Choisir le bon logement, trouver le meilleur quartier, financer son projet et rentabiliser son investissement : se lancer dans l’immobilier quand on est débutant peut être déstabilisant. Pourtant, avec les bonnes astuces et les conseils d’un professionnel, votre projet d’investissement locatif est à portée de main. Astuces, conseils, étapes, Orlando Immobilier vous offre ce guide complet pour vous lancer dans l’immobilier étape par étape, en toute sérénité !
1. Définir son projet
Avant de se lancer dans l’immobilier, vous devez définir votre projet. Pour cela, de nombreux critères sont à prendre en compte et en faire la liste théorique vous permettra de mieux vous projeter dans la concrétisation de votre investissement immobilier.
Le type de logement
Un critère incontournable lorsqu’on se lance dans un investissement immobilier : choisir le type de logement dans lequel on souhaite placer son argent. Maison, appartement, lots ou immeubles, plusieurs choix s’offrent à vous. Gardez à l’esprit que vos préférences ne sont pas forcément celles de tous vos futurs locataires. Ainsi, il est primordial de réaliser votre sélection en fonction de la localisation choisie. Par exemple, les condos ou studios sont très prisés en Floride. Il s’agit donc davantage d’un choix stratégique rentable à prendre en considération lors de la construction de votre projet.
Le mode d’investissement locatif
Le choix du mode de location est un critère important également, car il vous permettra de définir la localisation de votre bien, mais aussi de simuler la rentabilité de votre investissement sur le long cours.
En règle général, on retrouve 3 méthodes pour louer son bien :
- la location nue à l’année, c’est-à-dire la location de votre logement vide ;
- la location meublée à l’année, ce qui signifie que votre bien possède déjà les meubles nécessaires pour votre locataire et qui permet de proposer un loyer plus élevé ;
- la location de courte durée (LCD), ou saisonnière, comme sur des sites tels que Booking ou Airbnb, rentable, mais chronophage, avec un risque de perte de revenus en cas de non-location. Notez que si vous choisissez d’investir dans un condo en Floride, certains sont interdits à la location saisonnière de type Airbnb.
La localisation
Comme mentionné ci-dessus, avant de vous lancer dans l’immobilier, vous devez établir une zone géographique dans laquelle vous souhaitez investir. Selon le type de location que vous souhaitez réaliser, il sera judicieux de faire le tour du quartier (Google Map saura vous y aider à distance) pour connaître toutes les commodités des environs.
Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement immobilier saisonnier, peut-être est-il intéressant de concentrer votre recherche du côté des plages de Miami ? Si au contraire, vous souhaitez investir dans un grand appartement ou une petite maison avec jardin en location longue durée, pointez davantage les quartiers avec un centre-ville dynamique, une zone commerciale ou encore des écoles.
Le budget
Bien entendu, l’un des critères essentiels à prendre en considération lors de la construction de votre projet, c’est le budget. Même si la banque aura son mot à dire sur vos prétentions d’investissement, vous devrez vous fixer un budget à ne pas dépasser. Ce budget devra prendre en compte le prix de votre logement, mais aussi les frais annexes qui lui sont liés (frais d’agences et de gestion, frais d’assurance, frais de copropriété, taxes américaines, travaux, etc.).
Pour vous donner un ordre d’idées, Orlando Immobilier vous a dressé la liste de quelques biens immobiliers à l’achat :
- appartement à Orlando, 66 m2, 1 chambre (location longue durée) – $ 159,000 ;
- townhouse à Davenport, 184 m2, 3 chambres (location longue durée) – $ 299,900 ;
- maison à Reunion, 169 m2, 4 chambres (location saisonnière) – $ 420,000.
Dresser la liste de vos besoins, de vos attentes et de vos critères est la première étape à réaliser pour se lancer dans l’immobilier. Une fois celle-ci posée sur le papier, vous pouvez passer à la seconde étape : entamer les recherches de cette perle rare.
2. Entamer les recherches pour se lancer dans l’immobilier
Trouver le bien idéal pour un investissement locatif
Voilà l’étape qui met un pied dans une forme de concrétisation de votre projet d’investissement immobilier. Dénicher le logement idéal pour mener à bien votre investissement locatif, requiert une recherche efficace. Qu’il s’agisse de petites annonces, d’une recherche internet, d’une application de biens immobiliers centralisés ou d’une agence, vous devrez choisir vos mots-clés avec précision.
