C’est une question qui résonne dans toutes les têtes, les économistes, les professionnels de l’immobilier, les acheteurs et les vendeurs, tous s’interrogent sur l’avenir de l’immobilier en Floride.
Si l’on peut déjà établir un bilan actuel de la situation, le COVID n’a pas fini de nous dévoiler ses secrets. La Floride a tout de même été particulièrement touchée par la crise sanitaire. Les mesures prises pour limiter la propagation de l’épidémie ont porté leurs fruits et dans l’ensemble la situation a été maitrisée. En ce qui concerne l’immobilier, l’inquiétude règne, à savoir si les États-Unis s’apprêtent à vivre une nouvelle récession, comme en 2008. Les analyses des spécialistes sont plutôt encourageantes, les leçons du passé semblent acquises. Pour l’instant, le marché du logement est au ralenti, mais il continue de fonctionner. Voyons s’il faut craindre un krach de l’immobilier.
Un État touché par la crise du COVID
La Floride n’a pas été épargnée par la crise du COVID, la zone « Tri-County » des comtés de Miami-Dade, Broward et Palm Beach compte actuellement près de 60 % de cas de malades recensés dans tout l’État de Floride. Cette concentration de personnes atteintes réside dans le fait que beaucoup de voyageurs, notamment les New-Yorkais, transitent par les aéroports internationaux des trois comtés.
Si l’état du « Sunshine » subit une crise sanitaire difficile pour sa population, il est également touché économiquement. Notez que la Floride s’alimente principalement du tourisme. Depuis la pandémie mondiale du coronavirus, la région est à l’arrêt. L’hôtellerie, le commerce international, le divertissement et le transport maritime connaissent des heures sombres actuellement. Entre la fermeture des frontières et des entreprises, le confinement et le grand nombre de malades, l’économie locale est particulièrement vulnérable.
La question se pose, est-ce que le marché de l’immobilier saura résister à une telle crise ? Est-il intéressant d’investir en Floride aujourd’hui ou faut-il attendre ? À priori, selon les experts, les prévisions sont plutôt encourageantes. La Floride devrait connaître une reprise forte, une fois la crise économique et sanitaire dépassée. Pour l’instant, les acheteurs se font plus rares, certains ont peur de perdre leur emploi et ont préféré s’abstenir, ces deux derniers mois. Du côté des vendeurs, ils ont eux aussi été réticents à mettre leur bien en vente, craignant de devoir baisser leur prix, mais il semblerait que le nombre d’inscriptions soit à la hausse ces dernières semaines. Justement, c’est peut-être le bon moment pour les investisseurs étrangers de dénicher la bonne affaire !
Un marché de l’immobilier qui a retenu les leçons de 2008
La crise des subprimes de 2008 avait mis à mal les États-Unis provoquant un krach immobilier. Déjà à cette époque, la Floride avait su tirer son épingle du jeu. Effectivement, l’immobilier en Floride s’était redressé beaucoup plus rapidement que sur le reste du territoire. La bonne nouvelle est que cette fois encore le marché devrait se rétablir plus facilement que pour le reste du pays.
Aujourd’hui, le logement n’a plus rien à voir avec celui que l’on a connu lors de la dernière crise économique. Il faut croire que les USA ont retenu les leçons de 2008. Plusieurs raisons viennent encourager ce sentiment :
- Obtenir une hypothèque est devenu bien plus règlementé qu’avant les subprimes. Les organismes financiers prêteurs ont arrêté de distribuer du crédit à tout va. Souvenez-vous, beaucoup de foyers dans l’incapacité de rembourser leur crédit ont connu la faillite suite au dernier krach boursier.
- Le taux hypothécaire a largement baissé ces dernières années. Ainsi, 60 % des propriétaires ont refinancé leur achat profitant de taux d’intérêt bien plus bas qu’en 2008.
- Les prix du marché immobilier augmentent graduellement chaque année depuis l’après-crise. Il n’est plus question d’une flambée des prix comme cela a pu être le cas.
