Quelle évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans : France vs Floride

Investir dans l’immobilier est l’un des placements préférés des Français. Et pour cause, il s’agit d’un investissement jugé sûr. Cependant l’immobilier en France n’est pas gage de rentabilité, à la différence des États-Unis, et notamment de la Floride. En effet, le Sunshine State attire de nombreux investisseurs en raison de son dynamisme, de sa croissance économique et de son panel d’attractions touristiques.

Évolution des prix de l’immobilier sur 10 ans : Orlando Immobilier compare la France et la Floride, rien que pour vous.

Évolution des prix de l’immobilier en France ces 10 dernières années

Hausse globale mais inégale selon les régions

En 10 ans, et notamment entre 2013 et 2023, les prix de l’immobilier en France ont connu une hausse globale de près de 30 % en moyenne (tout type de logement confondu). Cependant, celle-ci s’est présentée de manière relativement inégale entre les grandes villes et la province. Là où Paris, Marseille ou encore Lille ont connu une forte hausse (+29,9 % entre 2013 et 2023), d’autres zones géographiques ont ressenti une hausse plus timide et peu linéaire.

Facteurs qui influencent le marché français : fiscalité, taux d’intérêt, politique du logement

Certains facteurs viennent bien entendu influencer le marché immobilier en France, comme les taux d’intérêt, qui connaissent de nombreuses fluctuations d’une année à l’autre. En effet, en 2025, les taux ont varié entre 3 et 3.3 % selon les durées de crédit et les profils des emprunteurs. Cependant, selon ces différents critères et le lieu d’emprunt (variable d’une banque à l’autre), ce taux peut atteindre les 4.48 %. Un taux important sur une somme qui l’est aussi. 

Quant à la fiscalité, pour les propriétaires, les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) selon leur tranche marginale d’imposition et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17.2 %. 

Évolution des prix de l’immobilier en Floride sur 10 ans

Croissance marquée dans les grandes métropoles

Concernant la Floride, on reconnaît une croissance marquée dans les grandes métropoles, notamment les plus dynamiques comme Orlando, qui attire de nombreux résidents. En 10 ans seulement, les prix de l’immobilier ont augmenté de 45%.

Miami fait également partie des villes très prisées par les investisseurs par son aspect spéculatif : en effet, entre 2012 et 2022, Miami a connu une augmentation de près de 193% sur les prix de l’immobilier.

Enfin, Tampa offre un cadre idéal pour les jeunes actifs, et a vu ses prix immobiliers augmenter de 4 % rien qu’en 2023 mais une baisse des prix a commencé depuis 2023 avec les récents problèmes liés aux ouragans.

En moyenne, l’État de Floride a été marqué par une hausse de + 191.% des prix de l’immobilier et notamment du prix des maisons entre 2012 et 2022. Une hausse spectaculaire idéale pour les investisseurs en quête d’une belle rentabilité.

Facteurs de dynamisme : démographie, attractivité économique, tourisme, fiscalité avantageuse

La Floride regorge de facteurs avantageux pour séduire les investisseurs étrangers. Le Sunshine State connaît une croissance démographique, notamment en raison de ses 330 jours de soleil par an, qui attirent autant les retraités que les jeunes actifs ou les expatriés. La Floride est aussi le siège d’une économie dynamique, appuyée par ses nombreux parcs d’attractions (Universal Studio, Walt Disney Resort, et le récent Epic Universe), attirant chaque année des millions de visiteurs dont 118 millions en 2023, un véritable record.

Enfin, la fiscalité de l’État américain est également un atout incontestable : entre autres, comme nous le verrons plus loin, elle fait partie des rares États à ne pas imposer ses résidents sur le revenu.

Ces différents facteurs offrent donc aux investisseurs immobiliers une perspective de rendements locatifs avantageux. N’hésitez pas à contacter Orlando Immobilier pour définir votre projet d’investissement en Floride en toute sécurité.

Comparaison France vs Floride : deux dynamiques opposées

Prix moyens au m² et leur évolution

Afin de pouvoir comprendre cette différence entre la France et la Floride, il est nécessaire de comparer les prix des biens immobiliers. Si nous prenons l’exemple de Paris et de Miami, nous pouvons immédiatement constater que le prix d’achat d’un bien immobilier (prix médian) à Paris est plus élevé (478 450 euros) qu’un bien immobilier à Miami ($392,700).

Cependant, le prix moyen des loyers est plus élevé à Miami, ce qui permet une gestion locative plus rentable pour les investisseurs.

*Tout type de bien immobilier (maison, appartement, studio, condo, townhouse)

**Pour un appartement 1 chambre de 50 m² en France, aux USA 75 m²

Comment lire ces écarts de prix (et de loyers) pour un investisseur

Comparer Paris/Miami n’a de sens que si l’on regarde la “rentabilité brute” et le “ratio prix/loyer”. Le rendement brut = loyer annuel / prix d’achat. Le ratio prix/loyer (prix/loyer annuel) permet d’estimer en combien d’années les loyers “remboursent” le prix d’achat (plus il est bas, plus l’investissement est potentiellement rentable à l’achat).