NB : Les biens vendus par les agents immobiliers en Floride doivent être enregistrés sur le MLS : Multi Listing System, une base de données des biens immobiliers actuellement en vente dans la région.
Simuler la rentabilité des loyers
Cette étape est nécessaire pour connaître la balance entre vos mensualités de prêt (si vous en avez un) et les gains issus de votre location. La simulation de la rentabilité de votre investissement peut se faire avant, pendant ou après la visite des différents logements qui vous intéressent. Pour cela, il faudra prendre en compte le logement en lui-même, sa localisation, les prix des loyers moyens dans les environs, la proximité avec certaines commodités (transports, écoles, axes routiers) et les équipements du bien (piscine, gardien, parking, etc.). L’avantage de faire appel à un agent immobilier (ou broker aux États-Unis), c’est qu’il se charge de cette estimation.
3. Se faire accompagner par un expert immobilier
Faciliter son parcours
Se lancer dans l’immobilier lorsqu’on est débutant peut sembler complexe, qui plus est lorsqu’on souhaite investir à l’étranger. Vous avez établi les critères de votre projet, vous vous êtes lancé dans la recherche de biens disponibles sur internet, que faire à présent ?
Se faire accompagner par un expert immobilier lorsqu’on se lance pour la première fois dans un investissement comme celui-là est fortement conseillé. En effet, en plus de conseils avisés, vous bénéficierez d’une aide précieuse dans la recherche du bien qui répond au mieux à vos critères et à vos attentes.
Faire confiance à Orlando Immobilier
Expert de l’immobilier en Floride et aux États-Unis, Orlando Immobilier accompagne des centaines de clients depuis plus de 20 ans. À vos côtés à chaque étape de votre projet, nous vous conseillons, vous orientons et calculons avec vous la rentabilité de votre futur bien. Avec une implantation locale, Orlando Immobilier connaît le marché immobilier aux USA, mais aussi les différentes réglementations, les possibilités d’emprunt et les critères de credit score. Nous faisons en sorte de vous épauler bien après l’acquisition de votre bien, pour vous aider à mettre en place la location, l’entretien ou encore la revente de votre logement.
4. Visiter les logements sur place
Même si l’ère de la dématérialisation permet des visites virtuelles, des visioconférences et la signature de compromis de vente à distance, nous vous conseillons de vous rendre sur place pour visiter les différents biens dénichés. Pour cela, pensez à regrouper vos visites sur une journée ou deux, et à différents moments de la journée (heure de pointe, soirée, etc.). Encore une fois, Orlando Immobilier se charge de regrouper la visite des biens proposés à la vente et concentre son attention sur des biens remplissant au mieux vos critères de sélection.
5. Financer son projet
Le Credit Score
Le Credit Score n’existe pas en France et peut poser quelques soucis de compréhension lorsqu’on se lance dans l’immobilier à l’étranger. Pris en compte par les banques et les organismes de crédit, le Credit Score peut être plus ou moins comparable au calcul du taux d’endettement en France. Avec une note comprise entre 300 et 800 (appelée Score FICO) attribuée selon plusieurs critères, le Credit Score définit votre profil financier en tant qu’emprunteur et évalue votre solvabilité à rembourser vos crédits. Lorsque vous souhaitez investir à Orlando ou dans l’immobilier aux États-Unis en tant que Français, vous devez donc obtenir ce Credit Score. Plus votre score se rapproche de 800, plus vous avez de chance d’emprunter. Entre 580 et 669, votre score est un peu juste. Sous la barre des 579, l’emprunt sera compliqué.
Le Credit Score est lié au Credit History (voir ci-après).
Les différents emprunts
Vous avez plusieurs options pour acquérir un bien immobilier aux États-Unis.
- Le paiement comptant : il s’agit bien sûr de la meilleure option, car c’est l’alternative la moins coûteuse, la plus facile et la plus rapide. Même s’il s’agit d’un apport partiel, un paiement comptant pour se lancer dans l’immobilier aux USA est un atout non négligeable. En plus de vous éviter des intérêts, vous profitez immédiatement de la rentabilité de votre investissement lors de sa mise en location.
