Outre ses avantages en termes de qualité de vie, la Floride possède de nombreux atouts, notamment concernant les avantages fiscaux pour les investisseurs Français. Parmi ces atouts, on trouve le 1031 Exchange, un échange de bien immobilier qui permet de bénéficier d’une niche fiscale non négligeable. Comment profiter de la niche fiscale 1031 ? Orlando Immobilier vous explique.
Comment fonctionne l’impôt sur les plus-values en Floride ?
La convention fiscale FIRPTA
La FIRPTA pour Foreign Investment in Real Estate Tax Act date de 1980 et a pour but de pallier les évasions fiscales : en effet, cette convention impose aux investisseurs immobiliers étrangers de réaliser une déclaration fiscale américaine. Lors d’une vente immobilière, un prélèvement forfaitaire est réalisé à hauteur de 15 % sur le prix de vente du bien. La FIRPTA concerne les personnes étrangères, c’est-à-dire celles :
- qui ne bénéficient pas de la citoyenneté américaine ;
- qui ne disposent pas de Green Card (résidence permanente) ;
- qui ne cumulent pas plus de 183 jours de présence dans le pays sur 2 années consécutives selon le Substantial Presence test.
Imposition et taxes en Floride : les avantages
Lorsque vous investissez en Floride, vous bénéficiez de certains avantages fiscaux non négligeables. En effet, à la différence des autres États, la Floride ne pratique pas d’impôt sur le revenu, qu’ils soient du travail ou fonciers. L’unique impôt est au niveau fédéral.
Ainsi, les impôts et taxes pour les investisseurs concernent :
- les revenus locatifs, taxés une fois par l’administration fiscale au niveau fédéral (Income Tax Revenue Service) avec des tranches entre 10 et 37 % calculés sur le revenus net fiscal.
- la taxe foncière ou property tax entre 1.2% et 1.6% en Centre Floride et qui est tout déductible des impôts .
L’impôt sur les plus-values
Enfin, il existe également un impôt sur les plus-values qui est au centre de notre article. En France, les plus-values sur les propriétés sont taxées à hauteur de 19 % auxquels il faut ajouter 12,3 % de charges sociales. Du côté américain, notamment en Floride, l’investisseur étranger doit régler un impôt fédéral dont le taux applicable s’élève à 15 %, soit un taux nettement plus bas qu’en France.
Outre cet avantage fiscal, l’imposition sur la plus-value immobilière en Floride dispose également d’un autre atout grâce à une stratégie immobilière : la niche fiscale 1031 ou 1031 exchange.
Qu’est-ce que le 1031 Exchange ?
Concept
Le 1031 Exchange ou échange 1031 en français, est l’échange d’un bien immobilier d’investissement contre un autre. Il concerne l’article 1031 de l’Internal Revenue Code (IRC, en français l’Impôt sur le Revenu des Collectivités). Le swap est utilisé dans le langage immobilier avec pour expression : « let’s 1031 that building for another » soit « échangeons ce bien immobilier contre un autre – selon le 1031 ».
Fonctionnement
Le 1031 permet de reporter les impôts sur les plus-values lors de l’échange d’un bien immobilier d’investissement contre un autre avec pour conditions strictes selon l’IRS (Internal Revenue Service) : l’échange contre un logement de même nature c’est-à-dire un bien immobilier détenu à des fins d’investissement ou commerciales échangé contre tout autre bien immobilier utilisé aux mêmes fins (mais pas forcément un terrain échangé contre un autre terrain, par exemple).
Les échanges de biens immobiliers en Floride sont courants, mais ils sont imposables pour la plupart au titre de ventes. Cependant, il est possible de déferrer cette imposition ou de payer un impôt réduit au moment de l’échange si celui-ci est éligible aux exigences de l’article 1031, éligibilité que nous verrons plus bas dans notre article.
Les règles spécifiques
Certaines règles spécifiques s’appliquent autour du 1031. En effet, il peut y avoir un bénéfice appelé « récupération d’amortissement » (depreciation recapture) qui est perçu comme un revenu ordinaire et donc imposé. Il est possible d’éviter cette imposition en choisissant un bien de même nature, comme l’exige l’article 1031. Dans le cas contraire, la clause d’amortissement sera effective.