Calcul express du rendement brut (sur la base des chiffres fournis ci-dessus)

(Exemple : appartement 1 chambre ~50 m² côté France ; équivalents 1-bed 800 sqftcôté Floride.)

À retenir : à prix d’achat comparable, Miami/Orlando/Tampa offrent un ratio prix/loyer plus bas et un rendement brut en moyenne supérieur à celui des grandes villes françaises — ce qui confirme la meilleure “productivité locative” de la Floride dans ce comparatif.

Comparaison des charges récurrentes : France vs Floride

• Taxes foncières (property taxes) – Floride. Comptez en pratique un taux effectif autour de ~1,2–1,4 % de la valeur selon les comtés (ex. Orange County ~1,1–1,2 % ; Tampa/Hillsborough ~,1.2 %+). Ces écarts pèsent directement sur le net annuel.
• Assurance habitation – Floride. Marché tendu sur le littoral : moyenne État élevée, avec de fortes variations entre littoral (plus cher) et villes de l’intérieur (ex. Orlando sensiblement plus bas que Miami et Tampa). Prévoyez un ordre de grandeur ~1 000 $ à 5 000 $+ / an selon le lieu, la couverture et le type de bien immobilier.
  
• HOA/condo fees – Floride (copropriétés). Fréquemment 100–350 $ / mois pour des résidences standard ; 400–800 $ / mois lorsque les équipements sont nombreux (piscine, club house, etc.). À intégrer systématiquement dans le cash-flow. Nous recommandons d’investir sur les maisons individuelles pour éviter ces montants trop importants.
• Taxe foncière & charges – France. La taxe foncière (commune) et les charges de copropriété varient fortement selon la ville, l’immeuble et les travaux votés. Elles viennent, comme en Floride, réduire l’écart entre brut et net.

Impact concret : sur des marchés floridiens pro-locatifs (ratios favorables), les charges récurrentes peuvent resserrer l’écart si elles sont élevées (copropriété premium, assurance en zone côtière). À l’inverse, un achat maison ou condo “light HOA” en zone inland (Orlando) protège souvent mieux le rendement net.

Rentabilité locative et fiscalité : où faut-il investir ?

La démographie, l’économie et la fiscalité en Floride sont donc des avantages incontestables pour les investisseurs étrangers. Ces différents facteurs impactent positivement sur la rentabilité des logements locatifs, et permettent de louer facilement son logement.

La fiscalité est effectivement, aussi, un atout majeur lorsqu’on investit en Floride. En France, la location d’un bien est soumise à l’impôt sur le revenu (IR), ainsi qu’aux charges sociales (CSG/CRDS). Concernant la plus-value, vous pouvez être exonéré de taxe uniquement si vous vendez votre résidence principale. Sinon, l’impôt sur les plus-values est de 19 %, et les charges sociales sont estimées à 12,7 %, soit au total une taxe de 31,7 %. En Floride, l’investisseur étranger n’est taxé qu’à hauteur de 15 % pour l’impôt fédéral si le bien est détenu plus de 12 mois.

Côté loyers : le “net” compte plus que le “brut”.

• En France : Les loyers sont imposés au barème de l’IR + prélèvements sociaux (17,2 %). En location non meublée, vous relevez soit du micro-foncier (abattement de 30 %), soit du réel si vous voulez déduire toutes les charges (travaux, intérêts, etc.). En meublé, le micro-BIC applique un abattement standard de 50 % (seuils spécifiques selon le type de meublé), sinon le réel BIC permet la déduction intégrale des charges et amortissements du mobilier.
• En Floride : Pour un investisseur, vous déduisez vos charges réelles (gestion, assurances, intérêts…), et ‘imposition se fait aux tranches de l’IRS, en général 10% dans la première tranche, ce qui réduit le bénéfice fiscal et améliore fortement le cash-flow après impôts. La Floride n’ayant pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, il n’y a pas de couche “État” à ajouter aux loyers, uniquement le fédéral.
  Côté plus-values : mécanismes différents.

• En France : Schéma de base : 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention (exonération d’IR après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans) et surtaxe pour fortes plus-values.
• Floride / États-Unis : À la revente, l’investisseur étranger est soumis au régime fédéral des plus-values (taux long terme généralement 0/15/20 % selon le revenu imposable) et à la retenue FIRPTA (15 %) sur le prix de vente à titre d’acompte imputable sur l’impôt final. La Floride n’ajoute pas d’impôt sur le revenu.

Locations de courte durée : pensez aux taxes de séjour locales.

• En Floride : Les séjours ≤ 6 mois supportent 6 % de taxe d’État (sales tax) + une taxe touristique de comté (Tourist/Transient Development Tax) de 1 à 6 % selon le lieu (Orlando/Orange County : taxe touristique 6 %). Ces taxes sont collectées et reversées mensuellement.

Leviers d’optimisation à ne pas oublier.

