L’investissement locatif permet de générer des revenus intéressants en diversifiant son patrimoine. Plusieurs pays offrent des opportunités plus qu’intéressantes. Parmi eux, les USA font partie des zones de prédilection. Pourquoi acheter du locatif est-il rentable aux USA ? Eléments de réponse dans cet article.
Pourquoi investir dans l’immobilier aux USA plutôt qu’en France ?
La première force du marché immobilier américain, est son actuel déséquilibre qui entraine des prix très bas.
Or, l’une des règles de l’investissement, c’est d’acheter lorsque les cours/prix sont au plus bas. Et c’est le cas aux USA actuellement puisque le prix de l’immobilier est plus bas, malgré la reprise depuis la dernière crise économique.
Ensuite, vient la fiscalité américaine sur les revenus fonciers et les plus-values, qui est beaucoup plus douce qu’en France. Par exemple, en plus de déduire vos frais réels, vous pouvez amortir le prix d’achat de votre bien. L’impôt sur les plus-values, quant à lui, s’élève en moyenne à 15%, contre des taux proches de 45 % en France !
De plus, les lois américaines protègent beaucoup plus le propriétaire : en cas de mauvais payeur, les manœuvres d’évictions sont simplifiées.
Enfin, investir aux USA permet d’obtenir une meilleure rentabilité qu’en France, à hauteur de 5 à 8% net de charge. Il est offert aux investisseurs une plus large gamme de produits : maison individuelle, condo, Townhouse …
Un investissement locatif aux États-Unis possède toutes les composantes à une bonne rentabilité locative : forte économie, politique accueillante envers les investisseurs étrangers, fiscalité douce, prix d’achat bas et un taux de propriétaire qui a largement chuter et a atteint son taux le plus bas jamais enregistré en 2016 : 62,9%.
Si investir aux USA peut donc être très rentable, il faut bien choisir le type d’investissement locatif à effectuer.
Pourquoi le long terme est-il à priviliégier pour un investissement locatif ?
Si la perspective d’avoir une villa en Floride dans laquelle il est possible de passer quelques semaines dans l’année est tentante, la rentabilité locative est plus régulière en investissant dans l’achat d’un appartement ou d’une maison qui seront loués à l’année.
Le long terme, c’est la location traditionnelle parfaitement adaptée à une clientèle désirant exclusivement le meilleur retour sur investissement sans occuper son bien immobilier.
Il y a plusieurs facteurs qui explique que le rendement d’un investissement locatif long terme est plus prolifique qu’à court terme :
- Turn over : le long terme assure des revenus réguliers, à toute période de l’année. La location saisonnière n’offre pas cette sécurité, et a donc des revenus irréguliers, hors saison et vacances.
- Moins de frais : la location à long terme permet une réduction significative des frais puisque le locataire doit prendre tout en charges : eaux, wifi, électricité… De plus il n’y a pas besoin de payer pour les meubles. Les frais d’entretiens sont également bas puisqu’il n’y à à faire l’entretien qu’à chaque rotation de locataires.
De plus cela comprend certains avantages non négligeables :
- Pilotable à distance : Il est très facile de gérer sa propriété, même à distance, avec les outils d’aujourd’hui.
- Moins de temps : La location à long terme demande beaucoup moins de temps et économise beaucoup plus de stresse que le court terme. Nul besoin de créer des annonces et trouver des locataires chaque semaine.
- Une demande importante : Il faut toujours bien sélectionner la zone, mais en règle générale, la demande de logement est forte aux Usa. Depuis la dernière crise, beaucoup d’américain ne sont plus propriétaire et sont donc contraint à louer.
Investir dans l’immobilier locatif à long terme aux Usa est donc un des placements les plus sûrs qu’ils soient. Il est en effet relativement facile de trouver des bons locataires et promet une bonne rentabilité locative, tout en permettant une plus-value sur le bien.
Cependant, les États-Unis étant 17 fois plus grand que la France, tous les États ne se valent pas.
Investissement rentable aux USA : savoir cibler le bon État
Pour trouver le bon État, il faut prendre en considération plusieurs facteurs :
- Croissance économique
- Croissance démographique
- Taux de propriétaires
Cela demande un peu de recherche mais très vite on peut apercevoir qu’un état arrive en tête de liste : la Floride ; et plus particulièrement Orlando.
Pourquoi choisir la ville d’Orlando ?
La ville ne cesse de battre des records d’affluence de visiteurs, grâce notamment à ses nombreux parcs d’attractions tel que Disney et Universal. Le fort taux de tourisme impact la ville de plusieurs manières :
D’abord économiquement : le tourisme génère forte demande d’emplois. Hôtellerie, restauration, ou encore des emplois directement dans les parcs d’attractions. Le taux de chômage est donc très bas (3,7%), l’un des plus bas du pas, bien en dessous de la moyenne nationale.
Puis démographiquement : Orlando et son agglomération ne cesse de se transformer. On compte plus de 60000 nouveaux résidents chaque année, soit un taux de croissance à hauteur de 2,47%. Cette croissance démographique génère un important besoin de logement.
Orlando possède trois piliers offrant une bonne rentabilité locative :
- Un contexte économique et démographique en forte croissance : taux de chômage faible, hausse de l’offre d’emplois, taux de croissance démographique haut.
- Des prix attractifs et un parc immobilier varié : A Orlando, les biens immobiliers sont à des prix bien plus bas qu’ils devraient être. La ville est aussi attractive pour la variété de son parc immobilier (maison individuelle, appartement ou maison de ville). Sa géographie est aussi très appréciable ; située en Floride centrale, elle profite d’un climat très apprécié et profite de la multitude de golf et de lacs à proximité.
- Une fiscalité avantageuse : En Floride, il n’y a pas d’impôt sur le revenu. La plupart des autres états américains n’ont pas cet avantage fiscal. En cas de plus-value sur la revente d’un bien immobilier, le taux d’imposition avoisine les 15%, ce qui reste largement moins important que dans nombreux pays européens par exemple. En ce qui concerne les frais d’acquisitions, ils sont réduits, variant entre 0,5 et 2,5 % du prix d’achat. Certains pays, comme la France, ont signé une convention fiscale ce qui évite les doubles impositions, sous certaines conditions.
Si un achat locatif est un investissement rentable aux USA, il l’est encore plus à Orlando. Les démarches d’un achat locatifs sont beaucoup plus simples que l’on pourrait croire : il vous suffit de trouver la bonne agence !
