Le marché immobilier aux USA offre de nombreux produits à l’achat. Trois catégories de biens immobiliers se distinguent et elles correspondent à un profil d’investisseur. Maison individuelle, appartement ou maison mitoyenne, chaque produit répond à une demande immobilière bien précise.
Les étapes pour acheter aux USA sont les mêmes sur tous les types de biens immobiliers, mais il existe bien d’autres différences entre ces offres. Quel bien immobilier choisir selon votre profil ? Voici quelques données à connaître pour mener à bien votre projet d’investissement.
QUELS CRITÈRES POUR CHOISIR LE BIEN IMMOBILIER ?
Chaque investisseur, selon le profil, a le choix dans un marché concurrentiel et très dynamique. Selon le projet d’investissement immobilier il faudra choisir le type de bien adapté.
De manière générale, tout bon investisseur qui se respecte souhaite un rendement locatif le plus élevé possible. Le revenu net de charge doit représenter un pourcentage important permettant de rembourser le montant investi lors de l’achat et de générer une plus-value. Pour faire le bon choix, il faut tenir compte de certains critères.
LE MONTANT DES CHARGES
Le loyer brut est une variable importante, mais le marché fixe les prix des loyers. Il est donc difficile de modifier ce critère basé sur l’offre et la demande. Si le revenu ne varie que très peu, les dépenses liées au logement sont quant à elles bien variables… particulièrement quand il s’agit de dépenses de copropriétés. Ces charges facturées aux propriétaires sont différentes dans chaque résidence. Si vous achetez dans de l’ancien, les charges seront potentiellement plus conséquentes si des travaux de rénovation sont prévus. Une habitation neuve peut aussi comporter des charges élevées si les prestations annexes de la propriété sont luxueuses. Le prix de ces charges doit être estimé avant l’achat du bien immobilier pour assurer sa rentabilité.
LE BUDGET À INVESTIR
Acheter aux USA, que ce soit un terrain à bâtir, un appartement ou une maison individuelle, dépend avant tout du budget dont l’investisseur dispose. Les appartements sont disponibles à partir de $130,000 alors que les maisons commencent à $230,000 en revente et $280,000 en programme neuf. Bien entendu, vous trouverez différents prix selon le nombre de pièces de la propriété, mais aussi s’il s’agit d’un logement ancien ou neuf.
LES GARANTIES
Les produits immobiliers neufs sont une bonne option pour l’investissement dans les maisons individuelles ou immeubles, ils offrent une garantie décennale sur le bâtiment, la climatisation et la toiture, et plusieurs années sur la plomberie et l’électricité. Cela permet de limiter les frais de maintenance au minimum. Si vous décidez de construire une propriété neuve sur un terrain, la garantie décennale fonctionnera également sur la construction immobilière.
ACHETER UNE MAISON AUX USA : LE CHOIX DU RÉSIDENTIEL
Les maisons individuelles sont le bien immobilier le plus commun pour investir dans l’immobilier résidentiel. Ce type de propriété immobilière fait l’objet d’une demande importante pour de la location saisonnière, mais aussi de longue durée.
LES AVANTAGES
Les charges de copropriétés sont plus faibles dans des résidences de type maison individuelle. Contrairement aux immeubles, elles n’incluent pas la maintenance du bâtiment, toiture, des ascenseurs (si présents) et des autres parties communes. Une résidence avec de faibles charges permet au propriétaire de générer un revenu locatif plus important et donc d’obtenir un rendement plus élevé que les autres types de biens.
LES INCONVÉNIENTS
Pour le propriétaire qui souhaite investir rapidement mais ayant un budget plus serré, le prix d’une maison coûte généralement plus cher qu’un appartement. Il faut donc bien comparer les prix selon la localisation et les spécificités du logement.
ACHETER UN APPARTEMENT AUX USA : LE CHOIX DE LA SIMPLICITÉ
Faire l’acquisition d’un appartement aux États-Unis est une démarche relativement simple financièrement, mais le choix d’un appartement est avant tout celui de la tranquillité. Le propriétaire peut également choisir son bien parmi différents immeubles, l’offre immobilière est plus vaste comprenant du neuf ou de l’ancien.