• France : au réel, le déficit foncier peut s’imputer sur le revenu global (plafonds et règles spécifiques), utile pour lisser l’effort fiscal d’un parc ancien à rénover.
• Floride : l’amortissement (27,5 ans) et la déduction des charges via l’élection 871(d) sont souvent décisifs pour la rentabilité nette.

Tableau récapitulatif – Fiscalité locative et plus-values

À retenir : pour un investisseur français, la Floride offre un couple rendement net / prévisibilité très compétitif grâce à l’absence d’impôt “État”, à la déduction des charges et de l’amortissement (via 871(d)) et à un traitement des plus-values généralement à 15 % pour une large tranche de revenus, sous réserve de la retenue FIRPTA à la revente. En France, la fiscalité pèse davantage sur les loyers et la plus-value, mais le réel (ou le déficit foncier) reste performant pour des stratégies patrimoniales ciblées.

Analyse des frais de notaire en France et en Floride

France : des frais d’acquisition élevés mais prévisibles

En France, les « frais de notaire » (frais d’acquisition) regroupent principalement : les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), les émoluments du notaire (barème réglementé), les débours et la contribution de sécurité immobilière (0,10 %).

• Ancien : comptez 7 à 8 % du prix, car la part de DMTO pèse lourd. Les DMTO varient selon le département (3,8 % à 4,5 %, avec un plafond relevé à 5 % depuis le 1ᵉʳ avril 2025 si le département l’a voté).
• Neuf : frais dits « réduits », environ 2 à 3 %.
• Émoluments : calculés au barème national (tranches dégressives) avec possibilité de remise jusqu’à 20 % sur la part d’assiette ≥ 100 000 €.

Floride : des « closing costs » souvent plus contenus (et très compétitifs en cash)

En Floride, il ne s’agit pas de « frais de notaire » au sens français : la clôture est gérée par un title company ou un attorney, et l’addition se compose de taxes d’enregistrement, title insurance, frais de dossier/escrow, etc. Côté acheteur, prévoyez en règle générale ≈ 3 % à 4 % du prix (plutôt proche de 0.5–1 % en achat cash, plus élevé avec financement à cause des frais prêteur).

Principaux postes :

• Documentary Stamp Tax (deed) : taxe d’État sur l’acte de transfert, calculée à $0,70 pour 100 $ de prix (soit 0,70 %) ; Miami-Dade : $0,60/100 $ pour une résidence unifamiliale (surtaxe pour autres biens). Usages : généralement à la charge du vendeur (négociable).
• Documentary Stamp Tax (note) & mortgage (si vous financez) : $0,35/100 $ sur le billet à ordre et sur l’hypothèque enregistrée.
• Non-Recurring Intangible Tax (si vous financez) : 0,2 % du montant du prêt.
• Title insurance (Owner’s Policy) : prime promulguée par l’État, qui paie dépend de l’usage local : vendeur dans la majorité des comtés, acheteur à Miami-Dade, Broward, Sarasota, Collier (pratique négociable).

Ce que cela change pour votre investissement

• À ticket d’achat équivalent, le coût d’acquisition initial est nettement plus bas en Floride, surtout en cash (vous évitez la taxe intangible et une partie des frais prêteur).
• En France, l’ancien alourdit mécaniquement le budget (DMTO), tandis que le neuf reste plus favorable. De plus, depuis la réforme de 2025, le taux varie selon votre département.

Conseil Orlando Immobilier : nous chiffrons vos closing costs par ville et scénario (cash/financé) avant toute offre, et nous optimisons la répartition acheteur/vendeur des postes négociables (title, escrow, etc.) pour maximiser votre rentabilité.

Pourquoi choisir Orlando Immobilier pour investir en Floride ?

Chez Orlando Immobilier, nous connaissons la valeur des biens immobiliers en Floride, mais avons également connaissance des prix sur le marché français. À ce titre, nous sommes en mesure de vous accompagner bien au-delà d’un simple investissement.

• Nous vous permettons d’accéder à des opportunités inédites, encore indisponibles sur le marché (dites off-market).
• Nous établissons avec vous votre projet, de votre budget à votre profil de risque, en passant bien sûr par la rentabilité, et nous négocions pour vous.
• Nous vous conseillons quant à l’achat et la mise en location de votre bien, selon la réglementation américaine.
• Nous vous offrons une transparence sur vos droits, vos devoirs, mais aussi les frais et la fiscalité qui accompagnent votre achat et la gestion locative.
• Nous gérons avec vous et pour vous toute l’administration et la mise en conformité de votre bien immobilier, grâce à notre expertise juridique.

Le tout, en français !

La valeur des biens immobiliers aux États-Unis n’a cessé d’augmenter dans tout le pays au cours de ces 10 dernières années. Cependant, la Floride fait partie des États pour lesquels l’augmentation des prix a été le plus spectaculaire. Et cette hausse ne semble pas prête de s’arrêter : en effet, le Sun State compte à ce jour 22 millions d’habitants, et sa population pourrait atteindre les 25 millions d’ici 2032. Une véritable opportunité pour les investisseurs étrangers. Alors, pourquoi pas vous ? Contactez dès à présent Orlando Immobilier pour définir le projet locatif de vos rêves !