Théodore Roosevelt a un jour dit : « Toute personne qui investit dans un bien immobilier attentivement sélectionné, dans un quartier en croissance d’une ville prospère, adopte la méthode la plus sûre pour devenir indépendant financièrement, parce que l’immobilier est à la base de la richesse. » Si investir dans l’immobilier, le plus vieux secteur financier du monde, est le meilleur moyen de placer son argent, il apparaît d’abord primordial de savoir comment trouver la bonne affaire.
Qu’est- ce que l’investissement locatif ?
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un ou plusieurs biens immobiliers dans le but de les mettre en location, et de se constituer un patrimoine progressif. L’intérêt d’un tel achat réside dans sa rentabilité locative, à savoir que les frais relatifs à l’investissement doivent être couverts en grande partie, voire totalement, par les recettes locatives et les déductions fiscales.
Bien sûr, certains risques existent, mais le moyen de les éviter aussi. Le risque de vacance au niveau des loyers, par exemple, que vous pouvez prévenir avec une assurance spécifique ou le risque de ne pas avoir terminé les remboursements lors de votre décès, mais, là encore, une assurance décès-invalidité couvrira ce danger.
Investir dans du locatif demande donc à être bien pensé et bien préparé. C’est alors qu’il se montre comme étant certainement l’investissement le plus productif.
Pourquoi investir dans le l’immobilier locatif ?
- Se constituer un patrimoine : Dans l’optique de se constituer un patrimoine durable, l’investissement immobilier est le plus intéressant. En effet, il est moins sujet aux dégradations de la conjoncture que la plupart des produits financiers. De plus, son retour sur investissement est également plus intéressant que celui des produits d’épargne classiques.
- Préparer sa retraite : choisir l’investissement immobilier locatif comme placement de retraite. Vous bénéficiez de réductions d’impôts, vous complétez vos revenus de manière régulière en percevant les loyers, vous financez votre investissement principalement grâce aux loyers ainsi qu’avec les réductions d’impôts pour transmettre un patrimoine à vos proches.
- Transmettre son patrimoine : se constituer un patrimoine immobilier afin de le transmettre à ses proches, devient une solution de plus en plus populaire. La solution de l’investissement immobilier, qualifié d’épargne évolutive et qui présente moins de risques que certains placements, semble faire des adeptes encore plus nombreux chaque année.
Enfin, s’il est intéressant de placer son argent dans un investissement locatif, l’effectuer aux États-Unis permet de bénéficier d’autres avantages :
- Un marché haussier : Le territoire américain comporte de nombreuses zones de forte demande locative liée à la démographie et où le ratio entre les revenus des ménages et le prix de l’immobilier n’atteint pas un fossé comme en France.
- Des rendements locatifs plus importants aux États-Unis : il n’est pas rare d’atteindre 6 à 9% avant impôts
- Des procédures d’expulsion simplifiées : en cas de mauvais payeurs, les procédures d’expulsion sont plus simples et plus rapides qu’en France.
Si investir dans le locatif aux États-Unis est très profitable, il reste néanmoins à l’investisseurs à trouver la bonne affaire.
Nos 6 astuces pour trouver la bonne affaire :
- Sélectionner la bonne zone : le territoire américain est composé de 51 États avec des lois et dynamiques différentes. Certains États, comme la Floride, sont plus attractifs pour les investisseurs immobiliers du fait de la fiscalité douce et de l’absence d’impôt sur le revenu. Avant tout placement financier il faut donc sélectionner une zone qui comme la Floride lie une fiscalité faible à une demande en logement forte. Ce cocktail assure une très bonne rentabilité locative.
- Choisir la bonne agence : Et si trouver la bonne affaire c’était de trouver la bonne agence ? Il en va sans dire que sans recherche, rien ne se trouve. Une fois la zone sélectionnée, il suffit d’affiner ses recherches au maximum afin de trouver l’agence qui correspond à vos critères. Une agence locale, qui a une parfaite connaissance de la région, du marché local et national, avec plus de 10 ans d’expérience est l’assurance d’un service de qualité. Grâce à l’agence choisie, un investisseur doit être en mesure d’effectuer l’achat du bien et d’y assurer la gestion. En outre, l’agence doit être capable de maintenir l’état du bien immobilier en son état initial.
- Marché des saisies immobilières : Aux États-Unis, environ 1 million de saisies immobilières sont comptabilisées chaque année. Il est donc intéressant pour un investisseur en quête d’un bien immobilier à bas coût de suivre le rapport sur les saisies immobilières chaque mois aux USA.
A noter que le niveau de saisies immobilières est encore 3 fois plus élevé qu’à la normale.
- Le marché des constructions neuves : Le marché de l’immobilier est dépendant de la santé de l’économie et du niveau de l’emploi. Le marché du neuf s’est bien remis depuis la dernière crise, ce qui est un point positif pour les investisseurs. En effet, si les gens ne sont pas en mesure d’acheter des logements neufs à cause de leur niveau de crédit ou pour des raisons économiques, ils sont obligés de louer, surtout chez les jeunes qui sont déjà fortement endettés à cause de leurs prêts étudiants.
- Évolution des prix de l’immobilier aux USA : Aux USA, l’évolution des prix de l’immobilier est très contrastée selon les villes. Il est utile d’utiliser les nombreux rapports rendant compte de la croissance démographique et du niveau de vie des différents villes américaines. A l’aide des nombreux rapports disponibles sur internet, on peut constater que le prix des condos et des appartements augmente plus vite (6,9%) que celui des maisons individuelles 5,8%). Le Sud Est des USA est plus dynamique. Les plus belles augmentations étant Miami, Palm Bay-Melbourne-Titusville, Orlando, West Palm Beach et Atlanta.
- Évolution des rendements locatifs : Le rendement locatif se caractérise par une appréciation de la valeur du bien et la génération mensuelle de revenus. Il faut suivre les marchés et acheter au bon moment afin d’optimiser son rendement locatif. C’est dès l’achat, qu’on commence à gagner de l’argent. Suivre les flux migratoires et le niveau d’emploi des différentes villes américaines permet donc de se rendre compte de l’évolution des rendements locatifs.
S’il faut investir là où il y a de la croissance économique et donc de l’emploi, il n’est pas surprenant d’y retrouver Orlando dans les villes qui proposent les meilleurs taux de rentabilité locative.
En résumé, c’est bien un travail de recherche à effectuer minutieusement qui permet à un investisseur de trouver une bonne affaire. De nombreux outils et rapports permettent de sélectionner la zone et le type de bien à acheter. C’est ensuite grâce à l’assistance d’une agence immobilière que vous pourrez conclure une bonne affaire. A noter qu’il n’est pas nécessaire d’avoir trouvé un bien pour contacter une agence : si l’investisseur est décidé sur la zone géographique, l’agence immobilière peut s’occuper de trouver le meilleur bien possible.