LES AVANTAGES
Selon le profil de l’investisseur, il est plus ou moins apprécié de gérer directement les dépenses liées au bien immobilier. La copropriété gérant dans la majorité des immeubles résidentiels, tous les aspects relatifs à la maintenance (bâtiment, toiture, espaces verts, salle de sport et autres équipements communs…), certains investisseurs qui n’ont pas le temps ni la disponibilité, préfèrent laisser cette tâche aux copropriétés. C’est généralement le cas dans les biens de type appartement. Notez que la copropriété est le plus souvent gérée par une agence indépendante. Il existe sur le marché des appartements déjà meublés.
LES INCONVÉNIENTS
Étant donné que le coût de cette gestion est plus élevé que sur une habitation de type maison individuelle, il implique une rentabilité locative moins importante à court terme. Les charges plus élevées diminuent le revenu locatif net, cependant le poste maintenance sera, lui aussi, réduit au minimum.
Pour vous y retrouver, le calcul se fait sur de longues durées (entre 5 et 15 ans de détention), il est alors possible de comparer les coûts d’entretien d’une maison avec la totalité des charges payées durant cette période pour un appartement.
ACHETER UN TOWNHOUSE AUX USA : LE CHOIX INTERMÉDIAIRE
Si chaque type de bien correspond à un investisseur, il existe un choix d’achat immobilier intermédiaire qui peut plaire à de nombreux acquéreurs : la townhouse (maison de ville ou maison mitoyenne).
Les townhouses sont très présentes sur le marché immobilier aux USA. Ces biens sont à la frontière entre la maison et l’appartement. En effet, bâties sur un ou deux étages, avec ou sans garage, comprenant plusieurs pièces à vivre, leur aspect est proche de celui d’une maison. Elles conviennent au plus grand nombre dans un projet d’investissement immobilier.
LES AVANTAGES
Souvent regroupée par trois ou quatre unités par bâtiment, chaque townhouse profite d’une copropriété qui prend en charge l’entretien des parties communes (bâtiment, toitures, espaces verts, etc.). Très populaires pour l’investissement locatif en Floride, les Townhouses sont des propriétés qui facilitent la mise en location avec une surface importante (entre 120 et 200 m²), le plus souvent composées de 3 ou 4 chambres et un patio couvert. Les pièces à vivre sont constituées d’un séjour et d’une cuisine équipée à l’américaine.
Proposés en programme neuf à partir de $270,000 et $240,000 en revente, et souvent déjà meublés, ces biens immobiliers sont recherchés à la vente par les investisseurs pour leur facilité d’entretien. Une habitation de type townhouse ne reste généralement pas longtemps inscrite à la vente, elle trouvera facilement un acquéreur. Ce type d’habitation est aussi prisé par les familles, ce qui implique une forte demande locative qui pourra être gérée par une agence immobilière.
LES INCONVÉNIENTS
Comme pour les appartements, les charges sont plus élevées que sur des biens de type maison individuelle, mais elles restent moins élevées que sur un appartement (ancien ou non), les services annexes étant généralement moins importants, ils concernent essentiellement l’entretien du terrain extérieur et du bâtiment. Là encore, ces charges sont gérées par une agence indépendante.
Selon votre profil d’investisseur et votre intention d’achat, vous devrez vous diriger plutôt vers un terrain à bâtir, un logement ancien, ou une habitation neuve. Vous prendrez également soin de choisir le nombre de pièces adapté à vos besoins, notez qu’aux USA il n’est pas rare d’acheter le bien avec ses différents meubles. Rappelez-vous qu’il est plus sage de recourir à une agence immobilière pour concrétiser une vente. L’agence sera vos yeux sur place et votre meilleure conseillère juridique et administrative. Orlando Immobilier accompagne les investisseurs étrangers dans tous leurs projets immobiliers, contactez-nous pour plus de renseignements !
