Déjà investisseur ou propriétaire-bailleur en France, vous souhaitez développer votre patrimoine et optimiser vos capitaux en investissant plus ? À l’étranger par exemple ? Quels sont les avantages de l’immobilier locatif ? Comment bien préparer votre projet sans tomber dans certains pièges parfois subtils ? Quelles sont les étapes-clés de votre investissement ? Notre mini-guide de l’investissement locatif en France et à l’étranger.
Pourquoi investir dans l’immobilier locatif
Investir dans l’immobilier locatif revêt de nombreux avantages, parmi eux : la certitude d’un investissement sûr et substantiel et le rendement locatif.
Investir dans la pierre, un investissement certain
Contrairement aux investissements actionnaires, aux investissements dans l’art, ou encore dans l’automobile, pour ne citer qu’eux, l’investissement dans la pierre est de l’un des plus certains en termes de fiabilité.
Effectivement, investir dans la pierre, c’est s’assurer que son argent est bien placé, et surtout, ne se perdra pas dans les méandres du jeu de l’inflation et du pouvoir d’achat. La pierre fait partie de ce type de biens, et c’est même bien le seul, à ne jamais baisser.
La pierre est une valeur sûre qui ne cesse d’augmenter au fil des ans, et dont tout le monde aura toujours besoin. Aussi, si vous choisissez un investissement locatif désirable, pratique, et sans défaut majeur, vous pouvez être certain que celui-là vous rapportera de l’argent : pendant la durée de sa location, mais également au moment de la revente, si il y a revente un jour.
Un rendement locatif certain et intéressant
Le but d’un investissement, c’est de gagner de l’argent ! Et l’investissement locatif n’échappe pas à cette règle : si vous louez le bien que vous avez acheté, alors vous percevrez de l’argent, et vous serez au final gagnant. C’est bien là tout l’enjeu de l’investissement locatif, et c’est pour cette raison qu’il est important de suivre quelques règles de bonne conduite lorsque vous misez sur un bien.
À titre d’exemple, investir à Orlando, en Floride, est une très bonne idée, puisque la demande locative y est beaucoup plus forte que l’offre, cela permet d’avoir un logement toujours occupé, et produit, par mécanisme de cause-à-effet, une flambée des prix !
Concernant le rendement locatif, de quoi s’agit-il au juste ? Le rendement locatif désigne au sens propre les revenus que votre investissement locatif va vous rapporter, c’est-à-dire la plus-value financière que vous effectuez mois par mois, et qui vous permet d’obtenir un apport financier en plus des capitaux et du patrimoine que vous possédez déjà.
Attention, on parle également de rentabilité locative, celle-ci désigne les revenus que génèrent votre investissement locatif, ainsi que la variation du prix du logement que vous avez choisi de financer. Elle prend alors en compte les flux financiers propres au monde de l’immobilier.
Comment bien préparer votre projet ?
Si un investissement locatif constitue une riche idée pour l’optimisation de votre patrimoine et de vos capitaux, il est néanmoins nécessaire de faire les bons choix.
Ainsi, il est nécessaire de veiller à ce que plusieurs critères soient bien pris en compte dans le calcul menant à l’achat de votre bien locatif :
- vos fonds propres : s’il est important de diversifier les sources de revenus pour obtenir davantage de revenus justement, veillez néanmoins à disposer des fonds nécessaires, même en effectuant un emprunt bancaire, pour ne pas vous surendetter et plonger ainsi dans un gouffre financier qui vous apportera davantage de soucis que de rentes locatives.
- la localisation de votre investissement locatif : il est strictement nécessaire de choisir un investissement locatif localisé dans une zone d’activité c’est-à-dire un secteur où l’emploi est au beau fixe, et qui comprend également les infrastructures nécessaires au type de locataire auquel vous voulez louer le bien. C’est-à-dire que si vous optez pour un studio, il faudra vous assurer que la zone dans laquelle se situe votre bien locatif comprend des universités et des grandes écoles, puisque ce type de location est davantage plébiscité par les étudiants ou les jeunes actifs.
Si, en revanche, vous choisissez d’investir dans un grand appartement ou dans une maison avec jardin, vérifiez que la zone du bien comprend des infrastructures scolaires, et des dispositifs de garderie, puisque vous serez plus à-même de louer ce bien à une famille. C’est pourquoi, pour un investissement à l’étranger, la ville d’Orlando en Floride par exemple, constitue un très bon choix : bassin de l’emploi, zone d’activité aux infrastructures scolaires et pédagogiques actives, et comprenant bon nombre de divertissements, Orlando constitue la ville idéale pour effectuer un investissement locatif, étant donné que tous les types de locataires, selon le bien que vous souhaitez mettre en location, peuvent y trouver leur compte, et donc, être potentiellement intéressés par votre logement.