Exemple de 1031
Axelle est propriétaire d’un investissement locatif à Orlando d’une valeur de $500,000. Elle souhaiterait vendre son bien pour réinvestir dans maison à Ocala, d’une valeur similaire, qui lui permettrait d’obtenir des loyers plus élevés. Axelle pourrait tout à fait réaliser un swap, un échange entre son bien actuel et le nouveau, de même nature, sans se soucier de payer l’impôt sur la plus-value de son bien actuel. Elle peut investir dans sa nouvelle propriété en reportant les impôts sur les plus-values et la récupération des amortissements.
Comment profiter de la niche fiscale 1031 ?
Éligibilité de la niche fiscale 1031
L’article 1031 concerne les biens d’investissements, tout comme les biens commerciaux. Le logement en question doit être une résidence locative, par exemple, mais l’éligibilité peut s’appliquer à une ancienne résidence principale sous conditions (voir notre FAQ plus bas dans cet article).
Notez qu’il n’y a pas de limite quant à la fréquence à laquelle vous effectuez un 1031 : vous avez la possibilité de permuter le gain d’un bien immobilier d’investissement vers un autre, puis vers un autre, etc. Cette stratégie permet d’échapper à l’imposition sur les plus-values, jusqu’à la vente de votre ou de vos biens contre de l’argent. Cette vente sera ainsi soumise à l’imposition sur la plus-value à long terme, entre 15 et 20 % selon le revenu. Elle peut parfois être exonérée sous conditions en cas de faibles revenus, et ce, depuis 2024.
Les avantages
Le 1031 Exchange est une stratégie avantageuse sur plusieurs plans.
L’effet de levier
Il est possible d’acquérir un nouveau bien plus cher que l’ancien grâce à l’échange 1031 : en effet, les investisseurs peuvent utiliser l’argent qu’ils auraient payé à l’IRS pour augmenter leur mise de fonds et améliorer leur pouvoir d’achat pour obtenir un bien plus cher.
La diversification du portefeuille
En lien avec l’effet de levier, il est également possible d’utiliser le 1031 pour diversifier son portefeuille et permettre des rendements passifs plus importants. En effet, l’échange de biens immobiliers peut être réalisé entre une propriété et plusieurs autres. Investir dans plusieurs produits d’investissement locatif répartit ainsi les risques et offre des rendements multiples sur plusieurs types de biens qui correspondent mieux à vos objectifs d’investissement.
La réinitialisation de l’amortissement
L’IRS reconnaît la période d’amortissement pour un bien immobilier locatif à 27,5 ans en moyenne. Cela signifie que le montant de la valeur du bien divisé par 27,5 peut être déduit de votre revenu imposable pendant 27,5 ans. En somme, cet avantage permet de réduire le montant de l’impôt sur le revenu (IR) payé en raison de la dépréciation de votre bien.
Augmentation de la trésorerie
En utilisant l’échange 1031, vous bénéficiez du report de l’impôt sur les plus-values de votre bien tout en obtenant des actifs plus importants et potentiellement rentables. Cette stratégie offre une augmentation de la valeur de votre trésorerie, évitant l’obstacle de l’impôt sur les plus-values.
FAQ – Nos Questions / Réponses sur le 1031 Exchange
Peut-on effectuer un swap 1031 sur une résidence principale ?
Comme évoqué plus haut, une résidence principale ne peut pas être concernée par le 1031 car l’article impose l’échange de biens immobiliers d’investissement. Cependant, vous avez la possibilité d’en faire un bien immobilier d’investissement si vous l’avez mise en location et louée durant une période significative et que vous ne l’avez donc pas vous-même occupée durant cette période. Dans ce cas, l’échange 1031 est possible.
Les résidences secondaires sont-elles concernées ?
Seuls les biens immobiliers d’investissement (et certaines résidences principales comme évoquées ci-dessus) sont concernés par l’échange 1031. Ainsi, les résidences secondaires ou maisons de vacances ne peuvent pas prétendre au swap 1031 à moins qu’elles ne soient louées, elles aussi, et génèrent donc des revenus locatifs.
Peut-on revendre son bien immobilier échangé ?
Il est possible de revendre le bien échangé grâce au 1031, cependant, cela est déconseillé. En effet, l’IRS peut penser que vous n’avez pas acquis le nouveau bien dans un but d’investissement, ce qui est contraire aux exigences du swap 1031 (échange contre un bien immobilier d’investissement de même nature). Il est donc recommandé de conserver votre nouveau bien de remplacement sur plus de 12 mois.
