison de ville (aussi appelée townhouse)
Comme évoqué précédemment, chaque investissement génère un rendement qui varie en fonction des charges. Continuons avec l’exemple de la Floride : une maison dégage un « Cash Flow » plus important qu’un appartement. Les charges de copropriété peuvent réduire le rendement net de l’investissement locatif. Cependant les charges incluent des frais de maintenance qui peuvent venir réduire le rendement d’une maison ancienne.
Pour illustrer nos explications, voici un comparatif de plusieurs produits :
| Type de bien | Appartement 2 CH | Maison de ville 3 CH | Maison individuelle 3 CH |
| Prix | $110 000 | $180 000 | $195 000 |
| Loyer mensuel | $1 100 | $1 490 | $1 490 |
| Copropriété mensuelle | $300 | $200 | $30 |
| Gestion | $110 | $149 | $149 |
| Assurance | $35 | $45 | $60 |
| Taxe foncière / an | $1 600 | $2 200 | $2 400 |
| Total Charges / an | $6 940 | $6 928 | $5 268 |
| Estimations maintenance | $350 | $500 | $800 |
| Revenus nets | $5 890 | $10 452 | $11 812 |
| Rentabilité locative | 5,37% | 5,80% | 6,05% |
Les résultats observés sur différents types de biens sont proches mais les biens avec des charges mensuelles réduites génèrent davantage de revenus sur l’année. Lors de vacance entre deux locataires, des charges élevées peuvent aussi peser sur le rendement global.
La rentabilité locative d’un appartement est plus faible d’une maison individuelle. Il convient cependant de rappeler qu’une maison individuelle demandera une maintenance importante tous les 10 à 20 ans selon les postes : climatisation, toiture, isolation, etc. Le calcul s’avère donc plus complexe qu’il n’y parait.
Il faut donc peser le pour et contre entre un bien sans trop de charges et assez récent pour éviter une maintenance qui pèserait sur la rentabilité.
La rentabilité locative se calcule en fonction de ses objectifs
Pour revenir au sujet principal de cet article, il faut noter que l’on parle de « SA PROPRE » rentabilité locative. Cela signifie que c’est à chaque investisseur avisé ou nouveau venu, de calculer une rentabilité en rapport avec ses objectifs propres.
En effet, chacun dans ses choix, peut privilégier un pays et dans ce pays, une région particulière, qui impliqueront des niveaux de coûts financiers très différents et pourront jouer sur la rentabilité dans les deux sens.
De même pour les assurances vous pouvez choisir de ne pas assurer certains risques (catastrophes naturelles par exemple) et/ou de minorer ou majorer votre taux de couverture, impliquant là encore des effets sur la rentabilité locative.
Vous pouvez également faire le choix d’un bien situé dans un environnement plus ou moins sécurisé. Cela jouera sur la rentabilité finale, comme en revoyant le niveau de maintenance et le suivi de gestion. Vous avez aussi le choix du foncier et des taxes afférentes, sachant que plus les zones d’habitations sont recherchées plus le foncier est élevé.
Ce qu’il faut retenir
En résumé, avant tout investissement immobilier en vue d’une location :
- Vous devez connaitre le taux de rentabilité qui va vous satisfaire, et ce, sur un temps en liaison avec ce type d’investissement.
- Une fois que vous aurez choisi ce taux, vous pourrez arbitrer sur le niveau de l’ensemble des charges opérationnelles et non opérationnelles pour fixer une fourchette autour de ce taux de rentabilité souhaité.
- Vous devrez également choisir avec soin le pays dans lequel investir, en gardant en tête qu’il vaut mieux investir dans un pays où le propriétaire est privilégié par rapport au locataire (par exemple la Floride aux Etats-Unis).
Cette rentabilité locative comme on vient de le voir est donc à géométrie variable suivant vos objectifs. Certains vont se satisfaire d’une rentabilité moins élevée mais plus sûre dans le temps, tandis que d’autres souhaiteront une rentabilité plus forte mais limitée dans le temps.
Autant de rentabilités locatives que d’individus et de projets. Il n’y a pas donc pas de bonne ou de mauvaise rentabilité, mais seulement des objectifs souhaités qui sont remplis ou non.
Dans ce panorama, il ne faut pas oublier que l’un des buts de l’investissement immobilier est la revente du bien et donc la récupération du montant investi ou la réalisation d’une plus value. Si dès le départ, on a un objectif très fort et arrêté d’une plus value significative après impôts, il est évident que le choix du lieu ne se fera pas forcément sur la seule rentabilité locative, mais intégrera d’autres critères qui représenteront une gestion du risque plus élevée avec l’objectif final d’une plus value monétaire.
Contacter orlando immobilier pour calculer votre rentabilité locative
En résumé, outre les éléments à prendre en compte dans le calcul de sa rentabilité locative, il ne faut pas s’arrêter à de simples chiffres, mais plutôt se placer dans une optique de projet et prendre le temps de bien construire un plan d’investissement complet.
Investir c’est un projet personnel qui comporte beaucoup de volets et chacun de ces volets donneront une indication précise. C’est un bon guide pour orienter ses choix dans l’ensemble des points que nous venons de décrire. Afin de prendre les bonnes décisions, nous vous conseillons de faire appel à un professionnel de l’investissement pour vous aider à calculer votre rendement locatif et vous aider à mettre en place votre projet d’investissement.
Pour plus d’informations sur l’investissement aux USA ou pour parler de votre projet, contactez notre agence Orlando Immobilier, spécialiste de l’immobilier et des investissements en Floride depuis 1996.