- L’inventaire des maisons à la vente est assez faible, mais comme la demande s’est raréfiée ces derniers temps, cela permet de stabiliser le marché et d’éviter une accélération de la dépréciation totale des prix.
Acheter une maison en Floride était un investissement avantageux qui, jusqu’ici, a toujours porté ses fruits. Une fois le nuage noir du coronavirus passé, la Floride devrait rebondir de plus belle.
L’immobilier en Floride au ralenti, mais fonctionne toujours
Pour sauver les meubles, et surtout dans un souci de protéger la population, le gouvernement américain a mis en place une loi permettant aux propriétaires ayant des hypothèques garanties par le gouvernement fédéral de reporter le versement de leur crédit.
La Réserve fédérale a récemment procédé à deux baisses consécutives des taux d’emprunt. Elle a également annoncé qu’elle achèterait un nombre illimité de titres adossés à des créances hypothécaires. Ces actions permettent de stabiliser le marché de l’immobilier et surtout de maintenir des taux bas.
Bien évidemment, la crise n’a pas les mêmes retombées économiques sur tout le territoire. Les États n’ont pas tous été touchés de la même manière. Par exemple, l’État de New York qui a été l’épicentre de l’épidémie du coronavirus a vu ses taux hypothécaires baisser de plus de 50 % en glissement annuel. La Floride, quant à elle, enregistre une baisse de 15 %.
Cette baisse du taux d’emprunt s’explique par le fait qu’en cas de krach boursier les investisseurs vendent leurs actions pour acheter des obligations. Cette hausse de la demande d’obligations provoque inévitablement la hausse des prix de celles-ci. Plus le prix des obligations est élevé, plus le paiement des intérêts (appelé rendement) est faible par rapport au prix. Les rendements obligataires devenant bas, les taux hypothécaires le deviennent aussi.
Un effet boule de neige attendu ?
Les agents immobiliers expliquent que l’immobilier en Floride tourne au ralenti, mais qu’il fonctionne toujours. Les professionnels se sont adaptés aux conséquences de l’épidémie du COVID-19. Grâce aux nouvelles technologies et aux visites virtuelles, les acheteurs ont accès aux logements. Les demandes de prêts hypothécaires se réalisent en ligne, quant au rendez-vous avec l’expert immobilier, le banquier ou le vendeur il s’effectue en Facetime ou par Skype. D’ailleurs, la consultation en ligne pour un achat immobilier en Floride a explosé au mois d’avril et mois de mai. Les agences qui détiennent des propriétés à vendre les décontaminent pour permettre à leurs clients de les visiter. Les quartiers résidentiels de condos restent moins accessibles pour les visites.
Selon Florida Realtors Association, si l’on compare les chiffres de l’année 2019 à celle de 2020, on constate tout de même une baisse des ventes équivalente à 5000 unités sur un an. Les signatures des contrats de vente de maisons individuelles ont baissé de 22,6 % au mois de mars par rapport à l’année précédente. En ce qui concerne les condos et appartements, on enregistre une chute de 35 %.
Les nouvelles annonces sur le marché ont, elles aussi, diminué de 3,6 % pour les maisons individuelles et de 10,4 % pour les condos par rapport au mois de mars 2019.
L’avenir présage de nombreuses opportunités pour les investisseurs étrangers. Les résidents américains souffrant du chômage vont ralentir leur projet d’achat, mais ils devront toujours se loger. D’autant plus que les Millennials arrivent dans l’âge où ils agrandissent leur famille. Avec des enfants, ils doivent changer de domicile. S’ils rencontrent des difficultés pour obtenir un prêt hypothécaire, ils auront recours à la location. L’investissement immobilier locatif en Floride peut s’avérer fructueux, ces prochaines années. De plus, une fois la crise sanitaire résolue, le tourisme devrait à nouveau accueillir des milliers de visiteurs qui auront, eux aussi, besoin de se loger, à bon entendeur…