Cette ville ne cesse de se développer, et est donc appelée à concentrer de plus en plus d’habitants, de futurs locataires potentiels, et, effectivement, Orlando dispose déjà d’une très forte demande locative, ainsi, investir dans l’immobilier locatif à Orlando, par exemple, constitue une idée pleine de sens ! - la rentabilité locative de votre investissement : lorsque vous achetez un appareil électro-ménager ou une belle pièce de prêt-à-porter, vous pensez à la rentabilité de votre investissement, c’est-à-dire que vous vous interrogez sur le nombre de fois que vous allez l’utiliser ou la porter par rapport au prix que vaut le dit produit. Pour un investissement locatif, c’est exactement la même chose, au détail près que ce dernier met en jeu vos capitaux propres et donc votre avenir financier.
- Il n’est donc pas question de lésiner sur les conséquences de cet achat, vous serez donc forcé d’opérer un calcul simple afin de déterminer si oui, ou non, ce logement deviendra rentable pour vous, et à quelle mesure. D’abord, calculez la rentabilité brute de votre investissement locatif : divisez le loyer annuel par le prix du logement et multipliez le résultat par 100. La somme obtenue correspondra à votre rendement brut annuel.
Calculez ensuite la rentabilité nette de charges : il vous faut reprendre le résultat obtenu lors du calcul de votre rentabilité brute, puis en déduire la charge foncière, les charges non récupérables ainsi que les frais de gestion; vous obtiendrez enfin la somme correspondant à ce que vous allez gagner pour de bon. Au final, si cette somme vous paraît intéressante relativement à votre apport financier, ou au taux d’intérêt de l’éventuel emprunt que vous ferez à la banque pour obtenir ce logement, alors foncez ! À titre d’exemple, la ville d’Orlando, en Floride, aux US, présente un rendement locatif de 6 à 8%, une aubaine pour les potentiels investisseurs donc !
Les étapes de l’investissement
Voici, ainsi les étapes-clés de l’investissement.
Identifiez l’investissement locatif correspondant à vos critères budgétaires
En fonction de vos fonds propres ou de votre capacité d’emprunt, sélectionnez un type d’investissement locatif parmi le studio, le F2/F3, ou la maison avec jardin plutôt destinée à une famille.
Localisez votre investissement locatif
Choisissez un logement situé dans une zone propice à la location selon le type de locataires dont vous souhaitez devenir le bailleur (à proximité des écoles pour les familles avec enfants, à proximité d’un bassin de l’emploi pour les actifs et cadres dynamiques, à proximité des universités pour les étudiants, etc…). Investir dans un bien locatif à Orlando, en Floride, est par exemple une excellente idée, en raison du nombre d’infrastructures diverses qui s’y trouvent.
Calculez la rentabilité locative
Il est important de calculer les rendements de votre investissement et d’évaluer votre capacité à optimiser vos capitaux. En clair, posez-vous la question : «par rapport à ce que cela me coûte, et ce que cela me rapporte, cet investissement vaut-il le coup ?».
Une fois l’achat effectué, créez de la valeur autour de votre bien
Aménagez-le, isolez-le, et décorez-le de manière à ce que le loyer que vous pourrez en demander soit le plus élevé possible tout en trouvant des locataires intéressés par le rapport qualité-prix. Vous pouvez par exemple moderniser un studio, abattre des cloisons dans une maison pour y créer une grande pièce à vivre, réhabiliter le jardin ou les dépendances d’une demeure, en bref, créer de la plus-value dans votre investissement locatif, de manière à pouvoir le louer à un tarif avantageux, et à pouvoir faire une plus-value au moment de sa revente.
Sélectionnez vos locataires
Bien choisir les locataires est préférable afin de n’avoir pas de problème avec eux, de paiement, ou encore d’entretien du logement. Si vous investissez en Floride, sachez que le propriétaire est protégé contre les risques de non-paiement de loyers (avec une éviction entre 45 et 60 jours), ce qui permet tout de même une certaine quiétude de l’esprit quant aux problèmes de règlements, qui peuvent s’avérer consister une véritable catastrophe en France par exemple.
