L’immobilier français est de moins en moins rentable malgré une stabilisation des prix dans certaines métropoles, encadrement des loyers, fiscalité, difficulté d’éviction des locataires non payeurs.
Investir à l’étranger permet de développer un patrimoine immobilier tout en se diversifiant. Il est préférable de choisir un pays stable avec une législation indépendante et des règlementations favorables aux propriétaires.
Acheter aux USA permet de placer son patrimoine dans un pays à fort potentiel avec une forte demande locative et des prix plus attractifs que sur le vieux continent.
Avec un montant d’investissement moyen situé entre 170.000€ et 400.000€ pour un appartement ou une maison individuelle, le placement immobilier aux Etats-Unis permet d’investir son épargne sur des produits accessibles.
Pourquoi emprunter pour investir dans l’immobilier ?
Emprunter via une banque pour investir dans l’immobilier locatif permet de profiter de l’effet de levier de la dette pour constituer un patrimoine. Un emprunt immobilier permet d’investir sans effort d’épargne important. L’investisseur doit être solvable et avoir une capacité d’endettement pour que la banque accepte son dossier. L’investisseur se sert alors des loyers perçus de la location pour régler les mensualités.
Le levier du crédit est le meilleur moyen de développer son patrimoine immobilier dans le temps. Lors d’un investissement immobilier aux USA, l’emprunt est possible via différents montages.
Acheter aux USA : épargne ou emprunt ?
Deux possibilités s’offrent aux investisseurs désirant acheter aux USA : Investir son épargne ou emprunter. Faute d’avoir suffisamment d’économies pour payer cash, certains particuliers doivent recourir au crédit pour acquérir un bien aux Etats-Unis. Emprunter pour construire un patrimoine immobilier est une opération classique, les mensualités de prêt étant couvertes par les loyers perçus, l’investisseur débourse uniquement un apport entre 30% et 40% du montant total. L’emprunt peut être réalisé dans une banque française ou dans une banque américaine.
Les grands réseaux nationaux ne sont pas familiers de ce genre de dossier, ils connaissent généralement mal l’immobilier dans les pays étrangers, il leur ait donc difficile d’évaluer la valeur d’un bien. La garantie du prêt est un second obstacle, les banques françaises ne pouvant pas prendre de garantie sur un bien immobilier aux USA, leur risque est trop important pour financer une telle opération.
La solution à ce problème de garantie est une hypothèque ou un nantissement, sur un bien existant libre de toute dette et situé sur le sol français. En cas d’impayé ou de défaillance de l’emprunteur l’établissement bancaire pourra se rembourser en récupérant le bien nanti.
Le financement est possible à hauteur de 70% ou 80% de la valeur du bien, une maison de vacances entièrement payée
d’une valeur de 200.000€ peut être hypothéquée pour une somme de 160.000€, après conversion au taux actuel de 1.15, cela permet d’investir $184,000 dans l’immobilier aux USA.
Pour financer l’achat d’un bien à l’étranger il est aussi possible d’obtenir un crédit à la consommation en France, le montant est limité à quelques dizaines de milliers d’Euros mais il peut être débloqué rapidement. Ce prêt peut venir en complément d’une épargne afin d’acheter aux USA.
Un nantissement sur placements ou sur l’épargne est également possible, une avance sur un contrat d’assurance vie est une option que certains clients préfèrent, l’opération est réalisable en quelques semaines et les taux d’intérêts sont bas. L’avantage d’un emprunt en France est le déblocage des fonds immédiat, cette opération permet de faire une offre cash aux Etats-Unis. Investir à l’étranger en empruntant en France est une opération financière avec un risque minimum, en effet le risque du taux de change n’existe pas car l’emprunt se fait en Euro et les taux attractifs réduisent le montant des intérêts au minimum.
Un investissement locatif générant des loyers, ceux-ci peuvent rembourser les échéances de prêt aux USA, évitant ainsi un virement mensuel potentiel onéreux. L’option disponible pour les investisseurs souhaitant développer leur patrimoine américain est d’obtenir un financement aux Etats-Unis, ce montage financier permet à l’investisseur de payer ses mensualités en $US en utilisant les loyers perçus sans transférer les fonds d’un pays à un autre. Ce montage, appelé « Foreign National Loan » permet aux investisseurs étrangers d’emprunter afin d’acquérir un bien immobilier aux USA.
En 2008 la majorité des banques ne proposaient plus de programme pour les étrangers suite à la crise des subprimes, cependant la forte demande d’investisseurs depuis 2014 a provoqué un retour des banques sur ces offres.
Différents moyens pour investir aux USA
La demande en propriétés d’investissement aux USA est telle que les banques ouvrent les vannes du financement mais vérifient les dossiers avec plus de rigueur qu’il y a 10 ans. L’obtention d’un emprunt pour investir à l’étranger demande certaines vérifications : déclarations d’impôts, lettre d’un comptable, preuve d’emploi et / ou lettre de l’employeur, preuve de fonds en banque, lettre de recommandation de la banque française.
Le montant moyen de l’apport est de 35% sur une maison individuelle et de 40% sur les biens type condos ou appartements. Le reste est financé sur des durées de 15 à 30 ans avec des taux fixes ou des taux variables.
Une acquisition via emprunt aux USA est possible sur des produits neufs mais reste difficile sur les produits de revente, le vendeur ne souhaitant pas attendre une validation du dossier qui peut parfois prendre plusieurs semaines. Les constructeurs sont eux moins regardant sur les délais et acceptent plus facilement une contingence d’obtention de prêt pour les étrangers souhaitant investir aux USA.
Une troisième option de financement est possible pour les investisseurs détenant déjà un bien immobilier aux USA, un « cash out» autrement dit une ligne de crédit sur un bien existant aux USA et déjà remboursé ou payé cash.
Il est possible d’obtenir un financement entre 60% et 80% de la valeur du bien mis en hypothèque, cette somme est libérée immédiatement et permet de faire un achat aux USA rapidement après la finalisation du dossier. L’offre sera considérée comme « cash » car la somme est libérée avant la rédaction du contrat. Ce système permet de financer plusieurs acquisitions en cascade et ainsi de développer un patrimoine immobilier aux USA avec un apport minimum.
Emprunter pour investir à l’étranger est un montage réalisable par différents moyens, plusieurs possibilités pour emprunter en France ou aux USA sont disponibles. Elles ont chacune leurs avantages et inconvénients et offrent différentes options aux investisseurs souhaitant construire un patrimoine immobilier aux Etats-Unis.
L’agence Orlando Immobilier est partenaire de plusieurs établissements bancaires aux USA et en France, ils ont assisté nos investisseurs dans leurs démarches d’obtention d’emprunt et la collaboration entre les différentes parties depuis plus de 15 ans permet de faciliter le montage du dossier.
Investir aux USA est donc possible via un emprunt et les options sont nombreuses pour les personnes souhaitant investir un minimum d’épargne dans l’immobilier. Profitant ainsi des loyers collectés pour régler les mensualités et donc grossier son patrimoine aux USA en profitant de la forte demande locative.
Pour plus d’informations sur l’obtention d’un emprunt pour investir à l’étranger, Orlando Immobilier est votre partenaire, avec un accompagnement sur la durée de l’investissement incluant l’achat, la gestion locative et la revente à terme.