- Le prêt en France : obtenir un prêt de manière traditionnelle dans une banque en France pour financer un achat immobilier aux États-Unis est compliqué, mais reste possible et sans doute moins difficile à obtenir qu’en Amérique. Ce qui le rend plus complexe qu’un prêt pour un investissement immobilier en France c’est qu’en cas de non-paiement des mensualités du crédit, l’État ne peut pas saisir un bien immobilier à l’étranger. Il ne constitue donc pas une garantie. De plus, le change EUR/USD peut être très désavantageux dans le cas d’un tel emprunt.
- L’emprunt aux USA : il permet d’éviter les aléas du taux de change euros/dollars US. Ce type de financement est possible à hauteur de 65 % de la valeur de votre achat immobilier, sur une durée comprise entre 15 et 30 ans et avec un apport personnel de 35 %.
Cependant, il n’est pas aussi simple qu’il n’y paraît, car l’emprunteur aux USA doit posséder un Credit History, autrement dit la possibilité pour les banques de décortiquer le passé financier des potentiels emprunteurs. Sont alors passés en revue les gains, les dépenses, mais aussi les crédits déjà demandés et solvés ou non.
Il est possible pour les non-résidents de se créer un Credit History : pour cela, il vous faudra ouvrir un compte en banque et détenir une carte de crédit pour obtenir un historique de vos gains (vous pourrez y déposer votre apport, par exemple) et de vos dépenses. Gardez en tête qu’il s’agit d’un processus assez long pour pouvoir justifier d’un Credit History et donc d’obtenir votre Credit Score permettant de débloquer un emprunt.
La réglementation américaine et les taxes
Les USA sont ouverts aux investissements étrangers, notamment dans l’immobilier. Un investisseur français est soumis aux mêmes règles qu’un Américain lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’un bien immobilier sur son territoire. Ainsi, vous bénéficiez d’une protection complète et d’une transparence sur votre transaction.
D’autre part, soyez attentifs aux différentes taxes variables aux États-Unis : selon la localisation de votre logement, les taxes foncières ne sont pas toutes égales. Si votre bien se trouve dans une zone déjà dynamique et développée, la taxe foncière sera d’autant plus élevée.
Le « closing »
Il s’agit du nom donné pour la signature définitive et effective de l’acte de vente. Vous avez la possibilité de signer ces documents à distance, et de vous faire assister par Orlando Immobilier pour vous représenter en cas de besoin. Notre accompagnement lors du closing permet d’éviter les problèmes de barrière de la langue ou encore de compréhension du jargon technique.
6. Mettre son bien en location
Aménager son bien
Vous devrez peut-être effectuer quelques travaux ou quelques rafraîchissements avant de mettre votre logement en location. Ce point est important pour éviter les mauvaises surprises à vos futurs locataires. S’il s’agit d’un bien meublé, assurez-vous que tout est aux normes, que les entretiens ont été effectués (chauffage, sanitaires) et que tous les appareils fonctionnent. Vous pouvez également réaliser quelques améliorations pour augmenter la valeur de votre bien et augmenter le montant du loyer.
Choisir vos locataires
Choisir ses locataires est important pour ne pas être confronté à des problèmes de solvabilité ou d’entretien du logement. Visites et dossiers de location font donc partie des étapes dans la recherche des meilleurs futurs locataires.
Encore une fois, Orlando Immobilier est là pour s’occuper de la gestion locative de votre bien et trouver les locataires en adéquation avec vos attentes sur cet investissement, tout en s’occupant de l’organisation des visites.
Notez que si vous investissez en Floride, vous êtes protégés contre les risques de non-paiement des loyers, avec une éviction entre 45 et 60 jours.
Se lancer dans l’immobilier quand on est débutant implique donc de suivre certaines étapes clés. Grâce à ce Guide complet, vous avez désormais tout ce qu’il faut pour vous lancer sereinement dans votre projet d’investissement locatif aux États-Unis.
Et une fois votre investissement locatif mis en place, vous pourrez, pourquoi pas, réinvestir ces revenus dans un autre projet immobilier ! Une chose est sûre : Orlando Immobilier sera encore là pour vous y aider.