Pourquoi réaliser un échange 1031 plutôt qu’une vente-rachat ?
- Vous bénéficiez d’un report de l’imposition sur la plus-value d’un bien taxé lors de sa mise en vente.
- Vous pouvez acquérir un bien immobilier d’investissement offrant de meilleures opportunités de rendement.
- Vous pouvez réinitialiser votre investissement pour limiter l’amortissement de votre bien.
- Vous avez la possibilité d’échanger votre bien immobilier actuel contre un ou plusieurs autres biens, et ainsi diversifier votre portefeuille pour limiter les risques de pertes locatives.
- À l’inverse, vous pouvez échanger vos différents logements locatifs contre un seul, notamment en cas de planification successorale ou diviser une propriété en plusieurs actifs, par exemple.
Comment déclarer l’échange 1031 à l’IRS ?
En pratique, vous devez impérativement informer l’IRS de l’échange 1031 en remplissant le formulaire 8824 de votre déclaration de revenus de l’année concernée par l’échange de biens immobiliers d’investissement. Vous devrez alors fournir une description détaillée des biens échangés, les dates de permutation et les relations potentielles que vous pourriez avoir avec les parties avec lesquelles vous échangez/avez échangé votre bien. La valeur des biens de même nature devra également être précisée.
Comment est traité le 1031 sur l’imposition en France ?
Étant donné qu’il n’y a pas d’imposition lors d’un swap 1031 aux États-Unis, il n’y a pas de mouvement particulier sur l’imposition française. Cependant, notez que certains revenus perçus à l’étranger, notamment sur le sol américain, peuvent être sujets à l’imposition sur le revenu en France. Comme évoqué plus haut, les accords franco-américains (article 24 de la Convention) limitent la double imposition. Ainsi :
- les revenus issus de la location d’un bien immobilier situé sur le sol américain sont imposables aux USA ;
- les revenus américains perçus peuvent faire l’objet d’une prise en compte dans les calculs du taux d’imposition effectif en France ;
- la Convention franco-américaine permet d’obtenir un crédit d’impôt égal à l’impôt français (revenus fonciers) ou à l’impôt américain (plus-values).
À noter que les revenus locatifs américains ne sont pas pris en compte dans le calcul des charges sociales généralisées (CSG) en France.
Le 1031 concerne-t-il uniquement les biens immobiliers d’investissement ?
Oui. Avant 2017, il était possible de réaliser des échanges de biens personnels, comme les avions, les licences de franchises, etc. La loi sur les réductions d’impôts et l’emploi (TCJA, Tax Cuts and Jobs Act) a mis fin à cette possibilité, autorisant seulement les biens immobiliers (selon la définition attribuée par l’article 1031) à réaliser un swap.
Quels sont les risques liés au swap 1031 ?
Comme tout investissement, immobilier compris, le risque zéro n’existe pas. Un investissement mal géré peut limiter ou empêcher un rendement locatif. Concernant l’échange 1031, il faut savoir que les termes de l’article indiquent une période d’identification de 45 jours à compter de l’échange, afin d’identifier une ou plusieurs propriétés de remplacement potentielles en fonction de la valeur de la propriété précédente. Si la propriété n’est pas identifiée dans les 45 jours, l’échange 1031 peut échouer.
C’est pourquoi il est nécessaire de s’entourer d’experts, notamment d’experts en immobilier locatif aux USA pour définir un projet réaliste et rentable. Orlando Immobilier est là pour ça : nous vous conseillons, nous vous orientons, et nous définissons avec vous la meilleure stratégie immobilière pour un investissement rentable.
Quels sont les points essentiels à retenir sur le swap 1031 ?
- Le swap 1031 est considéré comme un allégement fiscal : votre bien d’investissement actuel peut être échangé contre un nouveau bien aux mêmes fins d’investissement afin de différer l’impôt sur les plus-values.
- Le nouveau bien immobilier d’investissement doit être de même nature aux yeux de l’IRS afin que les plus-values soient bien différées.
- Il n’y a pas de limite à la fréquence d’utilisation des échanges 1031.
- Le produit de la vente doit être conservé par un tiers puis utilisé pour acheter un nouveau bien (il ne peut pas être déposé sur votre compte même temporairement).
- Des règles spécifiques peuvent s’appliquer si le bien à l’échange concerne une ancienne résidence principale
